Gerechtshof Amsterdam 23 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2678
Een VvE rekent de stookkosten jarenlang af op basis van individuele warmtemetingen, terwijl het splitsingsreglement een omslagmethode (verdeling via breukdelen) voorschrijft. Een appartementseigenaar vordert met succes herziening van de afrekeningen en terugbetaling van het te veel betaalde. Het hof bevestigt dat uitleg van het splitsingsreglement naar objectieve maatstaven plaatsvindt en dat het reglement niet dynamisch kan worden uitgelegd om een nieuw afrekensysteem mogelijk te maken. Het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid en op ongerechtvaardigde verrijking faalt. Recht op informatie en inzage betreffende de stukken van het beheer.
De feiten
Het appartementengebouw aan een adres in Nederland is op 11 februari 1992 gesplitst in 46 appartementsrechten, met gelijktijdige oprichting van de VvE. Het splitsingsreglement bevat een uitvoerige regeling voor de verdeling van schulden en kosten. Artikel 9 lid 1 sub b van het reglement bestempelt de centrale verwarmingsinstallatie, inclusief de radiatoren en de radiatorkranen in de privégedeelten, als gemeenschappelijke zaak. Artikel 2 lid 3 onder I schrijft voor op welke wijze de stookkosten over de appartementseigenaars worden omgeslagen: aan de hand van vaste breukdelen per appartementsrecht.
Jomo B.V. (hierna: de appartementseigenaar) was tussen 2010 en 8 september 2017 gerechtigde tot het appartementsrecht met nummer 43. Op 10 juli 2007 besloot de vergadering van eigenaars de variabele kosten van de gebruikte warmte af te rekenen op basis van metingen met warmtemeters in de appartementen. Dit besluit werd genomen met 28 van de 46 vertegenwoordigde appartementsrechten en in de vergadering van 29 mei 2008 bevestigd door goedkeuring van de notulen. In een brief van 25 september 2015 lichtte het bestuur het systeem toe: 30% van de gaskosten werd toegerekend aan het warmwatersysteem, van de resterende 70% werd 30% als vast beschouwd en 70% als variabel, waarbij het variabele deel werd verdeeld op basis van de warmtemeterregistraties.
De appartementseigenaar heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 10 juli 2007 en is vervolgens in rechte opgetreden. Zij vorderde een verklaring voor recht dat het sinds 2007 gehanteerde afrekensysteem in strijd is met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement, alsmede herziening van de afrekeningen over de jaren 2010 tot en met 2015 en terugbetaling van het verschil. Tevens vorderde zij inzage in alle op de administratie betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden op de voet van artikel 41 lid 6 van het splitsingsreglement. De rechtbank Amsterdam wees de verklaring voor recht en de vordering tot herziening en terugbetaling toe. De VvE ging in hoger beroep, waarna de appartementseigenaar haar eis uitbreidde tot de afrekeningen over 2016 en 2017.
Uitleg van het splitsingsreglement
De centrale vraag bij het hof was of het in 2007 ingevoerde systeem van warmtemeting in strijd is met het splitsingsreglement. Het hof stelt voorop dat bij de uitleg van een bepaling in het splitsingsreglement het aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die het splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de bewoordingen van de desbetreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van het splitsingsreglement en de splitsingsakte.
De VvE verdedigde dat de term ‘stookkosten’ in artikel 2 lid 3 slechts betrekking heeft op de kosten van verwarming van de gemeenschappelijke ruimten, niet op de kosten van verwarming van de privégedeelten. In dat geval zou het systeem van warmtemetingen een toelaatbaar aanvullend mechanisme zijn voor de privégedeelten. Het hof verwierp deze uitleg. Omdat de centrale verwarmingsinstallatie in artikel 9 als gemeenschappelijke zaak is aangemerkt, vallen ook de kosten van verwarming van de privégedeelten onder de in artikel 3 van het reglement bedoelde schulden die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. De in artikel 2 lid 3 gebruikte term ‘stookkosten’ heeft dan ook betrekking op alle stookkosten, zowel binnen als buiten de appartementen gemaakt.
Het hof voegde hieraan toe dat de door de VvE bepleite enge uitleg zou betekenen dat het splitsingsreglement niet voorziet in een systeem voor afrekening van de stookkosten betreffende de verwarming van de appartementen, hoewel die kosten onder artikel 3 vallen. Naar objectieve maatstaven kan dat niet de bedoeling zijn geweest van de opstellers van het splitsingsreglement, gelet op de omvang van die kosten.
De VvE beriep zich vervolgens op het Modelreglement 1992, dat de grondslag vormde voor het splitsingsreglement, en betoogde dat dit modelreglement een zo redelijk mogelijke verdeling van kosten beoogt naar de stand der techniek in 1992, terwijl de huidige techniek omslag naar daadwerkelijk gebruik mogelijk maakt. Het hof erkende dat dit betoog een rol kan spelen bij de beoordeling van een eventueel besluit tot wijziging van het splitsingsreglement, maar achtte het onvoldoende om de mogelijkheid van een ander afrekensysteem in het bestaande splitsingsreglement in te lezen. Het reglement biedt daarvoor te weinig aanknopingspunten voor een dynamische uitleg. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het afrekensysteem slechts acht wordt geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Redelijkheid en billijkheid en ongerechtvaardigde verrijking
De VvE beriep zich subsidiair op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zij stelde dat het beroep van de appartementseigenaar op de strijdigheid met het splitsingsreglement onaanvaardbaar is, omdat de appartementseigenaar op basis van de warmtemetingen minder zou betalen dan de kosten van haar daadwerkelijk gebruik.
Het hof verwierp ook dit betoog. Zelfs uitgaande van de veronderstelling dat de warmtemetingen een juiste indicatie geven van het daadwerkelijke gebruik (hetgeen de appartementseigenaar betwistte), is het niet onaanvaardbaar dat de appartementseigenaar minder betaalt dan de kosten van haar daadwerkelijke gebruik. Dat is immers het rechtstreekse en voorzienbare gevolg van de in artikel 2 van het splitsingsreglement gemaakte keuze. In dat artikel is de wijze van omslaan van de totale stookkosten neergelegd op een voor alle (bestaande en toekomstige) appartementseigenaars kenbare, inzichtelijke en bindende wijze. Bovendien biedt de wet de mogelijkheid het splitsingsreglement voor de toekomst te wijzigen als daarvoor goede gronden bestaan, aldus het hof.
Ten aanzien van de gestelde ongerechtvaardigde verrijking oordeelde het hof evenmin ten gunste van de VvE. De rechtvaardiging van het vermeende voordeel van de appartementseigenaar is gelegen in het splitsingsreglement zelf. Aan de in dat reglement gemaakte keuze is inherent dat sommige appartementseigenaars minder betalen dan de kosten van hun daadwerkelijke gebruik en anderen juist meer. De VvE kan zich dan ook niet met succes op ongerechtvaardigde verrijking beroepen.
Informatie en inzage
De appartementseigenaar vorderde daarnaast dat de VvE haar inzage zou verlenen in alle op de administratie betrekking hebbende stukken en haar de verzochte inlichtingen zou verstrekken. De rechtbank had deze vordering afgewezen, omdat de VvE inzage had toegezegd en de appartementseigenaar geen gebruik had gemaakt van een uitnodiging om te bespreken welke inlichtingen zij wenste, terwijl de vorderingen bovendien onvoldoende waren gespecificeerd.
In hoger beroep specificeerde de appartementseigenaar haar vorderingen nader tot alle stukken en bescheiden met betrekking tot de afrekening van kosten over de jaren 2010 tot en met 2017. Het hof wees echter ook de toegespitste vorderingen af. Uit het geding was niet gebleken dat het bestuur van de VvE inlichtingen of inzage had geweigerd wanneer daarom voldoende specifiek was verzocht. Op grond van het verhandelde ter zitting had het hof de overtuiging gekregen dat het bestuur de toezegging tot informatieverstrekking gestand zou doen.
Over de gevorderde dwangsom op de veroordeling tot het opstellen van definitieve afrekeningen overwoog het hof dat het vreest dat een dwangsom meer kwaad dan goed zal doen. In plaats van een dwangsom op te leggen, sprak het hof zijn vertrouwen uit dat de VvE de afrekeningen na dit arrest definitief zou maken.
Het hof bekrachtigde daarom het bestreden vonnis en het herstelvonnis. Aanvullend veroordeelde het hof de VvE om binnen twee maanden na betekening van het arrest de (definitieve) afrekeningen over 2016 en 2017 vast te stellen in overeenstemming met het splitsingsreglement en het te veel door de appartementseigenaar betaalde bedrag te voldoen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 6 juli 2018.
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat een besluit van de vergadering van eigenaars dat voorziet in een afwijkend afrekensysteem voor stookkosten nietig is wanneer het splitsingsreglement een duidelijke en uitputtende omslagmethode voorschrijft. Technologische mogelijkheden om kosten individueler toe te rekenen rechtvaardigen geen dynamische uitleg van een reglement. Daarvoor is een formele wijziging van de splitsingsakte vereist.
Voor de praktijk betekent dit dat indien een VvE overweegt individuele warmtemeters in te voeren, eerst moeten nagaan of het van toepassing zijnde splitsingsreglement daarvoor ruimte biedt. Is die ruimte er niet, dan is een besluit tot wijziging van het splitsingsreglement de aangewezen weg. Daarvoor gelden de formele vereisten van artikel 5:139 BW, waaronder in beginsel unanimiteit of een gekwalificeerde meerderheid afhankelijk van de splitsingsakte.
Evenzeer van belang is het oordeel over de redelijkheid en billijkheid. Het hof maakt duidelijk dat de bindende werking van een splitsingsreglement niet lichtvaardig opzij kan worden gezet met een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, zolang de uitkomst voorzienbaar en inherent is aan de in het reglement gemaakte keuze. Appartementseigenaars die minder betalen dan hun daadwerkelijke gebruik, handelen niet onrechtmatig wanneer zij zich op het reglement beroepen.
