Raad van Arbitrage voor de Bouw | 27 oktober 2013 | geschilnummer 71.808
Tussen partijen is een geschil ontstaan over de automatische parkeervoorziening die, op grond van de tussen de individuele leden van de vereniging en aanneemster gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten, in de parkeergarage van het door aanneemster gebouwde appartementencomplex is aangebracht. De VvE stelt dat sprake is van een te groot aantal storingen in de automatische parkeervoorziening en dat de exploitatiekosten (onderhoudskosten van de automatische parkeervoorziening en kosten van vervanging van onderdelen) van deze voorziening veel hoger waren dan zij behoefde te verwachten.
Exploitatiekosten
Aanneemster stelt dat arbiters in eerste aanleg ten onrechte hebben overwogen dat de vereniging redelijkerwijs mag verwachten dat de bewoners altijd over hun auto kunnen beschikken tegen redelijke kosten en dat de billijkheid grenzen stelt aan de exploitatiekosten van de automatische parkeervoorziening waarmee de vereniging redelijkerwijs rekening moest houden.
Aanneemster verwijst naar artikel 30 van de koop-/aannemingsovereenkomst, waarin is opgenomen dat een onderhoudsovereenkomst voor rekening van de vereniging zou worden gesloten. Met de inhoud van dit artikel, waarin niets staat over de omvang van de kosten, hebben de individuele leden zonder voorbehoud ingestemd. Aanneemster stelt dat, als de leden van de vereniging de kosten hadden willen begrenzen, zij dit met haar overeen hadden moeten komen. Dat hebben zij niet gedaan. Arbiters in eerste aanleg hebben de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid een rol laten spelen door de exploitatiekosten te begrenzen, terwijl partijen dat juist niet zijn overeengekomen. Hierdoor is volgens aanneemster sprake van denaturering van de overeenkomst. De Hoge Raad heeft bepaald dat het bereik van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet onbeperkt is, omdat dit niet mag leiden tot denaturering van de overeenkomst.
Naar het oordeel van appelarbiters hebben arbiters in eerste aanleg de overeenkomst niet aangevuld met een bepaling waardoor de overeenkomst van natuur is veranderd. Het gaat veeleer om een door arbiters aan de overeenkomst gegeven uitleg over wat partijen in redelijkheid van elkaar mogen verwachten. Met de door arbiters gegeven uitleg dat de vereniging er bij het sluiten van de overeenkomst vanuit mocht gaan dat er sprake zou zijn van redelijke exploitatiekosten hebben arbiters naar het oordeel van appelarbiters de overeenkomst ook juist uitgelegd. Aanneemster mag er in redelijkheid niet vanuit gaan dat individuele leden zich akkoord hebben verklaard met door hen te betalen exploitatiekosten, ongeacht de omvang daar-van
Technische levensduur
In eerste aanleg overwogen arbiters dat de vereniging bij de berekening van de door haar te betalen jaarlijkse exploitatiekosten terecht is uitgegaan van een technische levensduur van de installatie van 15 jaar en dat de omstandigheid dat de installatie na deze periode nog een restwaarde heeft geen aanleiding geeft tot enige voordeelstoerekening ten laste van de vereniging.
Uit het rapport van Adviesbureau Omega van juni 2012 en uit de offerte van D. van 8 juni 2012 blijkt volgens aanneemster dat uitgegaan moet worden van een levensduur van tenminste 30 jaren.
Het gaat er echter naar het oordeel van appelarbiters om dat in verband met de technische levensduur in een periode van 15 jaar een reservering moet zijn gemaakt ter grootte van vrijwel de volledige aanschafprijs van de mechanische onderdelen van de installatie om deze te vervangen c.q. daaraan ingrijpend onderhoud te laten plegen. Ook de importeur van het systeem, C., heeft bij brief van 17 april 2009 aangegeven dat, uitgaande van een technische levensduur van 15 jaar per jaar ongeveer 7% moet worden afgeschreven. Uit productie 11 (een print van de website van de C.) blijkt eveneens dat, op het staalwerk na (de plateaus) alle onderdelen van de installatie binnen een periode van 15 jaar zullen moeten worden vervangen.
Dat de parkeerinstallatie na 15 jaar nog een restwaarde heeft en nog functioneel is, omdat inmiddels de nodige onderdelen zijn vervangen en de parkeer-nstallatie daardoor wellicht gedurende een periode van ten minste 30 jaar is te gebruiken (de economische levensduur), zoals uit het de door aanneemster overgelegde stukken naar voren komt, achten ook appelarbiters niet relevant. Zoals arbiters in eerste aanleg al overwogen had de vereniging er ook voor kunnen kiezen de kosten over een langere periode te vorderen, maar dit zou leiden tot ten minste een vergelijkbaar totaalbedrag in de hoofdsom, immers, in dat geval zou er rekening mee moeten worden gehouden dat alle mechanische/bewegende onderdelen van de installatie twee maal zouden moeten worden vervangen.
Onderhoudscontract
De vereniging wijst op artikel 30 van de koop-/aannemingsovereenkomst, waarin is bepaald dat aanneemster voor rekening van de vereniging met C. een onderhoudscontract voor de periode van 3 jaren voor het onderhoud aan de autohefunit met compact parkeersysteem zal afsluiten.
De vereniging betwist dat het, zoals aanneemster stelt, door haar toedoen niet gelukt is een goed onderhoudscontract te sluiten, omdat de vereniging telkens niet kon instemmen met de voorwaarden. De vereniging is dan ook van opvatting dat storingen die het gevolg zijn van het beperkte onderhoud (per 1 juli 2004 was een contract afgesloten voor periodiek onderhoud exclusief storingsonderhoud), niet aan haar kunnen worden tegengeworpen.
Appelarbiters overwegen dat aanneemster op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst het contract diende af te sluiten. Hierin had aanneemster geen faciliterende rol, maar een leidende. Gelet op de omstandigheid dat aanneemster in elk geval tot juni 2006 de meerderheid van stemmen in de vergadering had, stond haar ook niets in de weg om te bewerkstelligen dat een goed onderhoudscontract werd afgesloten.
Er is echter wel tussen aanneemster en de overige leden van de vereniging over het afsluiten van het onderhoudscontract overleg geweest. Uit niets blijkt dat van de kant van de vereniging destijds voorstellen zijn gedaan voor het afsluiten van een ander onderhoudscontract, bijvoorbeeld een all-in contract dat achteraf gezien waarschijnlijk beter was geweest. Hoewel de wijze waarop het onderhoudscontract destijds is gesloten wellicht geen schoonheidsprijs verdient, zijn appelarbiters niet van oordeel dat aanneemster met betrekking tot de keuze van het afgesloten contract een verwijt treft.
Met betrekking tot het door aanneemster gestelde grote aantal storingen overwegen appelarbiters dat ook in hoger beroep niet meer is vast te stellen of de automatische parkeervoorziening los van de door onvoldoende onder-houd veroorzaakte storingen meer storingen zou hebben gegeven dan de vereniging redelijkerwijs mocht verwachten. Ook in hoger beroep kunnen de on-der “ten eerste” ingestelde primaire en de subsidiaire vorderingen, die beide gebaseerd zijn op een gesteld te groot aantal storingen, niet worden toege-wezen.
Scheidsgerecht: mr. R.C.H. Verschuur, mr. ing. E.R.C. van Toorenburg en ing. H.J. de Koning
Gemachtigden appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel, aanneemster: mr. L. Mundt, mr. T.B. van Dijk en mr. J.M. Henriquez
Gemachtigde geïnitmeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel, de vereniging: mr. I. van Ast
RvA 17 oktober 2013, No. 71.808
