Gerechtshof Amsterdam 18 februari 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:507
De appartementseigenaar waarvan het souterrain tot zijn privégedeelte behoort wordt al jaren geconfronteerd met vochtoverlast op die locatie. Een door de kantonrechter benoemde deskundige concludeert dat het aanbrengen van een waterdichte betonnen kelderbak de meest aangewezen hersteloplossing is. De VvE en de eigenaar van de bovenetages weigeren hieraan mee te werken. Het hof verleent een vervangende machtiging voor de deskundige geadviseerde herstelwerkzaamheden. Partijen worden nog wel in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de verdeling van de herstelkosten, nu door de deskundige voorgestelde herstelwerkzaamheden wel tot een verdieping van het bestaande souterrain zal leiden.
De feiten
Een pand in Amsterdam is in 1991 gesplitst in drie appartementsrechten: de begane grond met souterrain, de eerste verdieping en de tweede verdieping. Tegelijk met de splitsing is de VvE opgericht. De appartementseigenaar die rechthebbende is op de begane grond en het souterrain (hierna: ‘de souterraineigenaar’) heeft in het souterrain slaapkamers en een badkamer aangelegd. De eigenaar van de eerste en tweede verdieping (hierna: ‘de boveneigenaar’) heeft beide etages in 2005 respectievelijk 2008 verkregen. Op grond van de breukdelen in de splitsingsakte draagt de souterraineigenaar voor 4/10e en de boveneigenaar voor 6/10e bij in de gemeenschappelijke schulden en kosten.
Al bij de verkoop in 1998 deed zich vochtoverlast voor in het souterrain. De toenmalige eigenaar van het pand had de kelder tweemaal laten injecteren, waarna de problemen aanvankelijk leken opgelost. Nadat de souterraineigenaar het appartementsrecht in 1998 had verkregen, heeft hij in 2006, 2008 en 2010 op eigen initiatief injectiewerkzaamheden laten uitvoeren. De VvE heeft in 2011 en 2012 opnieuw injecties laten uitvoeren. Geen van deze ingrepen leidde tot een blijvend waterdicht souterrain.
In een eerder geschil tussen partijen is in 2012 een bindend adviseur benoemd. In zijn advies van 31 december 2012 concludeerde de bindend adviseur dat herstel van het souterrain noodzakelijk is en dat de daarmee gemoeide kosten voor rekening van de VvE komen. Nadat een nieuwe procedure was gestart, heeft de kantonrechter in eerste aanleg in de onderhavige zaak een deskundige benoemd. De deskundige heeft op 24 november 2017 rapport uitgebracht.
De deskundige stelt vast dat de oorzaak van de vochtoverlast het ontbreken van een waterdichte voorziening in de souterrainconstructie is. Vanaf de bouw was een waterdichte stuclaag aanwezig op de wanden van het souterrain. In 1998 vertoonde die laag vermoedelijk gebreken, wat de toenmalige eigenaar aanleiding gaf de stuclaag te verwijderen en injecties uit te voeren. Dit herstel bleek niet duurzaam. De deskundige stelt voorts vast dat er, voor zover uit de beschikbare gegevens valt af te leiden, door de souterraineigenaar geen aanpassingen zijn uitgevoerd die van invloed zijn geweest op de lekkages, al heeft het verwijderen van een kim en plint tussen april en juni 1998 de lekkages wel doen toenemen.
De deskundige beschrijft drie hersteloptie. Optie 1 bestaat uit het waterdicht maken van de bestaande kelderconstructie door injectie of een meerlaags stucsysteem, met indicatieve herstelkosten van 53.000 tot 63.000 euro exclusief btw en een geschatte levensduur van circa twintig jaar. Optie 2 betreft het aanbrengen van een zelfdragende waterdichte betonnen kelderbak binnen de bestaande constructie, met indicatieve kosten van 65.000 tot 85.000 euro exclusief btw en een verwachte bescherming van meer dan vijftig jaar. Optie 3 houdt in dat een geheel nieuwe fundering wordt aangebracht, met indicatieve kosten van 110.000 tot 140.000 euro exclusief btw. De deskundige acht optie 2 op dat moment de meest voor de hand liggende hersteloptie.
De souterraineigenaar heeft de kantonrechter verzocht vervangende machtiging te verlenen voor uitvoering van optie 2, waarbij de kosten voor rekening van de VvE komen, behoudens de kosten van het slopen en herstellen van het interieur en de kosten die verband houden met het eventueel uitdiepen van de kelderbak. De kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen en de souterraineigenaar in de proceskosten veroordeeld. De souterraineigenaar is in hoger beroep gegaan.
Beperkte motiveringsplicht rechter om de bevindingen van deskundigen al dan niet te volgen
De centrale vraag in hoger beroep is voor welke optie vervangende machtiging dient te worden verleend als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW. Het hof stelt voorop dat bij de beoordeling van een deskundigenrapport een beperkte motiveringsplicht geldt voor de rechter. Het hof verwijst daarvoor naar de maatstaf die de Hoge Raad heeft geformuleerd in zijn arrest van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BT2921). Die maatstaf houdt in dat de rechter bij zijn beslissing om de conclusies van de deskundige al dan niet te volgen, alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking neemt en in volle omvang toetst of er aanleiding bestaat van de rapportconclusies af te wijken. Volgt de rechter de door hem benoemde deskundige, dan kan hij in beginsel volstaan met de vaststelling dat de gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt.
Het hof ziet geen aanleiding af te wijken van de hoofdconclusie van het deskundigenrapport. Het rapport wordt gekwalificeerd als goed gedocumenteerd, degelijk opgebouwd en uitvoerig gemotiveerd. De VvE en de boveneigenaar hebben geen rapporten van andere deskundigen overgelegd die tot een andere conclusie komen, en hebben betrekkelijk weinig inhoudelijke kritiek op de werkwijze en inhoud van het rapport geuit.
Uitdieping van het souterrain
De VvE en de boveneigenaar betogen dat optie 2 de souterraineigenaar een voordeel oplevert in de vorm van uitdieping van het souterrain, en dat een kelderbak een langere garantie op waterdichtheid biedt dan optie 1. Het hof honoreert dit betoog niet als reden om van de deskundigenrapportage af te wijken. Weliswaar kunnen deze argumenten van invloed zijn op de vraag in welke verhouding partijen in de kosten dienen bij te dragen, maar zij doen geen afbreuk aan de inhoud en de hoofdconclusie van het rapport zelf. De vraag naar de precieze kosten van optie 1, de garanties die daarvoor eventueel kunnen worden verkregen en de verzekerbaarheid van restrisico’s, zijn vragen die alleen relevant zijn als voor optie 1 zou worden gekozen. Nu dat niet aangewezen is, laat het hof die vragen buiten beschouwing.
Het hof concludeert dat de VvE en de boveneigenaar als appartementseigenaars zonder redelijke grond weigeren mee te werken aan uitvoering van optie 2. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden voor het verlenen van een vervangende machtiging op de voet van artikel 5:121 lid 1 BW (r.o. 3.7).
Herstelkosten voor rekening van de souterraineigenaar?
De VvE en de boveneigenaar voeren aan dat de herstelkosten volledig voor rekening van de souterraineigenaar komen. Zij beroepen zich daartoe op artikel 5:108 lid 1 BW, dat kwalitatieve werking heeft. De stelling luidt, kort gezegd, dat de souterraineigenaar dan wel zijn rechtsvoorganger de waterdichte bekleding uit het souterrain heeft verwijderd zonder toestemming van de VvE, zodat de herstelkosten op grond van dat artikel volledig voor zijn rekening dienen te komen.
De souterraineigenaar bestrijdt dit standpunt. Hij wijst erop dat niet hij, maar de toenmalige eigenaar van het pand de waterdichte stuclaag heeft verwijderd. Die laag was aanwezig vanaf de bouw tot 1998, toen zij vermoedelijk gebreken vertoonde en de toenmalige eigenaar tot verwijdering en injectie overging. Volgens het deskundigenrapport zijn er, voor zover uit de beschikbare gegevens valt af te leiden, door de souterraineigenaar geen aanpassingen uitgevoerd die van invloed zijn geweest op de lekkages.
Het hof volgt het standpunt van de VvE en de boveneigenaar niet. Uit het deskundigenrapport leidt het hof af dat al sprake was van lekkages voorafgaand aan de levering van het appartementsrecht aan de souterraineigenaar in 1998, en dat de verwijdering van de kim en plint niet de oorzaak van de lekkages is geweest, maar slechts tot een toename ervan heeft geleid. Het hof laat in het midden of het verwijderen van de kim en plint al dan niet in opdracht van de souterraineigenaar is geschied, omdat dit niet de oorzaak van de lekkages is geweest.
Vervolgens overweegt het hof dat de souterraineigenaar en de boveneigenaar het pand gezamenlijk als appartementseigenaren hebben verkregen in de staat waarin het zich bevond. Omdat de wanden van het souterrain een gemeenschappelijk gedeelte van het pand betreffen (hetgeen ook door de VvE en de boveneigenaar zelf wordt erkend), zijn de kosten van onderhoud en herstel van de waterdichtheid van die wanden voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. De VvE kan daarvoor worden aangesproken. Het hof wijst er bovendien op dat de VvE en de boveneigenaar niet hebben uitgelegd waarom het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in 1998 door de toenmalige eigenaar bestaande uit het verwijderen van de stuclaag en het injecteren van de wanden, destijds onrechtmatig handelen zou opleveren. Het hof verwerpt het op artikel 5:108 lid 1 BW gebaseerde verweer.
De verdeling van de kosten
Met betrekking tot de kostenverdeling bij uitvoering van optie 2 geeft het hof partijen de gelegenheid zich nader uit te laten. Het hof stelt daarvoor een kader. Uitgangspunt is het MR1983, op grond waarvan de eigenaren bijdragen naar hun breukdeel. Partijen dienen aan te geven op welke gronden en in hoeverre van dit uitgangspunt zou moeten worden afgeweken.
In dat kader acht het hof het in elk geval relevant of en in hoeverre optie 2 leidt tot een verdieping van de kelderbak ten opzichte van de bestaande situatie, wat de kosten daarvan zijn en voor wiens rekening die kosten op welke grond dienen te komen. Nadere beslissing over de kostenverdeling wordt aangehouden in afwachting van de aktewisseling.
Wenk
Uit deze beschikking volgt dat het enkele feit dat een gemeenschappelijk gedeelte van het souterrain is beschadigd of dat een beschermende voorziening is verwijderd, onvoldoende is om de herstelkosten volledig op de rechthebbende appartementseigenaar te verhalen, als de oorzaak van het gebrek reeds bestond vóór de verkrijging van dat appartementsrecht en de huidige eigenaar daarvoor niet verantwoordelijk kan worden gehouden. De kwalitatieve werking van artikel 5:108 lid 1 BW strekt niet zo ver dat ook schade of gebreken die reeds aanwezig waren bij de overdracht van het appartementsrecht ten laste van de nieuwe eigenaar komen.
Verder is interessant dat het hof een arrest van de Hoge Raad van een buiten het appartementsrechtelijke kwestie aanhaalt waarin is bevestigd dat de rechter een beperkte motiveringsplicht heeft om de bevindingen van deskundigen al dan niet te volgen (ECLI:NL:HR:2011:BT2921).
