Gerechtshof Den Haag 30 juni 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1050
Een appartementseigenaar vecht met succes het besluit van vergadering van eigenaars aan waarmee aan een medebewoner toestemming is verleend voor het plaatsen van een dakkapel. Het hof oordeelt dat het dak gemeenschappelijk eigendom is en dat plaatsing van een dakkapel de constructie en omgrenzing van het appartement wijzigt. Een besluit van de vergadering tot goedkeuring voor het realiseren van een dakkapel in het gemeenschappelijk dak zonder voorafgaande wijziging van de splitsingsakte is nietig wegens strijd met de bestaande splitsingsakte.
In een appartementencomplex is de akte van splitsing verleden 1984. Op grond van het in die akte van toepassing verklaarde Modelreglement 1983 (hierna: “MR1983”) behoren de buitengevels, raamkozijnen en daken tot de gemeenschappelijke zaken. De kosten van onderhoud en herstel van die gemeenschappelijke delen worden gedragen door de eigenaars van de negen in het complex aanwezige appartementsrechten. Artikel 14 van MR1983 bepaalt dat eigenaars en gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.
Op de algemene ledenvergadering van 24 juni 2019 heeft de VvE besloten aan de eigenaar van een bepaald appartementsrecht toestemming te verlenen voor het plaatsen van een dakkapel. Die toestemming werd verleend onder de voorwaarde dat de dakkapel identiek zou zijn aan een eerder geplaatste dakkapel bij een ander appartement, zowel wat betreft vorm, kleur als materiaal. In het verleden had de VvE al eerder toestemming verleend voor plaatsing van een dakkapel bij een ander appartement.
Een andere appartementseigenaar (hierna: ‘de eigenaar‘) was het niet eens met dit besluit. Hij verzocht de kantonrechter van de rechtbank Den Haag het besluit te vernietigen. Aan zijn verzoek legde hij ten grondslag dat het dak gemeenschappelijk eigendom is en dat een wijziging van een gemeenschappelijk gedeelte uitsluitend via een wijziging van de splitsingsakte kan worden gerealiseerd. De kantonrechter wees het verzoek af met de overweging dat niet elke wijziging van een gemeenschappelijke zaak een wijziging van de splitsingsakte vereist, maar uitsluitend wijzigingen die gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie. Van een dergelijke goederenrechtelijke wijziging was naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake, zodat de VvE binnen de grenzen van artikel 14 van MR1983 toestemming kon verlenen. De eigenaar stelde hoger beroep in.
Nietigheid of vernietigbaarheid van VvE-besluiten
In hoger beroep verzocht de eigenaar primair een verklaring voor recht dat het besluit nietig is en subsidiair vernietiging van het besluit. Het hof gaat eerst in op de onderlinge verhouding tussen nietigheid en vernietigbaarheid van VvE-besluiten.
Op grond van artikel 5:124 lid 2 BW is titel 1 van Boek 2 BW van toepassing op VvE-besluiten. Dat brengt mee dat een besluit van de vergadering dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is.
De akte van splitsing wordt daarbij op grond van artikel 5:129 lid 1 BW gelijkgesteld met de statuten van een rechtspersoon. Strijd met het reglement dat ingevolge artikel 5:111 onder d BW deel uitmaakt van de akte van splitsing leidt eveneens tot nietigheid, en niet slechts tot vernietigbaarheid van het besluit. Dit is een belangrijk onderscheid: vernietigbaarheid vereist dat de kantonrechter het besluit actief vernietigt, terwijl nietigheid van rechtswege intreedt en in elke procedure kan worden ingeroepen.
De eigenaar had in eerste aanleg uitsluitend vernietiging gevraagd. In hoger beroep deed hij tevens een beroep op nietigheid. Het hof overweegt dat een beroep op nietigheid en een verzoek tot vernietiging in principe in dezelfde procedure bij de kantonrechter hadden kunnen worden gecombineerd. Nu de VvE zich er niet tegen verzette dat de nietigheid in hoger beroep werd beoordeeld en partijen daardoor niet in hun belangen werden geschaad, is het hof tot deze beoordeling overgegaan.
De vereiste wijziging van de splitsingsakte bij een dakkapel
De centrale rechtsvraag is of het plaatsen van een dakkapel een wijziging van de splitsingsakte vereist. Het hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 7 april 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA5405). Daarin heeft de Hoge Raad overwogen dat de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende is om te concluderen dat wijziging van de splitsingsakte en de daarbij behorende tekening noodzakelijk is. Wijziging is pas vereist indien de verandering gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Immers: de akte van splitsing dient een juist beeld te geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden.
De kantonrechter had op basis van dit criterium geoordeeld dat een dakkapel geen wijziging van de splitsingsakte vereist, omdat de goederenrechtelijke situatie ongewijzigd zou blijven. Het hof denkt daar anders over.
In het tot de splitsingsakte behorende reglement is bepaald dat raamkozijnen en daken gemeenschappelijk zijn. Het hof overweegt dat met de plaatsing van een dakkapel het gemeenschappelijke dak wordt doorbroken, en dat daarmee de omvang van het appartement ten behoeve waarvan de dakkapel dient, wordt uitgebreid. Tot de gemeenschappelijke gedeelten gaan een nieuwe opbouw met nieuwe kozijnen, gevels en dakbedekking behoren, die bovendien mogelijk nieuwe kosten meebrengt voor de VvE. Zoals het hof het formuleert:
‘een dakkapel brengt een verandering in de constructie en omgrenzing van het appartement mee’.
Omdat die verandering gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie, is wijziging van de splitsingsakte vereist. Het besluit van de VvE om de dakkapel toe te staan zonder die voorafgaande akte-wijziging is dan ook in strijd met de bestaande splitsingsakte en daarmee nietig.
Geen toestemmingsbevoegdheid op grond van het splitsingsreglement
De VvE en de kantonrechter hadden artikel 14 MR1983 als grondslag aangewezen voor de verleende toestemming. Dat artikel bepaalt dat eigenaars zonder toestemming van de vergadering geen architectonische of constructieve wijzigingen mogen aanbrengen. Het hof verwerpt echter de redenering dat dit artikel een zelfstandige grondslag biedt voor het goedkeuren van wijzigingen die in strijd zijn met de splitsingsakte.
Het oordeel van de kantonrechter was gebaseerd op de premisse dat wijziging van de splitsingsakte niet vereist was. Vanuit die premisse kon de vergadering inderdaad op grond van artikel 14 toestemming verlenen. Die premisse is echter onjuist. Artikel 14 heeft uitsluitend betrekking op ondergeschikte wijzigingen die niet in strijd zijn met de splitsingsakte. De vergadering ontleent aan dat artikel geen bevoegdheid om wijzigingen goed te keuren die wel in strijd zijn met de splitsingsakte.
Overige verweren van de VvE
De VvE wees er voorts op dat zij de toestemming niet kon weigeren omdat zij eerder ook aan een ander lid toestemming had verleend voor een dakkapel. Het hof passeert dit verweer: een eerdere beslissing die eveneens in strijd was met de splitsingsakte, kan de huidige strijd daarmee niet opheffen of rechtvaardigen.
Ten slotte verwierp het hof het beroep van de VvE op derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. De wens om een individuele eigenaar tegemoet te komen in zijn voornemen een dakkapel te plaatsen, kan op zichzelf begrijpelijk zijn. De geëigende weg daarvoor is echter de procedure tot wijziging van de splitsingsakte te volgen, aldus het hof. Het feit dat de eigenaar bij andere aangelegenheden een onwerkbare houding aanneemt ten aanzien van besluiten van de VvE, laat onverlet dat hij in dit geval het gelijk aan zijn zijde heeft.
De beslissing
Het hof vernietigt de beschikking van de kantonrechter voor zover daarin het verzoek met betrekking tot de dakkapel was afgewezen. Het hof verklaart voor recht dat het besluit van de VvE van 24 juni 2019 om toestemming te verlenen voor de plaatsing van een dakkapel, nietig is. De VvE wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
Wenk
Uit deze beschikking volgt dat het plaatsen van een dakkapel op een gemeenschappelijk dak niet kan worden toegestaan bij enkel een besluit van de VvE-vergadering. Vereist is een voorafgaande wijziging van de splitsingsakte, omdat de dakkapel de constructie en omgrenzing van het appartement wijzigt op een wijze die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie.
Voor de praktijk betekent dit dat eigenaars die een dakkapel willen plaatsen, moeten rekening houden met de verplichting de splitsingsakte te laten wijzigen. Dat vereist op grond van artikel 5:139 lid 1 BW medewerking van alle eigenaars en een notariële akte. Weigert een eigenaar zijn medewerking, dan kan de kantonrechter op verzoek van de overige eigenaars of de VvE een machtiging verlenen als bedoeld in artikel 5:140 BW, maar daar is wel voor vereist dat een dergelijk verzoek door een of meerdere eigenaren met gezamenlijk minimaal 50% van de stemmen dit verzoek indient. Kortom, in de praktijk zal het voor een individu lastig zijn om een vervangende machtiging voor een dakkapel te krijgen, nog daargelaten dat de kosten voor het wijzigen van de akte van splitsing het realiseren van een dakkapel een stuk minder aantrekkelijk maken.
