Rechtbank Rotterdam 7 mei 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:4196
De VvE van een Rotterdams gemengd gebouw vordert achterstallige maandelijkse bijdragen en een extra bijdrage voor portiekonderhoud. De eigenaars van het bedrijfsgedeelte voeren aan dat geen facturen zijn gestuurd en dat zij niet correct zijn uitgenodigd voor de vergadering. De kantonrechter wijst de vordering toe: de maandelijkse VvE-bijdrage kent een fatale termijn, zodat verzuim intreedt zonder ingebrekestelling of factuur. Het uitblijven van een vernietigingsverzoek tegen het besluit over de extra bijdrage staat aan toewijzing evenmin in de weg.
De feiten
De VvE bestaat uit zeven appartementsrechten.
Op grond van het splitsingsreglement zijn de appartementseigenaren maandelijks bij vooruitbetaling een bedrag van € 57,09 verschuldigd. Vanaf februari 2020 blijft betaling van een van de appartementseigenaren uit. Op 2 maart 2020 stelt de ledenvergadering een extra bijdrage vast voor het opknappen van het portiek; het aandeel van de appartementseigenaren bedraagt € 3.133,33 (6/45), te voldoen vóór 1 april 2020.
Bij brief van 19 juni 2020 maant de beheerder van de VvE de eigenaar aan tot betaling van € 3.418,78, met aanzegging van € 564,92 aan incassokosten. Op 5 augustus 2020 wijst de gemachtigde de appartementseigenaren er per e-mail op dat zij geen vernietigingsverzoek tegen het vergaderingsbesluit hebben ingediend. Betaling blijft uit en in september 2020 volgt dagvaarding.
De maandelijkse bijdrage als fatale betalingstermijn
De appartementseigenaren erkennen de achterstand, maar wijten deze aan de VvE: er zouden geen facturen zijn gestuurd, de post zou verkeerd zijn geadresseerd en de extra bijdrage zou onvoldoende zijn onderbouwd. Eén van hen stelt facturen nodig te hebben voor zijn verantwoordingsplicht jegens de Orde en de Belastingdienst.
De kantonrechter verwerpt dit verweer en stelt de aard van de verbintenis centraal:
“De verplichting om de maandelijkse VvE-bijdrage (tijdig) te betalen voortdurend van aard is en per termijn vooruitbetaald dient te worden. Dit is een zogenaamde fatale termijn en om die reden treedt verzuim automatisch in, dus zonder voorafgaande ingebrekestelling of aanmaning.
Een factuur is dus geen vereiste voor het intreden van de betalingsverplichting (r.o. 4.2.1). De administratieve verantwoordingsplicht van een eigenaar komt geheel voor diens eigen rekening. Ook het argument dat men zonder factuur van het bedrag geen wetenschap zou hebben, slaagt niet. De hoogte wordt in de ledenvergadering vastgesteld en uit eerdere betalingen bleek dat het exacte bedrag bekend was, aldus de kantonrechter.
De grondslag ligt in artikel 5:126 BW jo. 5:112 BW; op grond van artikel 6:83 BW treedt verzuim bij een fatale termijn zonder ingebrekestelling in. De kantonrechter wijst de achterstallige bijdragen daarom toe.
De extra bijdrage en de vervaltermijn voor vernietiging van het vergaderingsbesluit
De appartementseigenaren bestrijden ook de extra bijdrage van € 3.133,33. Dit bedrag zou onvoldoende onderbouwd zijn en zij zouden niet correct zijn uitgenodigd voor de vergadering van 2 maart 2020. De VvE stelt dat uitnodiging, agenda, offerte en notulen per post en per e-mail zijn verzonden. Een vernietigingsverzoek is niet ingediend.
Op grond van artikel 5:130 BW moet een vernietigingsverzoek worden ingediend binnen een maand nadat de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen. Het exacte moment van kennisname van de notulen is niet doorslaggevend: vaststaat dat de e-mail van 5 augustus 2020 is ontvangen, waaruit van het besluit bleek. Wie meent dat het besluit gebrekkig tot stand is gekomen, dient tijdig te ageren. Nu dat is nagelaten, staat het besluit in rechte vast en is de extra bijdrage toewijsbaar (r.o. 4.3.2).
Toekomstige bijdragen, rente en incassokosten
De vordering tot betaling van toekomstige maandelijkse bijdragen wordt toegewezen voor de periode mei 2021 tot het einde van het lopende boekjaar, omdat voor latere boekjaren staat de hoogte nog niet vaststaat. Het totaal wordt begrensd op het gevorderde maximum van € 25.000.
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat de maandelijkse VvE-bijdrage een fatale termijn kent: verzuim treedt automatisch in bij het verstrijken van de termijn, zonder ingebrekestelling of factuur. Het ontbreken van een factuur is geen rechtsgeldig argument, en de VvE is niet gehouden te factureren voordat zij tot incasso overgaat.
