Rechtbank Rotterdam 2 december 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:11404
Een appartementseigenaar vordert ontruiming van een kapverdieping die zijn buren al jaren in gebruik hebben als slaapruimte en verhuren. Horizontale werking van het appartementsrecht. De kernvraag is of de kapverdieping tot het gemeenschappelijk deel of tot het privégedeelte van appartementsrecht van de buren behoort. Rechtbank Rotterdam oordeelt dat de splitsingsstukken duidelijk zijn: de kapverdieping is niet in de splitsing betrokken en behoort toe aan de gezamenlijke appartementseigenaren. Een beroep op verkrijging te goeder trouw en verjaring faalt. In reconventie wordt de eigenaar van appartement 2 veroordeeld tot betaling van schadevergoeding wegens het beschadigen van de gemeenschappelijke vloer.
De feiten
Een pand in Rotterdam is bij splitsingsakte van 29 december 1977 gesplitst in drie appartementsrechten: het appartementsrecht met index 1 (hierna: ‘A1’), bestaande uit de woning op de begane grond met tuin en kelder, het appartementsrecht met index 2 (hierna: ‘A2’), bestaande uit de woning op de eerste verdieping met een gedeelte van de zolderverdieping, en het appartementsrecht met index 3 (hierna: ‘A3’), bestaande uit de woning op de tweede verdieping met een gedeelte van de zolderverdieping. Aan de splitsingsakte is een splitsingstekening van 9 december 1997 gehecht met plattegronden van de kelder, de begane grond, de eerste verdieping, de tweede verdieping en de zolderverdieping. De splitsingsakte en splitsingstekening zijn op 29 december 1977 ingeschreven in de openbare registers van het kadaster te Rotterdam.
Bij leveringsakte van 2 juni 2006 hebben drie personen gezamenlijk A3 gekocht en geleverd gekregen, ieder voor een aandeel van respectievelijk veertig, twintig en veertig honderdste deel (hierna gezamenlijk: de eigenaren van A3). Bij de aankoop hebben de eigenaren van A3 verklaard een kopie van de splitsingsstukken te hebben ontvangen. De leveringsakte omschrijft A3 als het recht op uitsluitend gebruik van de woning op de tweede verdieping en een gedeelte van de zolderverdieping, alsmede een onverdeeld drie/negende aandeel in de gemeenschap bestaande uit het pand met erf. De eigenaren van A3 bewonen het appartement niet zelf.
Boven de gesplitste zolderverdieping bevindt zich een kapverdieping. De eigenaren van A3 hebben op de kapverdieping een wasmachine, wastafel en douchecabine geplaatst of laten plaatsen en een slaapkamer gemaakt of laten maken. Zij verhuren de kapverdieping. De Vereniging van Eigenaars (VvE) van het pand is niet actief.
De eigenaar van A2 is sinds 31 oktober 2013 eigenaar van zijn appartement. Ook hij beschikt over een onverdeeld drie/negende aandeel in de gemeenschap bestaande uit het pand met erf. In augustus 2016 en in februari 2017 heeft de eigenaar van A2 een gat gezaagd in het plafond van het tot zijn appartement behorende gedeelte van de zolderverdieping en de vloer van de kapverdieping. De eerste keer heeft een van de eigenaren van A3 het gat zelf gedicht; de tweede keer heeft hij dat door derden laten doen.
Het vorderingsrecht van de individuele appartementseigenaar
Als eerste verweer voerden de eigenaren van A3 aan dat de VvE de enige partij is die een vordering kan instellen met betrekking tot de gemeenschap van appartementsrechten. Nu de inactieve VvE geen besluit had genomen om een vordering in te stellen, zou de eigenaar van A2 niet-ontvankelijk zijn. De eigenaar van A2 stelde daar tegenover dat hij de eigenaren van A3 als buren en medeappartementsrechthouders kon aanspreken wegens de overlast die hij ondervond door hun gebruik van de kapverdieping, en dat hij daartoe een zelfstandig vorderingsrecht ontleent aan onrechtmatige daad.
De rechtbank verwierp dit verweer. Zij stelde voorop dat de VvE geen eigenaar is van het pand; die hoedanigheid berust bij de gezamenlijke appartementseigenaren. Op grond van artikel 5:108 BW zijn appartementseigenaren tegenover elkaar verplicht de inrichting van het gesplitste gebouw in stand te houden overeenkomstig de splitsingsakte. Nakoming van die verplichting kan door de individuele appartementseigenaren worden gevorderd op grond van artikel 3:296 BW. De omstandigheid dat de VvE, al dan niet actief, bevoegd is de gezamenlijke appartementseigenaren te vertegenwoordigen en op te treden tegen appartementseigenaren die hun verplichtingen niet nakomen, brengt niet mee dat die appartementseigenaren hun eigen vorderingsrecht verliezen. Het verweer slaagde dan ook niet.
De toewijzing van de kapverdieping op grond van de splitsingsstukken
De eigenaren van A3 voerden aan dat de kapverdieping altijd bij A3 heeft behoord. Daartoe beriepen zij zich op een verklaring van hun rechtsvoorganger, die A3 “met kapverdieping” zou hebben verkocht en geleverd. Voorts wezen zij op een vergelijkbaar pand aan een ander adres waarvan de splitsingsakte in 2017 door een notaris is gewijzigd om de bijbehorende kapverdieping expliciet aan appartementsrecht 3 toe te wijzen. Hieruit zou volgen dat de notaris destijds heeft verzuimd de splitsingsakten voor beide panden correct op te stellen. De eigenaar van A2 stelde dat de splitsingsstukken duidelijk zijn en dat de kapverdieping behoort tot het gemeenschappelijk deel.
De rechtbank hanteerde als toetsingskader dat ter bepaling van wat in de splitsing is betrokken, bepalend is wat is vastgelegd in de notariële akte en de aan de minuut gehechte tekening. Bij de uitleg daarvan gaat het om de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, welke bedoeling naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving in de akte van de onderscheiden delen van het pand en de gehechte tekening, bezien in het licht van de algehele inhoud van de akte en de tekening. Gelet op de rechtszekerheid mag daarbij slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken kenbaar zijn. Indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter de uitleg vast te stellen die naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
Toegepast op de onderhavige zaak overwoog de rechtbank dat in de splitsingsakte noch in de splitsingstekening over de kapverdieping iets is vastgelegd. De hoogste verdieping die in die stukken is vermeld en gesplitst, is de zolderverdieping. Alle partijen hadden bij de levering van hun respectieve appartementsrechten verklaard een kopie van de splitsingsstukken te hebben ontvangen; ook de leveringsakte van A3 maakt geen melding van de levering van de kapverdieping. De rechtbank oordeelde dat de splitsingsstukken, gemeten aan de hiervoor beschreven beoordelingsmaatstaf, duidelijk zijn en dat daaruit volgt dat de kapverdieping niet hoort bij het privégedeelte van A3, maar behoort tot het gemeenschappelijke gedeelte van het pand.
Het argument ontleend aan de vergelijkbare splitsing van een ander pand wees de rechtbank van de hand: gesteld noch gebleken was dat de rechtsvoorgangers van de eigenaren van A3 met succes om wijziging van de splitsingsakte hadden verzocht, zodat de splitsingsakte uit 1977 onverkort geldt. Ook het argument dat alle partijen aan de oppervlaktemaat van een are en tweeëndertig centiaren een betekenis voor de woonoppervlakte zouden mogen ontlenen, werd verworpen: die maat betreft de grondoppervlakte van het pand met erf, niet de woonoppervlakte van de afzonderlijke appartementen.
Verkrijging te goeder trouw en verkrijgende verjaring
De eigenaren van A3 betoogden subsidiair dat zij te goeder trouw als verkrijgers van de kapverdieping moeten worden aangemerkt. Zij stelden niet op de hoogte te zijn geweest van de inhoud van de splitsingsstukken en beriepen zich op de artikelen 3:24, 3:25 en 3:26 BW.
De rechtbank verwierp dit beroep. De eigenaren van A3 hadden bij de levering van A3 verklaard een kopie van de splitsingsstukken te hebben ontvangen. Het gegeven dat zij die stukken naar eigen zeggen niet kenden, komt gelet op die verklaring voor hun eigen rekening en risico. De verklaringen van hun rechtsvoorgangers over het gebruik en bezit van de kapverdieping doen daaraan niet af. De rechtbank oordeelde dat de eigenaren van A3, gelet op de inhoud van de in de openbare registers geregistreerde stukken, niet als verkrijgers te goeder trouw van de kapverdieping kunnen worden aangemerkt, waaruit tevens volgt dat een beroep op verkrijgende verjaring niet kan slagen.
Bevrijdende verjaring en de vereiste openbaarheid van bezit
Meer subsidiair stelden de eigenaren van A3 dat zij door bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW eigenaar zijn geworden van de kapverdieping. Daartoe wezen zij op de vaste trap vanuit A3 naar de kapverdieping, de inrichting van de kapverdieping, de daar aanwezige installaties en de verklaring van de rechtsvoorganger, waaruit zou blijken dat de kapverdieping al veertig jaar bij A3 hoort.
De rechtbank overwoog dat voor bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW bezit gedurende twintig jaar vereist is. Of sprake is van bezit, wordt beoordeeld aan de hand van de maatstaven van de artikelen 3:107 en 3:108 BW. Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn; de interne, niet naar buiten kenbaar gemaakte wil om als rechthebbende op te treden is daarvoor onvoldoende.
De stelling van de eigenaren van A3 slaagde niet, omdat uit de uiterlijke omstandigheden naar verkeersopvattingen niet de wil kon worden afgeleid om als rechthebbenden op te treden. De toegangstrap naar de kapverdieping bevindt zich in het appartement van de eigenaren van A3 en is aan het zicht van derden onttrokken, zodat van openbaar en ondubbelzinnig bezit geen sprake kan zijn, aldus de rechtbank. De stelling dat de eigenaar van A2 de trap had gezien of had kunnen zien omdat hij wel eens in A3 was geweest, verwierp de rechtbank: daaruit volgt immers niet dat hij had gezien of had moeten zien dat de eigenaren van A3 de kapverdieping in gebruik hadden genomen. Evenmin was gebleken dat de eigenaren van A3 op enige andere manier ondubbelzinnig duidelijk hadden gemaakt dat zij de kapverdieping in bezit hadden genomen en als hun eigendom beschouwden. Bovendien had de eigenaar van A2 nadat hij ontdekte wat er aan de hand was ruimschoots vóór het verstrijken van de verjaringstermijn van twintig jaar de onderhavige vorderingen ingesteld.
Ontruiming van de kapverdieping en de grenzen van de vordering
Nu vaststond dat de kapverdieping gemeenschappelijk eigendom is en de eigenaren van A3 geen aanspraak konden maken op eigendom of gebruik ervan, wees de rechtbank de primaire vordering tot ontruiming gedeeltelijk toe. De eigenaren van A3 werden veroordeeld om de kapverdieping vóór 1 april 2021 te ontruimen en ontruimd te houden: de kapverdieping mag niet langer worden bewoond, alle roerende zaken (waaronder de wasmachine) moeten worden verwijderd, de aangebrachte voorzieningen zoals de wastafel, de douchecabine en de slaapkamer mogen niet meer worden gebruikt, en betreding is uitsluitend toegestaan voor onderhoudswerkzaamheden.
De rechtbank wees een deel van de gevorderde maatregelen af. Zij zag geen grond om de eigenaren van A3 te verplichten de wastafel, de douchecabine en de slaapkamer ook daadwerkelijk te verwijderen, omdat onduidelijk was welk belang de eigenaar van A2 daarbij heeft. Ook de aanwezige installaties, waaronder de mechanische ventilatie en de radiatoren, hoeven niet te worden verwijderd. Evenmin zijn de eigenaren van A3 gehouden de trap vanuit hun appartement naar de kapverdieping te verwijderen en af te sluiten. De rechtbank wees in dit verband op het gezamenlijk eigendom: de eigenaars van alle drie de appartementen bepalen in beginsel gezamenlijk wat er met de kapverdieping en de door de eigenaren van A3 aangebrachte zaken moet gebeuren. De eigenaar van A2 had geen vordering ingesteld tegen de eigenaar van A1. Bovendien valt niet zonder meer in te zien dat de eigenaar van A2 er belang bij heeft dat de kapverdieping ook voor hemzelf niet langer bereikbaar is via een vaste trap, nu onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten in de toekomst bereikbaarheid kan vereisen. De rechtbank voegde hieraan toe dat het in de rede ligt dat de gezamenlijke eigenaars in goed overleg afspraken maken over de kapverdieping en dat zij desgewenst afspraken kunnen maken over de eigendom of het gebruik van de kapverdieping.
Schadevergoeding voor het beschadigen van de gemeenschappelijke vloer
In reconventie vorderden de eigenaren van A3 een verklaring voor recht dat de eigenaar van A2 onrechtmatig had gehandeld, alsmede schadevergoeding van € 3.146,00 als herstelkosten voor het tweemaal gezaagde gat in de vloer van de kapverdieping.
De rechtbank stelde vast dat de eigenaar van A2 tot twee keer toe een gat had gezaagd vanuit zijn appartement naar de kapverdieping. Zij kwalificeerde dit handelen als onrechtmatig in de zin van artikel 6:162 BW, maar preciseerde de aard van de inbreuk: het betreft niet een inbreuk op het eigendomsrecht van uitsluitend de eigenaren van A3, maar een inbreuk op het gezamenlijke eigendomsrecht van de appartementseigenaren (r.o. 4.17). De kapverdieping behoort immers geheel toe aan de appartementseigenaren gezamenlijk. Op grond hiervan werd de gevorderde verklaring voor recht toegewezen.
Over de hoogte van de schade oordeelde de rechtbank dat de eigenaren van A3 na de gemotiveerde betwisting door de eigenaar van A2 hun vordering nader hadden moeten onderbouwen, hetgeen zij hebben nagelaten. De offerte was onvoldoende gespecificeerd en er ontbrak een toelichting op de noodzaak om de gehele vloerbedekking van de kapverdieping te verwijderen en te vervangen. Gelet op het evidente onrechtmatige handelen en de aanzienlijke schade die op grond van de overgelegde foto’s vaststond, begroot de rechtbank de schade schattenderwijs op € 2.000,00 in plaats van het gevorderde bedrag van € 3.146,00.
Wenk
Uit deze uitspraak volgt dat artikel 5:108 BW een rechtstreekse verplichting tussen de appartementseigenaren onderling schept, de horizontale werking van het appartementsrecht. Artikel 3:296 BW biedt dan eeb grondslag voor nakoming. Dat de VvE inactief is of geen besluit neemt, doet aan dat eigen vorderingsrecht niet af. Advocaten die optreden voor appartementseigenaren bij conflicten over gemeenschappelijke gedeelten, hoeven dus niet te wachten op een VvE-besluit om een procedure te kunnen starten.
Voor de afbakening van wat tot een appartementsrecht behoort en wat gemeenschappelijk is, zijn uitsluitend de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken beslissend. Mondeling overgedragen kennis van rechtsvoorgangers, feitelijk gebruik gedurende lange tijd en zelfs de wijziging van de splitsingsakte van een vergelijkbaar naburig pand, bieden geen soelaas. De objectieve uitlegmaatstaf die de Hoge Raad formuleerde in ECLI:NL:HR:2014:337 laat weinig ruimte voor afwijking op basis van subjectieve verwachtingen van kopers. Wie bij de aankoop verklaart de splitsingsstukken te hebben ontvangen, draagt het risico van niet-kennis van de inhoud ervan.
Tot slot onderstreept het oordeel over de onrechtmatige daad in reconventie dat ook de eiser in een procedure over gemeenschappelijk eigendom zelf volledig gebonden is aan de regels van dat gemeenschappelijk eigendom. Eigenenmachtig handelen, ook als het is ingegeven door de wens recht te halen, levert een inbreuk op het gezamenlijk eigendomsrecht op en kan tot schadevergoedingsverplichting leiden. Partijen die bij een conflict over gemeenschappelijke gedeelten van een appartementsgebouw het heft in eigen hand nemen, lopen daarmee een aanmerkelijk procesrisico.
