Gerechtshof Amsterdam, 7 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1755
Verschil in maatstaf bij het nemen van een besluit door de vergadering bij vooraf en achteraf gevraagde toestemming van een eigenaar? Een eigenaar van een bedrijfsruimte verhuurde deze zonder voorafgaande toestemming van de vergadering van eigenaars aan een kindertheater. De vergadering weigerde de nadien gevraagde toestemming. In hoger beroep oordeelt het hof dat de maatstaf voor toetsing van die weigering gelijk is, ongeacht of de toestemming vooraf dan wel achteraf is gevraagd: steeds moet worden beoordeeld of de toestemming zonder redelijke grond is geweigerd. Nu de VvE geen redelijke grond had, verleent het hof een vervangende machtiging, zij het onder voorwaarden betreffende openingstijden, doelgroep en geluidsreducerende maatregelen.
De feiten
De VvE beheert een pand dat is gesplitst in drie appartementsrechten. De eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond is eigenaar van dat appartementsrecht. De twee bovengelegen appartementen zijn eigendom van respectievelijk eigenaar appartement 2 en eigenaar appartement 3. Elk lid heeft één stem in de vergadering van de VvE.
De splitsingsakte bevat twee voor deze zaak relevante bepalingen. Artikel 9 lid 2 verplicht eigenaar en gebruiker de bedrijfsruimte als bedrijfsruimte te gebruiken, mits door de uitoefening van het bedrijf geen hinder wordt toegebracht aan de overige eigenaren en gebruikers.[1]
Artikel 19 lid 1 bepaalt dat een eigenaar die zijn privégedeelte aan een ander in gebruik wil geven, daarvoor schriftelijke toestemming van de vergadering nodig heeft. De derde-gebruiker dient voorts een verklaring te ondertekenen dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement zal naleven.[2]
Op 27 februari 2009 sloot de eigenaar van de bedrijfsruimte een huurovereenkomst met een kindertheater voor het gebruik van de begane grond als “Kindertheater en daarbij behorende activiteiten in de ruimste zin van het woord.” De huurovereenkomst liep tot 1 maart 2014 en was tussentijds niet opzegbaar. De vereiste voorafgaande toestemming van de VvE werd niet gevraagd.
Nadat eigenaar appartement 2 in april 2009 namens de VvE bezwaar had gemaakt, vroeg de eigenaar van de bedrijfsruimte bijna twee jaar later op de vergadering alsnog om toestemming voor de reeds aangevangen verhuur. De vergadering weigerde die toestemming. De eigenaar verzocht daarom om vernietiging van het besluit een vervangende machtiging om alsnog te verhuren. In eerste aanleg wees de kantonrechter zowel het verzoek tot vernietiging van dit besluit als het verzoek om een vervangende machtiging af. In hoger beroep komt het Gerechtshof Amsterdam tot een ander oordeel.
De maatstaf bij vooraf en achteraf gevraagde toestemming
Het hof stelt voorop dat een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW[3] uitsluitend kan worden verleend indien de vergadering de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter had geoordeeld dat bij achteraf gevraagde toestemming een ruimere weigeringsmogelijkheid bestaat dan bij toestemming die voorafgaand aan de verhuur wordt verzocht, mede omdat de eigenaar artikel 19 van de splitsingsakte niet had nageleefd.
Het hof verwerpt deze redenering. De omstandigheid dat de eigenaar nagelaten heeft vooraf toestemming te vragen, is voor de toetsing van de weigering niet van belang. De maatstaf die de kantonrechter hanteerde berust niet op enige wettelijke grondslag.[4] In beide gevallen dient immers te worden nagegaan of de gevraagde toestemming zonder redelijke grond is geweigerd in de zin van artikel 5:121 BW, ongeacht het moment waarop die toestemming is gevraagd.
Uit dit oordeel vloeit voort dat artikel 19 van de splitsingsakte niet als een vetorecht kan worden uitgelegd.[5] Het betoog van de VvE dat artikel 5:121 BW in dit geval in de weg staat aan een vervangende machtiging, omdat een dergelijke machtiging zou leiden tot strijd met de splitsingsakte en tot wijziging daarvan zou nopen, wordt evenmin door het hof gevolgd.
Artikel 5:121 BW is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid.[6] De toets die dit artikel biedt, ziet op de wederzijdse belangen van de appartementseigenaren en niet op het afgeleide belang van de huurder als derde. De huurder is bij de beoordeling van de weigering daarom geen partij in de eigenlijke zin.
De bestemming van de bedrijfsruimte
De VvE stelde dat het exploiteren van een kindertheater in strijd is met de in het kadaster vermelde bestemming Bedrijvigheid (Industrie) en dat op grond van artikel 9 lid 2 van de splitsingsakte toestemming van de vergadering vereist is voor een gebruik dat van deze bestemming afwijkt.
Het hof verwerpt dit standpunt. Artikel 9 van de splitsingsakte verplicht eigenaar en gebruiker de bedrijfsruimte als bedrijfsruimte te gebruiken, mits geen hinder wordt toegebracht. Zonder nadere toelichting, die de VvE niet heeft gegeven, valt niet in te zien waarom het exploiteren van een kindertheater niet onder de bestemming bedrijfsruimte en/of bedrijvigheid zou vallen.[7] De publiekrechtelijke bestemming die in het kadaster is vermeld, doet in dit verband niet ter zake.
De geluidsoverlast als weigeringsgrond
De VvE voerde verder aan dat het kindertheater geluidsoverlast veroorzaakt die een redelijke grond oplevert voor weigering van de toestemming. Die overlast zou vooral bestaan uit het komen en gaan van bezoekers, waarbij de smalle straat als foyer fungeert en als klankkast werkt. De onregelmatige openingstijden en de uiteenlopende activiteiten, waaronder voorstellingen voor volwassenen, disco- en bedrijfsfeesten, zouden de overlast versterken. Eigenaar appartement 2 en eigenaar appartement 3 wezen er bovendien op dat de komst van het kindertheater de waarde van hun appartementen had doen dalen.
Het hof stelt voorop dat de begane grond voorafgaand aan de omstreden verhuur achtereenvolgens is gebruikt als opslagruimte voor antiek, galerie met winkel en magazijnruimte voor een naastgelegen horecagelegenheid. Hoewel begrijpelijk is dat eigenaar appartement 2 en eigenaar appartement 3 die eerdere gebruiksvormen nauwelijks zullen hebben opgemerkt, hebben zij te aanvaarden dat op de begane grond de bestemming bedrijfsruimte rust, met alle daarbij behorende lusten en lasten.[8]
Dit betekent dat zij enige mate van overlast hebben te dulden zoals die gebruikelijk is bij boven een bedrijfsruimte gelegen appartementen in het centrum van een stad. Hieronder valt ook de invloed van het gebruik op de waarde van de bovengelegen appartementen, zodat een mogelijke waardedaling niet aan de eigenaar van de bedrijfsruimte kan worden tegengeworpen.[9]
Van de eigenaar van de bedrijfsruimte en de huurder mag evenwel worden geëist dat het gebruik als kindertheater geen nodeloze overlast veroorzaakt. Naar het oordeel van het hof wordt de overlast, die vooral is gelegen in geluidshinder vanaf de straat, voldoende beperkt door het aanbrengen van nieuwe vensters met dubbel glas in de voorgevel van de bovengelegen woningen, waarvan de eigenaar van de bedrijfsruimte heeft aangeboden de kosten voor haar rekening te nemen.[10]
Aan de bezwaren van eigenaar appartement 2 en eigenaar appartement 3 wordt ook in voldoende mate tegemoetgekomen door de openingstijden te beperken en de activiteiten terug te brengen tot uitsluitend kindertheater dat toegankelijk is voor kinderen tot 9 jaar, zoals ter zitting besproken en door de huurder aanvaard.[11]
Met inachtneming van dit alles concludeert het hof dat de VvE geen redelijke grond heeft om de toestemming te onthouden.[12] De kantonrechterbeschikking van 31 oktober 2012 wordt vernietigd en de vervangende machtiging wordt alsnog verleend, zij het onder de hierna te noemen voorwaarden. Omdat de eigenaar van de bedrijfsruimte zichzelf door het achterwege laten van de voorafgaande toestemming in de positie heeft gebracht dat in rechte een beslissing moest worden afgedwongen, compenseert het hof de proceskosten van beide instanties.
Wenk
Deze uitspraak maakt duidelijk dat de toets van artikel 5:121 BW bij een achteraf gevraagde toestemming dezelfde is als bij een vooraf gevraagde toestemming: steeds is de centrale vraag of de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Een VvE kan een weigering dus niet kracht bijzetten door te wijzen op het procedurele verzuim van de eigenaar die nagelaten heeft tijdig toestemming te vragen.
De uitspraak illustreert voorts dat bovengelegen appartementseigenaren een zekere mate van overlast als gevolg van het gebruik van de bedrijfsruimte beneden hebben te dulden, ook als dat gebruik intensiever of zichtbaarder is dan voorheen. Een mogelijke waardedaling van de bovengelegen appartementen levert op zichzelf geen redelijke grond voor weigering op. Wil een VvE de toestemming inhoudelijk succesvol weigeren, dan zal zij concrete en onderbouwde bezwaren moeten aanvoeren die de balans doen doorslaan naar daadwerkelijke, nodeloze overlast die een redelijk gebruik te boven gaat.
Voetnoten
[1] Art. 9 lid 2 van de splitsingsakte.
[2] Art. 19 van de splitsingsakte.
[3] Art. 5:121 BW.
[4] r.o. 3.5.
[5] r.o. 3.5.
[6] r.o. 3.7.
[7] r.o. 3.8.
[8] r.o. 3.9.
[9] r.o. 3.9.
[10] r.o. 3.10.
[11] r.o. 3.10.
[12] r.o. 3.11.
