Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8783
Toetsingsmaatstaf van artikel 5:121 BW. Een appartementseigenaar met een penthouse van circa 109 m² wil zijn woonoppervlak uitbreiden tot 175 m² ten koste van het bijbehorende terras. De gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend, maar de vergadering van eigenaars weigert toestemming met grote meerderheid. In hoger beroep verduidelijkt het hof de toetsingsmaatstaf van artikel 5:121 BW: geen marginale toetsing, maar ook geen volledig open belangenafweging. De vervangende machtiging wordt geweigerd, omdat de VvE valide redenen had en het belang van de appartementseigenaar onvoldoende zwaar weegt.
De feiten
In een appartementencomplex aan de jachthaven, gebouwd als een flauwe piramide met grote terrassen aan de zijkanten, zijn bij akte van hoofdsplitsing van 26 april 1996 twee appartementsrechten gecreëerd: één voor het horecacomplex op de onderste etages en één voor de daarboven gelegen woningen. Dat laatste recht is bij akte van ondersplitsing van dezelfde datum nader gesplitst in 76 appartementsrechten.
De akte van hoofdsplitsing bepaalt in artikel 13 dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden is. Artikel 14 verbiedt veranderingen aan het gebouw die het architectonisch uiterlijk of de constructie wijzigen. De akte van ondersplitsing herhaalt deze bepalingen en voegt in artikel 17, vierde lid, toe dat balkons en terrassen uitsluitend als zodanig mogen worden gebruikt en dat afwijkend gebruik slechts is geoorloofd met toestemming van de vergadering.
De appartementseigenaar (hierna: ‘de eigenaar’) kocht in 2009 het tweekamerappartement (penthouse) op de bovenste etage. Het appartement meet circa 109 m² exclusief een terras van 98 m². Bovendien heeft de eigenaar een deel van het terras van de VvE in gebruik. Aanvankelijk woonde hij alleen. Nadien trok zijn partner bij hem in en breidde het gezin zich uit met twee kinderen, terwijl ook (tijdelijk) een nanny in het appartement gehuisvest was.
De eigenaar vroeg de gemeente een omgevingsvergunning voor uitbreiding van zijn woonoppervlak van 109 m² naar 175 m², ten koste van het bijbehorende terras. De vergunning werd verleend. De VvE en twee leden-bewoners van het onderliggende appartement dienden bezwaar in. Het college verklaarde de VvE niet-ontvankelijk en de bezwaren van de twee leden-bewoners ongegrond, gelet op het limitatief-imperatieve stelsel van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Parallel vroeg de eigenaar op de vergadering van 4 november 2013 toestemming aan de VvE. Met 83,6% van de aanwezige stemmen werd het bouwplan met grote meerderheid afgewezen. Van betekenis is dat de VvE in het verleden aan de eigenaar van het naastgelegen penthouse toestemming had verleend voor een uitbreiding van 12 m² van het woongedeelte. Dezelfde mogelijkheid was destijds ook aangeboden aan de rechtsvoorganger van de eigenaar, maar die maakte er geen gebruik van. De uitbreiding van het naastgelegen penthouse leidde al tot enige verstoring van de symmetrie van het complex.
De eigenaar kon niet berusten in het negatieve besluit van de vergadering en verzocht de kantonrechter daarom op 3 december 2013 het VvE-besluit te vernietigen en een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW te verlenen voor de voorgenomen verbouwing. De kantonrechter wees beide verzoeken bij beschikking van 26 maart 2014 af. In hoger beroep legt de eigenaar zes grieven voor, die de beschikking in volle omvang aan het oordeel van het hof onderwerpen.
De toetsingsmaatstaf van artikel 5:121 BW
Het centrale geschilpunt in hoger beroep betreft de vraag hoe de rechter het verzoek om een vervangende machtiging moet toetsen. De eigenaar bepleit een open belangenafweging waarbij zijn belangen volwaardig worden meegewogen tegenover die van de VvE. De VvE verdedigt een marginale toetsing: de machtiging kan pas worden verleend als elke redelijke grond aan het VvE-besluit ontbreekt, en de rechter behoort daarbij volledig van de belangen van de verzoeker te abstraheren.
Het hof volgt de VvE niet in deze marginale benadering. Onder verwijzing naar eerdere rechtspraak van de Hoge Raad oordeelt het hof dat artikel 5:121 BW te beschouwen is als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt mee dat toestemming niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd.[1]
Bij de beoordeling of toestemming zonder redelijke grond is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang.[2] Dat betekent dat de belangen van de verzoeker niet volledig buiten beschouwing kunnen blijven. De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis wijzen op een marginale toetsing, zo overweegt het hof onder verwijzing naar de conclusie van de advocaat-generaal bij het arrest van 30 oktober 1998.[3]
Het hof plaatst tegelijk een duidelijk tegenwicht: de toets staat niet gelijk aan een volledig open belangenafweging. De individuele wensen van de verzoeker wegen in alle opzichten even zwaar als de belangen van de overige eigenaars, is een stap te ver. Aldus kiest het hof voor een genuanceerde middenweg: de belangen van de verzoeker zijn relevant bij de beoordeling, maar zij kunnen de valide bezwaren van de VvE niet zonder meer overrulen.
De bezwaren van de VvE
De VvE onderbouwt haar weigering met drie hoofdbezwaren, die de kantonrechter had gehonoreerd en die het hof opnieuw beoordeelt.
Architectonisch uiterlijk
Het eerste bezwaar betreft de aantasting van het architectonisch uiterlijk. De eigenaar betwist niet dat de uitbouw een inbreuk vormt, maar stelt dat de ernst meevalt: de terrassen op de hoeken zijn geen bepalend stijlelement, de symmetrie is al aangetast door de eerdere uitbreiding van het naastgelegen penthouse, en de gemeentelijke welstandscommissie keurde het bouwplan goed. Het hof volgt dit betoog niet. De relevante vraag is niet het oordeel van de gemeente, maar of de VvE in redelijkheid kan menen dat de aanwezige symmetrische elementen te veel worden aangetast door de uitbreiding. Die vraag beantwoordt het hof bevestigend: het appartement wordt in het bouwplan bijna tot de rand van de woonlaag uitgebreid, zodat aan de havenzijde amper nog een terras resteert. Dat de symmetrie eerder al enigszins is aangetast, betekent niet dat elke verdergaande aantasting voor lief moet worden genomen.
Precedentwerking
Het tweede bezwaar ziet op precedentwerking. De eigenaar brengt in dat zijn situatie zo uniek is, een relatief klein appartement met een groot terras dat bewoond wordt door een gezin, dat voor precedentwerking niet behoeft te worden gevreesd. De VvE weerlegt dit onbestreden: er zijn meer appartementen in het complex met grote terrassen en gezinsuitbreiding is niet exclusief voor dit huishouden. Het hof oordeelt dat de eigenaar dit tegenargument niet ontkracht.
Belangen direct aangrenzende bewoners
Het derde bezwaar betreft de belangen van de bewoners van het direct onderliggende appartement. De eigenaar betoogt dat bij de toets van artikel 5:121 BW uitsluitend zijn belangen en die van de VvE als collectief in aanmerking mogen worden genomen, niet die van individuele leden. Het hof verwerpt dit standpunt: alle relevante factoren moeten worden afgewogen, inclusief de belangen van andere mede-eigenaars.[4] Er bestaat een wezenlijk verschil in woonbeleving tussen het hebben van een dakterras boven het grootste deel van het appartement en het worden geconfronteerd met intensief bewoonde woonvertrekken op dezelfde plek.
Het hof concludeert dat de VvE een drietal op zich valide redenen heeft aangevoerd om de gevraagde toestemming niet te verlenen.
Het belang van de eigenaar ontoereikend zwaar
Tegenover de drie bezwaren staat het belang van de eigenaar om op de huidige plek met zijn uitgebreide gezin te blijven wonen. Het hof erkent het recht van eenieder om een gezin te stichten, maar tekent daarbij aan dat dit mensenrecht niet impliceert dat alle belangen van derden daaraan ondergeschikt zijn. Bovendien heeft de eigenaar op geen enkele wijze aangetoond dat hij uitsluitend in het huidige appartement met zijn uitgebreide gezin kan wonen.
In het licht van het relatieve financieel belang van de eigenaar om op de huidige plek te blijven wonen en het huidige uitzicht te behouden, kan naar het oordeel van het hof niet worden staande gehouden dat sprake is van een weigering zonder redelijke grond. De grieven stuiten hierop af. De beschikking van de kantonrechter wordt bekrachtigd en de eigenaar wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
Wenk
Deze uitspraak biedt een nuttige verduidelijking van de toetsingsmaatstaf bij een verzoek om een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW. Het hof legt de maatstaf als volgt uit: noch een zuiver marginale toetsing van het VvE-besluit, noch een volledig open belangenafweging. De belangen van de verzoeker zijn relevant, maar maken de weigering pas onrechtmatig als de VvE één of meer valide redenen ontbeert.
Daarnaast bevestigt de uitspraak dat de aanwezigheid van een gemeentelijke omgevingsvergunning in een dergelijke procedure geen doorslaggevende betekenis heeft. De vergadering van eigenaars toetst op civielrechtelijke gronden die geheel losstaan van de publiekrechtelijke beoordeling door de gemeente. Een appartementseigenaar die beschikt over een bouwvergunning maar niet over VvE-toestemming, kan het werk dus niet rechtsgeldig aanvangen.
Voetnoten
[1] HR 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759.
[2] HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8171.
[3] Artikel 5:121 lid 1 BW luidt: ‘Indien een appartementseigenaar voor het verrichten van bepaalde handelingen of het nemen van bepaalde maatregelen de toestemming van de andere appartementseigenaars of van de vergadering van eigenaars behoeft en deze toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd, kan de rechter op zijn verzoek de toestemming verlenen.’
[4] Hof Den Haag 25 januari 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BP3528.
