Rechtbank Midden-Nederland (kantonrechter, locatie Amersfoort), 7 april 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:2113
Een VvE met vier stemgerechtigden neemt tijdens een vergadering besluiten over ingrijpende renovatiewerkzaamheden, terwijl de gemachtigde van twee appartementseigenaren de vergadering heeft verlaten zonder de presentielijst te ondertekenen. De kantonrechter oordeelt dat hij niet als aanwezig kan gelden en dat het verzwaarde quorum van het Modelreglement 1992 niet is gehaald. De renovatiebesluiten zijn nietig wegens strijd met een fundamenteel totstandkomingsvoorschrift. Het besluit tot verlening van een bestuursmachtiging is vernietigbaar omdat dit punt niet op de agenda stond.
De feiten
Een appartementengebouw is bij notariële akte van 11 mei 2001 gesplitst in vier appartementsrechten. Twee bovenwoningen zijn eigendom van een stel appartementseigenaren (hierna: de appartementseigenaren) en twee bedrijfsruimtes op de begane grond zijn eigendom van de gemeente. Op deze splitsing is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard. Het totale aantal stemmen in de VvE bedraagt vier, waarbij ieder appartementsrecht recht geeft op één stem.
De VvE is lange tijd niet actief geweest. De gemeente heeft omstreeks 2005 plannen opgevat om het volledige appartementenblok te slopen en te vervangen door nieuwbouw, waartoe ook een bestemmingsplan is vastgesteld. Een onteigeningsprocedure heeft de gemeente niet met succes afgerond: bij arrest van 27 november 2015 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de vorderingen van de gemeente tot onteigening van de appartementsrechten van de appartementseigenaren niet toewijsbaar zijn. Daarna heeft de gemeente een VvE-beheerder ingeschakeld om de VvE te activeren en een ledenvergadering bijeen te roepen.
Op 4 december 2015 ontvingen de appartementseigenaren een uitnodiging voor een vergadering op 21 december 2015. Bij e-mail van 18 december 2015 heeft de gemachtigde van de appartementseigenaren laten weten dat zijn cliënten over onvoldoende informatie beschikten om een weloverwogen beslissing te nemen over de renovatieplannen. Op de avond van 21 december 2015 verscheen de gemachtigde bij het gemeentehuis voor de vergadering. Nadat hem duidelijk werd dat namens de gemeente vier personen aanwezig zouden zijn, verlangde hij dat uitsluitend de vertegenwoordiger van de gemeente bij de vergadering aanwezig zou zijn. Toen de gemeente daarmee niet instemde, verliet de gemachtigde de vergadering. De overige aanwezigen zetten de vergadering voort en namen vier besluiten: tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten aan de appartementseigenaren (een eenmalige bijdrage van circa € 39.591,20), tot vaststelling van die eenmalige bijdrage, en tot verlening van een algemene machtiging aan het bestuur van de VvE om zo nodig gerechtelijke maatregelen te nemen tegen de appartementseigenaren.
Op 21 januari 2016 dienden de appartementseigenaren een verzoekschrift in bij de kantonrechter tot nietigverklaring dan wel vernietiging van deze besluiten. Bij beschikking van 31 maart 2016 schorste de kantonrechter alle vier de besluiten in afwachting van de uitkomst van de hoofdzaak.
De ontvankelijkheid van het verzoek
De VvE betwistte dat de appartementseigenaren ontvankelijk waren in hun verzoek tot vernietiging van de besluiten. Zij stelde dat het verzoekschrift te laat was ingediend. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 5:130 lid 2 BW een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit moet worden gedaan binnen een maand nadat de verzoeker van het besluit heeft kennisgenomen of heeft kunnen kennisnemen.[1]
De appartementseigenaren waren weliswaar niet aanwezig op het moment dat de besluiten werden genomen, maar zij hadden een uitnodiging ontvangen en wisten op hoofdlijnen welke onderwerpen ter beslissing zouden voorliggen. Zij hadden de besluiten op 21 december 2015 dus kunnen kennisnemen, zodat de termijn van artikel 5:130 lid 2 BW de volgende dag is gaan lopen. Het verzoekschrift, door de rechtbank ontvangen op 21 januari 2016, is daarmee tijdig ingediend.[2] De appartementseigenaren zijn dan ook ontvankelijk in hun verzoek.
De aanwezigheid tijdens de vergadering
Een centraal geschilpunt betrof de vraag of de gemachtigde van de appartementseigenaren al dan niet als aanwezig op de vergadering moest worden aangemerkt. De VvE betoogde dat hij aanwezig was, omdat hij zijn naam op de presentielijst had geschreven. Vaststond echter dat hij de vergadering had verlaten voordat de besluiten werden genomen en dat hij de presentielijst niet had ondertekend.
De kantonrechter betrekt bij zijn oordeel dat artikel 33 lid 9 van het Modelreglement 1992 bepaalt dat de aanwezigheid ter vergadering blijkt uit de vóór de aanvang van de vergadering ondertekende presentielijst.[3] Nu de gemachtigde zijn naam weliswaar op de lijst had geschreven maar de lijst niet had ondertekend en de vergadering had verlaten, kan hij niet als aanwezig worden aangemerkt.[4]
Het quorumvereiste voor renovatiebesluiten
Nu de gemachtigde van de appartementseigenaren niet als aanwezig kon worden aangemerkt, was voor de rechtsgeldigheid van de renovatiebesluiten van belang welk quorum gold. Artikel 38 lid 5 van het Modelreglement 1992 bepaalt dat besluiten tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven slechts rechtsgeldig kunnen worden genomen als tenminste twee derde van het totaal aantal stemmen ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd is.[5] Dat de renovatiewerkzaamheden als zodanig moeten worden gekwalificeerd was tussen partijen niet in geschil.
Drempelbedrag
De VvE verdedigde dat dit verzwaarde quorum niet van toepassing was, omdat de vergadering nog geen drempelbedrag als bedoeld in artikel 38 lid 5 Modelreglement 1992 had vastgesteld. Zolang dat bedrag niet was bepaald, zou iedere uitgave als een gewone meerderheidsuitgave kunnen worden beschouwd en zou het reguliere quorum van de helft van de stemmen gelden.
De kantonrechter verwerpt dit betoog. De beschermingsfunctie van artikel 38 lid 5 Modelreglement 1992 strekt juist ter bescherming van eigenaars die niet aanwezig zijn bij een vergadering als het gaat om grote uitgaven. Met die strekking strookt niet de redenering dat de bepaling buiten toepassing blijft zolang de vergadering het drempelbedrag nog niet heeft vastgesteld.[6] Het verzwaarde quorum is dan ook van toepassing.
Bij een totaal van vier stemmen vereist het verzwaarde quorum dat tenminste drie stemmen ter vergadering aanwezig zijn. Nu uitsluitend de gemeente aanwezig was met twee stemmen, is aan die eis niet voldaan.[7] Schending van een fundamenteel totstandkomingsvoorschrift leidt op grond van artikel 2:14 lid 1 BW[8] tot nietigheid van rechtswege. Artikel 5:129 lid 1 BW[9] stelt de akte van splitsing voor de toepassing van artikel 2:14 BW gelijk aan de statuten. De kantonrechter verklaart dan ook voor recht dat de renovatiebesluiten en het kostenbesluit nietig zijn.[10]
Het niet-geagendeerde volmachtbesluit
Het besluit tot verlening van een bestuursmachtiging om zo nodig een gerechtelijke procedure tegen de appartementseigenaren te starten, berust op een ander gebrek. Artikel 33 lid 8 van het Modelreglement 1992 bepaalt dat de oproeping ter vergadering de op te voeren agendapunten moet bevatten.[11] De verlening van een volmacht stond niet op de agenda voor de vergadering van 21 december 2015.
De VvE betoogde dat niet alle onderwerpen per definitie op de agenda hoeven te staan en dat de appartementseigenaren een redelijk belang moeten stellen om dit agendagebrek te kunnen aanvoeren. De kantonrechter passeert dit verweer als feitelijk onjuist.[12] Het besluit is genomen in strijd met de statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen. Op grond van artikel 5:130 BW in samenhang met artikel 2:15 lid 1 onder a BW is dit besluit vernietigbaar.[13] De kantonrechter vernietigt het besluit dienovereenkomstig.[14]
Het dictum
De kantonrechter verklaart voor recht dat de besluiten van de VvE van 21 december 2015 tot uitvoering van de renovatiewerkzaamheden, tot doorbelasting van de kosten en tot vaststelling van de eenmalige bijdrage nietig zijn. Het besluit tot verlening van een bestuursmachtiging wordt vernietigd. De VvE wordt veroordeeld in de proceskosten, met dien verstande dat de appartementseigenaren zelf niet bijdragen aan die kosten nu zij deel uitmaken van de VvE.
Wenk
Deze uitspraak illustreert twee afzonderlijke gebreken die elk zelfstandig tot aantasting van VvE-besluiten kunnen leiden. Ten eerste het ontbreken van het vereiste quorum en ten tweede het ontbreken van een geagendeerd punt. Beide gebreken leiden tot een wezenlijk verschillend rechtsgevolg. Schending van een quorumeis voor buiten het onderhoud vallende uitgaven leidt tot nietigheid van rechtswege op grond van artikel 2:14 lid 1 BW. Een niet-geagendeerd besluit is daarentegen vernietigbaar op grond van artikel 2:15 lid 1 onder a BW en vereist een tijdige actie van de benadeelde eigenaar.
Bijzondere aandacht verdient de toepassing van het quorum van het Modelreglement 1992. De kantonrechter maakt duidelijk dat dit quorumvereiste geldt voor alle besluiten over buiten het onderhoud vallende uitgaven, ook als de vergadering het drempelbedrag van artikel 38 lid 5 Modelreglement 1992 nog niet heeft vastgesteld. Het ontbreken van een vastgesteld drempelbedrag is geen ontsnappingsroute. Dit oordeel bevestigt de beschermingsfunctie van het verzwaarde quorum ten gunste van eigenaars die niet ter vergadering aanwezig zijn.
De uitspraak herinnert er ten slotte aan dat een gemachtigde die een vergadering voortijdig verlaat en de presentielijst niet ondertekent, niet als aanwezig kan worden aangemerkt in de zin van het Modelreglement. VvE-bestuurders en -beheerders doen er verstandig aan de vergadering niet voort te zetten als daardoor het vereiste quorum wegvalt, om te voorkomen dat genomen besluiten achteraf worden aangetast.
Voetnoten
[1] r.o. 4.2.
[2] r.o. 4.3.
[3] r.o. 4.5. Artikel 33 lid 9 Modelreglement 1992.
[4] r.o. 4.5.-4.6.
[5] Artikel 38 lid 5 en lid 8 Modelreglement 1992.
[6] r.o. 4.7.
[7] r.o. 4.8.
[8] Artikel 2:14 lid 1 BW.
[9] Artikel 5:129 lid 1 BW.
[10] r.o. 4.9.-4.10.
[11] Artikel 33 lid 8 Modelreglement 1992.
[12] r.o. 4.11.
[13] Artikel 5:130 BW in samenhang met artikel 2:15 lid 1 onder a BW.
[14] r.o. 4.12.
