Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 april 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3283
Een appartementseigenaar verzoekt zijn VvE herhaaldelijk toestemming te verlenen voor verhuur van zijn appartement. De VvE weigert, maar de eigenaar vecht niet alle weigeringsbesluiten bij de rechter aan. Het hof oordeelt dat een niet-aangevochten besluit rechtsgeldig blijft en de eigenaar bindt, ook als voor de weigering geen goede grond bestond. Tegelijkertijd verduidelijkt het hof de uitleg van het splitsingsreglement: een algeheel verbod op verhuur aan derden mag de VvE niet als weigeringsgrond hanteren. Laat de appartementseigenaar de termijn van artikel 5:130 BW ongebruikt verlopen, dan zijn de gevolgen van dat verzuim nadien niet meer repareren via een vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen.
De feiten
De VvE is in 1968 opgericht bij akte van splitsing waarmee zes appartementsrechten zijn ontstaan. In 2013 werd het splitsingsreglement gewijzigd. Artikel 3 van het gewijzigde splitsingsreglement bevat een gedetailleerde regeling over het gebruik van de appartementen.
De kern van die regeling luidt dat eigenaren hun appartement uitsluitend zullen gebruiken voor eigen bewoning of bewoning door gezinsleden en bloed- of aanverwanten in de rechte lijn. Verhuur aan derden is in beginsel niet toegestaan, tenzij de vergadering van eigenaren voorafgaande, uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming verleent. Kamersgewijze verhuur is in het geheel niet toegestaan. Het splitsingsreglement schrijft voor dat een eigenaar die toestemming wil, een verzoek bij het bestuur indient met de vereiste gegevens over de kandidaat-huurder. Het bestuur is vervolgens gehouden binnen vier weken een vergadering bijeen te roepen om op het verzoek te beslissen.
De appartementseigenaar in deze zaak erfde in 2016 het appartement van zijn moeder en werd daarmee lid van de VvE. Op 27 juni 2017 verzocht hij de vergadering toestemming voor verhuur, maar de VvE weigerde. Per brief van 18 juli 2017 protesteerde hij daartegen, maar de VvE reageerde niet. Vervolgens zocht de eigenaar kandidaat-huurders en diende op 29 september 2017 een nieuw verzoek in, voorzien van de volledige informatie als bedoeld in artikel 3 lid 2 van het splitsingsreglement. De vergadering besloot op 19 oktober 2017 wederom geen toestemming te verlenen. De VvE lichtte dit besluit toe in een brief van 25 oktober 2017. De eigenaar is niet binnen de vernietigstermijn van één maand in beroep gekomen tegen dit besluit.
In de herfst van 2018 diende de eigenaar opnieuw een verzoek in, gedateerd 17 oktober 2018. Nog voor de vergadering over dat verzoek had beslist, gaf hij het appartement per 12 november 2018 in verhuur aan een kandidaat-huurder. De vergadering van eigenaren besloot op 22 november 2018 ook dit verzoek af te wijzen, met drie stemmen tegen. De eigenaar verzocht de kantonrechter vervolgens primair een vervangende machtiging te verlenen als bedoeld in artikel 5:121 BW.
De kantonrechter verleende vervolgens de gevraagde vervangende machtiging en veroordeelde de VvE in de proceskosten. Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld.
Parallel aan de kantonrechterprocedure had de eigenaar eerder ook een vordering bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank Noord-Nederland wees op 25 juli 2018 een deel van de vorderingen toe en bepaalde dat de VvE bij toekomstige verzoeken tot verhuur een besluit moet nemen over de voorgedragen huurder, dat de toestemming slechts mag worden geweigerd indien daarvoor een redelijke grond bestaat en dat een algeheel weigeren van commerciële verhuur aan derden geen redelijke grond oplevert. De VvE ging van dit vonnis in hoger beroep. De eigenaar stelde incidenteel appel in.
Gebonden aan het niet-aangevochten besluit
In hoger beroep vorderde de appartementseigenaar tevens een verklaring voor recht dat de VvE onrechtmatig had gehandeld door de toestemming tot verhuur te weigeren. Aan deze vordering koppelde hij een vordering tot schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten over de periode december 2017 tot en met november 2018.
Het hof stelt het juridisch kader vast: appartementseigenaren zijn aan besluiten van de VvE gebonden, tenzij een besluit nietig is of tijdig is vernietigd. Of een besluit nietig dan wel vernietigbaar is, hangt af van de aard van de strijdigheid. Strijd met de wet, het splitsingsreglement, de openbare orde of de goede zeden leidt tot nietigheid. Strijd met het huishoudelijk reglement of met de redelijkheid en billijkheid leidt slechts tot vernietigbaarheid.
Het hof stelt vast dat de vordering betrekking heeft op het besluit van de vergadering van 19 oktober 2017. Dit besluit is genomen op grond van de bevoegdheid die het splitsingsreglement aan de vergadering toekent om over een verzoek tot verhuur te beslissen. Het besluit berust daarmee op het splitsingsreglement. Ook als voor de weigering geen goede grond bestond, is het besluit niet nietig wegens strijd met het splitsingsreglement. De eigenaar had van dat besluit beroep moeten instellen bij de kantonrechter en had daarin kunnen aanvoeren dat het besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Die weg heeft hij later ook gevolgd ten aanzien van het besluit van 22 november 2018, maar niet ten aanzien van het besluit van 19 oktober 2017.
Nu de vervaltermijn van één maand was verstreken zonder dat de eigenaar beroep had ingesteld, is sprake van een onherroepelijk rechtsgeldig besluit dat hem bindt. Het hof overweegt dat bijkomende feiten en omstandigheden op zichzelf een onrechtmatige daad van de VvE kunnen opleveren, maar dat dergelijke feiten en omstandigheden niet zijn gesteld of gebleken. De vorderingen tot verklaring voor recht en schadevergoeding worden afgewezen.
Uitleg van het verhuurverbod in het splitsingsreglement
De eigenaar had ook gevorderd dat het hof vaststelt hoe de VvE met toekomstige verzoeken tot verhuur dient om te gaan. De VvE bestreed dit deel van de vordering en stelde dat het splitsingsreglement een algeheel verbod op verhuur aan derden inhoudt.
Voor de uitleg van een splitsingsreglement hanteert het hof de maatstaf die de Hoge Raad heeft geformuleerd in zijn arrest van 10 juli 2020.[1]
Het hof ontleedt artikel 3 lid 1 sub b van het splitsingsreglement in drie gedeelten. Het eerste gedeelte stelt voorop dat eigenaren hun appartement gebruiken voor eigen bewoning, bewoning door gezinsleden of bewoning door bloed- en aanverwanten in de rechte lijn. Het tweede gedeelte verduidelijkt dat het appartement niet wordt gebruikt door derden. In deze context zijn derden personen die niet de eigenaar zijn, niet tot zijn gezin behoren en niet door bloed- of aanverwantschap in rechte lijn tot de eigenaar staan. In zoverre bevat het reglement een verhuurverbod aan derden. Het derde gedeelte bevat echter een uitzondering: verhuur aan een derde is wel toegestaan indien de vergadering van eigenaren voorafgaand toestemming heeft verleend.
Uit deze tekstuele analyse concludeert het hof dat het splitsingsreglement geen algemeen verbod zonder uitzonderingen op verhuur bevat. De enkele omstandigheid dat een eigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren, kan dan ook geen weigeringsgrond opleveren. De VvE mag de toestemming uitsluitend weigeren indien daarvoor een redelijke grond bestaat.
Bij de beoordeling van een verzoek tot verhuur dient de vergadering van eigenaren acht te slaan op alle relevante feiten en omstandigheden. Daarbij moeten niet alleen de belangen van de verzoekende eigenaar worden gewogen, maar ook de belangen van de overige eigenaren. Het hof noemt als mogelijke afwegingsfactoren de vraag of het voorgenomen gebruik in overeenstemming is met de contractuele bestemming, welke gevolgen het voorgenomen gebruik heeft voor direct aangrenzende bewoners en voor de bewoonbaarheid van het betrekkelijk kleine complex, de duur van het voorgenomen gebruik en de vraag of de eigenaar zekerheden kan bieden bij eventuele tekortkomingen door de huurder. Na afweging van alle relevante feiten en omstandigheden neemt de vergadering een gemotiveerd besluit. Een eigenaar die het niet eens is met dat besluit kan het binnen één maand aanvechten bij de kantonrechter.
Wenk
Deze uitspraak bevat twee interessante aandachtspunten voor de praktijk.
Het eerste betreft de rechtsgevolgen van het niet tijdig verzoeken om vernietiging van een vergaderbesluit in relatie tot een vordering tot schadevergoeding. Een appartementseigenaar die het niet eens is met een weigering van de VvE om toestemming te verlenen voor verhuur, moet binnen één maand na kennisneming van dat besluit vernietiging verzoeken bij de kantonrechter. Laat hij deze termijn verlopen, dan is het besluit onherroepelijk en bindt het hem, ook als voor de weigering inhoudelijk geen goede grond bestond, aldus de rechtbank. De eigenaar kan de gevolgen van dat verzuim nadien niet meer repareren via een vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen.
Het tweede aandachtspunt betreft de uitleg van een verhuurverbod in het splitsingsreglement. Een reglement dat verhuur aan derden in beginsel verbiedt, maar daarvoor een toestemmingsprocedure kent, bevat geen absoluut verbod. De vergadering van eigenaren mag de toestemming weigeren op basis van een redelijke grond die voortvloeit uit een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen. Een structurele nee aan een eigenaar die zijn appartement wil verhuren, is in strijd met het splitsingsreglement. Appartementseigenaren die met een dergelijk standpunt van hun VvE worden geconfronteerd, doen er goed aan het weigeringsbesluit tijdig ter beoordeling aan de kantonrechter voor te leggen en desnoods een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW te vragen.
Voetnoten
[1] HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275.
