Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4794
Een VvE vordert van een naburige eigenaar schadevergoeding wegens waterschade in twee appartementen en gederfde huurinkomsten van de appartementseigenaren. VvE is geen rechthebbende op de vorderingen, omdat de schade is geleden in de privégedeelten van de appartementseigenaren dan wel in hun hoedanigheid van verhuurder. De vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE strekt niet zo ver dat zij voor dergelijke individuele vorderingen in rechte kan optreden.
De feiten
Het appartementencomplex en het naastgelegen pand van de particuliere eigenaar (hierna: ‘de buurman’) grenzen aan elkaar, gescheiden door een smalle spouw. Het schuine dak van het pand van de buurman grenst aan de onderkant over de lengte met een goot tegen de zijmuur van het appartementencomplex. Die zijmuur steekt ongeveer één meter boven de goot uit; ter hoogte van dat uitstekende gedeelte bevindt zich een plat dak met dakbedekking en schoorstenen.
Het appartementencomplex telt vier appartementen. Elke eigenaar heeft twee appartementen. De appartementen van de eerste eigenaar en de tweede eigenaar zijn onderverhuurd.
Eind 2012 schrijft de eerste eigenaar aan de buurman dat de dakgoot van het naastgelegen pand lek bleek te zijn en door de buurman provisorisch is hersteld. Hij vermeldt dat de totale kosten van de schade aan de twee appartementen voor vergoeding in aanmerking komen. Eind 2013 rapporteert de eerste eigenaar aan de buurman opnieuw over aanzienlijke waterschade en meldt hij dat de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan op grond waarvan zijn huurders huurverlaging kunnen eisen.
De VvE meldt de schade bij haar verzekeraar. Een expert van de verzekeraar stelt op 12 april 2013 vast dat een buitenmuur van het complex water doorlaat wanneer het regent en de wind op die muur staat. Behang in beide appartementen dient te worden vervangen en een plafond moet worden gesausd.
Een taxateur beziet in opdracht van de opstalverzekeraar van de VvE de situatie. Hij concludeert dat er causaal verband bestaat tussen de slechte staat van onderhoud van de dakgoot van de buurman en de waterschade in het appartementencomplex en acht de buurman gehouden die schade te vergoeden.
In maart 2014 stelt de VvE de buurman formeel aansprakelijk voor een totaalbedrag van € 10.887,04 en verzoekt hem de dakgoot te laten repareren. De buurman laat de goot in december 2013 provisorisch herstellen, maar erkent de aansprakelijkheid niet. De VvE start vervolgens een procedure bij de kantonrechter.
Het oordeel van de kantonrechter
De VvE vordert in eerste aanleg een bedrag van € 8.172,34, bestaande uit de kosten van het verwijderen van loszittend behang, het bestrijden van schimmelvorming en het opnieuw behangen in twee appartementen en gederfde huurinkomsten van de twee appartementseigenaren wegens door de huurcommissie toegekende huurkorting.
De kantonrechter wijst de vorderingen af. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat de VvE rechthebbende is op de ingestelde vorderingen. De VvE gaat in hoger beroep.
De omvang van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE
In hoger beroep betoogt de VvE dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij niet kan worden ontvangen. De VvE stelt dat zij als gemachtigde kan optreden namens de appartementseigenaren voor schade die door hen is geleden, omdat de lekkages zijn veroorzaakt door een gebrek aan de buitenmuur, waarvoor zij verantwoordelijk is. Mede op grond van de door de eigenaren verleende machtigingen meent de VvE dat zij bevoegd is om in rechte zowel de directe schade aan de buitenmuur als de door de appartementseigenaren geleden afgeleide schade, waaronder de huurderving, te vorderen.
Het hof deelt dit standpunt niet. Bepalend voor de beoordeling is de aard van de gevorderde schade. De schadevergoeding ziet op twee componenten: de kosten van herstel van de binnenzijde van de twee appartementen (behang, schimmelbestrijding) en de huurderving die de appartementseigenaren hebben geleden doordat hun huurders een huurkorting hebben verkregen. Beide schadeposten betreffen schade aan de privégedeelten van de appartementseigenaren of schade die zij hebben geleden in hun hoedanigheid van verhuurder van die privégedeelten.
Het toetsingskader is neergelegd in artikel 5:126 BW. Het hof overweegt dat de VvE ingevolge artikel 5:126 lid 1 BW slechts belast is met het beheer van het pand en dat de eigendom berust bij de gemeenschap van appartementseigenaars. Op grond van artikel 5:126 lid 5 BW kan de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke eigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen. Die vertegenwoordigingsbevoegdheid geldt echter uitsluitend voor het beheer van de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten.
De VvE heeft van de appartementseigenaren machtigingen verkregen om in rechte op te treden inzake de door de buurman veroorzaakte schade aan het pand. Het hof oordeelt dat dit echter niet met zich meebrengt dat de VvE daarmee tevens in rechte is opgekomen voor de schade die twee van de appartementseigenaren met betrekking tot hun privégedeelten hebben geleden. Het hof overweegt dat een dergelijke bevoegdheid op zichzelf niet voortvloeit uit de verantwoordelijkheid van de VvE voor het beheer en onderhoud van de buitenmuur. De verleende machtigingen omvatten niet tevens de verlening van een volmacht door de eigenaars aan de VvE om namens hen een procedure in te stellen voor hun persoonlijke vorderingen op de buurman, aldus het hof.
Het hof stelt voorts vast dat de VvE in haar stellingen geen onderscheid maakt tussen de vorderingen die zij zelf op de buurman heeft en de persoonlijke vorderingen van de twee appartementseigenaren. Uit de stellingen valt echter af te leiden dat de ingestelde vorderingen uitsluitend betrekking hebben op schade die de eerste eigenaar en de tweede eigenaar hebben geleden. Noch in eerste aanleg noch in hoger beroep is gesteld of gebleken dat de betreffende vorderingen aan de VvE zijn gecedeerd, of dat de VvE in de vorderingen is gesubrogeerd, omdat zij de schade aan de appartementseigenaren heeft vergoed. Een grondslag voor vergoeding van schade aan de VvE zelf ontbreekt daarom (r.o. 5.4).
Het hof bekrachtigt daarom het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de VvE in de kosten van het hoger beroep.
Wenk
Uit dit arrest volgt dat de VvE niet zonder meer kan optreden als procespartij voor schade die individuele appartementseigenaren hebben geleden aan hun privégedeelten of in hun hoedanigheid van verhuurder. De vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE is beperkt tot het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en strekt zich niet uit tot de persoonlijke vermogensrechtelijke belangen van de afzonderlijke eigenaars.
Voor de praktijk betekent dit dat een VvE die schade wil vorderen welke (mede) betrekking heeft op privégedeelten, vooraf moet zorgdragen voor een juridisch deugdelijke grondslag: een expliciete volmacht die de VvE machtigt om de persoonlijke vorderingen van de eigenaars in rechte in te stellen, een cessie van die vorderingen aan de VvE, of betaling door de VvE gevolgd door subrogatie. Een algemene machtiging om op te treden inzake schade aan het pand is daartoe onvoldoende.
VvE’s doen er verstandig aan bij de start van een schadeprocedure een duidelijk onderscheid te maken tussen schade aan gemeenschappelijke gedeelten (waarvoor de VvE zelfstandig kan optreden) en schade aan privégedeelten of individuele vermogensschade (waarvoor een afzonderlijke grondslag nodig is). Wordt die analyse achterwege gelaten, dan loopt de VvE het risico dat haar vorderingen in zijn geheel worden afgewezen, ook al bestaat er inhoudelijk aansprakelijkheid van de wederpartij.
