Een eigenaar legt een daktuin en -terras aan op het gemeenschappelijk dak en verkoopt vervolgens het appartementsrecht inclusief het dakterras aan een nieuwe eigenaar, die het appartement in gebruik geeft aan een ander. Nadien ontstaan lekkages die schade toebrengen aan het onder het dakterras gelegen appartementsrecht, waarin onder meer een ING-kantoor is gevestigd. De eigenaar van dat appartementsrecht voert noodreparaties uit. De eigenaar van het appartement met dakterras wordt door de eigenaar van het ondergelegen appartement voor de rechter gedaagd in verband met lekkages die -mogelijk- veroorzaakt zijn door het door de vorige eigenaar aangelegde dakterras.
Voor een gebruik van het dak als privé-dakterras geldt dat dat in casu niet is toegestaan, tenzij de vergadering van eigenaars daar toestemming voor heeft verleend. De rechter geeft aan dat het niet voldoende is dat een persoon -die enige functie vervuld binnen de VvE- is komen kijken en goedkeuring heeft verleend voor het dakterras aan de vorige eigenaar, zoals gedaagde aanvoert, omdat deze toestemming door de vergadering verleend moet worden met een volstrekte meerderheid der stemmen. Nu deze toestemming niet door de vergadering is verleend, ligt het dakterras er onrechtmatig.
Gedaagde is van mening dat nu zij het appartement met dakterras gekocht heeft, het ontbreken van de vereiste toestemming haar niet verweten kan worden. De rechter geeft aan dat het feit dat zij het appartement met (onrechtmatig aangelegd) dakterras gekocht heeft een zaak is tussen haar en de vorige eigenaar; eiseres is daaraan niet gebonden en kan zich jegens gedaagde beroepen op het ontbreken van de vereiste toestemming.
Verplichtingen
Voorts geeft gedaagde aan dat zij niet zelf woont in haar appartement, maar dat zij het aan een ander in gebruik heeft gegeven en daardoor niet aangesproken kan worden op het gebruik van het dakterras. De rechter geeft eiseres gelijk in haar stelling dat indien de gebruiker enige verplichting uit het splitsingsreglement schendt, naast de gebruiker ook de eigenaar op die schending is aan te spreken, omdat de eigenaar altijd verantwoordelijk blijft voor de naleving van de verplichtingen uit het reglement.
De rechter veroordeelt gedaagde om het dak in de oorspronkelijke staat terug te brengen, omdat het dakterras onrechtmatig is aangelegd. Indien na 30 dagen nog steeds niet is voldaan aan het vonnis, verleent de rechtbank een machtiging aan eiseres om op kosten van gedaagde het dakterras te verwijderen en het dak te herstellen.
Bij de aanleg van het dakterras is door graafwerkzaamheden schade toegebracht aan de dakbedekking, blijkt uit een rapport van eiseres. Gedaagde verweert zich met de niet nader onderbouwde stelling dat het dak al jaren in slechte staat is. Omdat deze stelling van gedaagde niet nader uitgewerkt is, gaat de rechter uit van de juistheid van het betoog van eiseres, waarmee in deze procedure vast komt te staan dat de lekkages een direct gevolg zijn van de aanleg van het dakterras. Gedaagde dient de schade die eiseres heeft geleden door de lekkages te vergoeden. Tevens wordt gedaagde veroordeeld in de kosten van het geding.
Tot slot.
Over het algemeen wordt aangenomen, op basis van jurisprudentie, dat het in exclusief gebruik geven van een deel van een gemeenschappelijk gedeelte alleen mogelijk is als alle eigenaars hun instemming daarmee betuigen, omdat zij hun recht op medegebruik van dat gemeenschappelijk deel afstaan aan de desbetreffende aanvrager. Dit geldt met name in geval van het in gebruik geven van een deel van het gemeenschappelijk dak ten behoeve van het aanleggen van een dakterras. Het is enigszins verwonderend dat de kantonrechter in deze zaak aanneemt dat daarvoor niet meer dan een volstrekte meerderheid benodigd is. Voor de uitkomst van deze zaak maakt dat geen verschil, want er is geen toestemming verleend en het dakterras dient hoe dan ook verwijderd te worden.
Van belang bij het aanschaffen van een appartementsrecht waarbij tevens een dakterras behoort is, zo blijkt uit deze uitspraak maar eens te meer, dat niet alleen gekeken wordt naar de ligging van het appartement en de aangebrachte voorzieningen, maar dat ook nagevraagd wordt of het dakterras wel rechtmatig en met toestemming van de VvE is aangelegd. Zonder toestemming van de VvE en/of instemming van de overige eigenaars mag een gemeenschappelijk gedeelte niet in exclusief gebruik genomen worden door een eigenaar!
Naar aanleiding van ECLI:NL:RBROT:2013:CA1486, Rechtbank Rotterdam, 3-4-2013
Meer informatie over dit onderwerp is te vinden in de bijdrage ‘Dakterras: a never ending story?‘ ook gepubliceerd op VvERecht.nl.
OVER DE AUTEUR
Mr. K.J. Schuurs is jurist bij de juridische dienst van VvE Belang.
