LJN: BD9624, Rechtbank Haarlem, 4 juni 2008
Kan een VvE haar eigenaars verplichten mee te betalen aan spoedeisende renovatie indien het reservefonds van de VvE niet toereikend is?
Een niet juist opgesteld en bijgehouden meerjaren onderhoudsplan kan tot een flinke aanslag op de persoonlijke financiële reserves van appartementseigenaars leiden. Wanneer het reservefonds van de VvE niet toereikend is om noodzakelijk onderhoud uit te laten voeren, dan zullen de appartementseigenaren immers gezamenlijk het tekort moeten dragen. Zo ook in de volgende zaak die ter beslechting aan de rechtbank Haarlem werd voorgelegd.
De VvE in kwestie bestaat uit 24 appartementen. Op een gegeven moment constateert een architect dat de kozijnen vervangen dienen te worden en er andere constructieve aanpassingen aangebracht moeten worden om de lekkages op de bovenste verdieping te verhelpen. De architect concludeert daarbij dat de renovatiewerkzaamheden zo snel mogelijk uitgevoerd moeten worden en dat uitstel van de renovatie tot hogere kosten zal leiden. De kosten van de renovatie worden begroot op € 700.000,00.
Het reservefonds van de VvE bedraagt € 120.000,00. Gelet op de spoedeisendheid van het herstel besluit de vergadering van eigenaars de renovatiewerkzaamheden zo snel mogelijk uit te laten voeren. Daarbij wordt besloten het tekort van € 580.000,00 te financieren middels een banklening ad € 200.000,00 en een eenmalige eigen bijdrage van alle leden, elk voor een bedrag ad € 20.000,00. Het voorstel wordt aangenomen met 21 stemmen voor, 1 stem tegen en 1 blanco stem.
De tegenstemmer stelt zelf niet over voldoende financiële middelen te beschikken om de eigen bijdrage ad € 20.000,00 ineens te voldoen en betaalt de VvE daarom slechts de helft. Na herhaalde sommatie tot betaling van het restant, dagvaart de VvE de betreffende appartementseigenaar en vordert betaling van de resterende € 10.000,00, vermeerderd met rente en kosten.
De appartementseigenaar is van mening dat het besluit tot de eigen bijdrage in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als vastgelegd in artikel 2:8 BW en vordert daarom in reconventie onder andere een verbod om de renovatie uit te voeren en in plaats van de eigen bijdrage ad € 20.000,00 maandelijks een extra voorschotbijdrage vast te stellen op € 30,00.
De rechtbank oordeelt dat de besluitvorming over de wijze van financiering van de renovatie niet in strijd met de door de VvE te betrachten redelijkheid en billijkheid jegens de appartementseigenaren is geschiedt. Volgens de rechtbank staat immers vast dat:
“de staat van onderhoud van het complex slecht tot zeer slecht is, terwijl uitstel van de renovatie totdat voldoende is gespaard in het reservefonds – bij de door [gedaagde] voorgestelde verhoging van de eigen bijdrage met € 30,00 – tot een vertraging van vele jaren zou leiden. Bovendien hebben de eigenaars, waaronder [gedaagde] in het verleden een financieel voordeel genoten in de vorm van lagere servicekosten dan bij een toereikende fondsvorming en/of een geringere koopprijs van hun appartementsrecht.”
De rechtbank veroordeelt de gedaagde appartementseigenaar dan ook tot betaling van de resterende € 10.000,00, alsmede rente en de kosten van het geding. De vordering van de appartementseigenaar om de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden te verbieden wordt daarbij afgewezen, zodat de VvE de noodzakelijke renovatie kan voortzetten.
Zo blijkt maar weer hoe belangrijk een gedegen meerjaren onderhoudsplan en een voldoende gevuld reservefonds is. Wanneer het reservefonds van de VvE niet toereikend is om spoedeisende renovatie te bekostigen, dan dienen de eigenaren zelf voor aanvulling van het tekort bij te dragen. Een tekort aan financiële draagkracht van een appartementseigenaar zal aan deze bijdrageplicht niets afdoen. De appartementseigenaar heeft immers de voorgaande jaren financieel voordeel gehad doordat de servicekosten lager waren en/of de aankoopprijs van het appartement lager was, aldus de rechtbank Haarlem.
Wat tenslotte opvalt in deze uitspraak, is dat de rechtbank geen overweging wijdt aan de rechtsgeldigheid van het aantrekken van een geldlening voor het financieren van een deel van het onderhoud. Uit de uitspraak blijkt ook niet, dat daar een berop op is gedaan. Afhankelijk van de inhoud van de akte en het reglement van de VvE kan echter betoogd worden, dat het afsluiten van een externe financiering nietig is wegens strijd met het reglement. Voor meer informatie over externe financiering voor de VvE wordt verwezen naar de bijdrage Financiering en beheer van Verenigingen van Eigenaars en de bijdrage Groot onderhoud: Financiering door de VvE mogelijk? beide gepubliceerd op op VvERecht.nl.
