Rechtbank Limburg 19 mei 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:4259
Een appartementseigenaar vordert een verklaring voor recht dat hij door verjaring eigenaar is geworden van een dak van circa 60 m2, gelegen boven het appartementsrecht van een buurappartement. De VvE had in 1992 toestemming verleend aan zijn rechtsvoorganger om dat dak als zonneterras te gebruiken. De Rechtbank Limburg wijst de vordering af: wie het gebruik van een zaak uitoefent krachtens verleende toestemming, is houder en niet bezitter, zodat de verjaringstermijn nooit is aangevangen. Subsidiair was de verjaring bovendien tijdig gestuit.
De feiten
De appartementseigenaar is sinds 2006 eigenaar van een appartementsrecht in een flatgebouw te Valkenburg. Uit de akte van splitsing van 13 april 1981 volgt dat zijn appartementsrecht recht geeft op het uitsluitend gebruik van een flatwoning op de vijfde verdieping, met een zolderverdieping op de zesde verdieping en een daarop gelegen dakterras. In afwijking van het algemeen reglement worden de daken voor zover zich daarop een dakterras bevindt, niet tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend, maar maken zij deel uit van de afzonderlijke appartementsrechten.
In 1991 heeft een rechtsvoorganger van de appartementseigenaar de VvE verzocht om toestemming voor het inrichten van een zonneterras / terras op het dak boven het naastgelegen appartementsrecht. Dat dak behoorde tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De VvE heeft in de vergadering van 12 maart 1992 toestemming verleend. Na de verkregen toestemming heeft deze rechtsvoorganger een deur in de buitenmuur van zijn eigen appartementsrecht gerealiseerd, zodat het dak vanuit zijn appartement bereikbaar werd. In 2000 heeft een volgende rechtsvoorganger de eigendom van het appartementsrecht verkregen en in 2006 verwierf de appartementseigenaar zelf het appartementsrecht.
In de loop der jaren zijn op het dak diverse voorzieningen aangebracht: een leuning, windschermen, bloembakken, en de oorspronkelijke grindlaag is vervangen door terrastegels. Later zijn houten vlonders geplaatst, kunstgras aangelegd op een deel van het dak en een opslagbox neergezet. Het dak was uitsluitend bereikbaar via het appartement van de appartementseigenaar.
In de vergadering van 24 oktober 2019 heeft de VvE besloten de in 1992 verleende toestemming te beëindigen en het bestuur te machtigen om alle noodzakelijke handelingen te verrichten om dat besluit ten uitvoer te brengen. De appartementseigenaar heeft vervolgens bij de kantonrechter een verzoek tot vernietiging van dat VvE-besluit ingediend. Daarnaast heeft hij in een afzonderlijke bodemprocedure gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat hij door verjaring eigenaar is geworden van het dak boven het naastgelegen appartementsrecht.
Toestemming sluit bezit uit
De centrale vordering berust op artikel 3:105 BW: degene die een goed bezit op het moment dat de verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed van rechtswege, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn bedraagt twintig jaar op grond van artikel 3:306 BW en vangt aan op de dag na die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden, zo bepaalt artikel 3:314 lid 2 BW.
De appartementseigenaar voert primair aan dat zijn rechtsvoorganger het dak in 1992 in bezit heeft genomen en dat het bezit sindsdien ononderbroken heeft voortgeduurd, zodat de twintigjarige termijn in 2012 zou zijn verstreken. De VvE betwist dat van bezit sprake is geweest en stelt dat de rechtsvoorganger slechts houder was op grond van het in 1992 verleende gebruiksrecht.
De rechtbank stelt voorop dat voor de beantwoording van de vraag of iemand een goed in bezit heeft genomen, bepalend is of hij de feitelijke macht over dat goed is gaan uitoefenen met de pretentie eigenaar te zijn en of hij dit voor zichzelf doet (artikelen 3:113 lid 1 jo. 3:107 lid 1 BW). De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet, aldus de Hoge Raad.
Op dit punt is de redenering van de rechtbank kernachtig en doorslaggevend. De rechtsvoorganger heeft het dak in gebruik genomen krachtens de door de VvE verleende toestemming. Daarmee kwalificeerde hij als houder en niet als bezitter. Weliswaar oefende hij vanaf 1992 de feitelijke macht over het dak uit, maar die machtsuitoefening kan, gelet op het aan hem verleende gebruiksrecht, niet gepaard zijn gegaan met de pretentie dat hij eigenaar was. Van bezit van het dak boven het naastgelegen appartementsrecht vanaf 1992 was dan ook geen sprake.
Dit oordeel sluit nauw aan bij artikel 3:111 BW: wie is aangevangen voor een ander te houden, zet dat houderschap voort zolang niet blijkt dat daarin verandering is gebracht. Een houder kan uit zichzelf zijn houderschap niet omzetten in bezit. Het uitvoeren van verbeteringswerken aan het dak, het aanbrengen van vlonders of het plaatsen van kunstgras zijn in dat kader niet meer dan machtsuitoefeningen die passen bij het genot van een gebruiksrecht. Zij zijn onvoldoende om het houderschap te doorbreken en een eigendomspretentie te vestigen.
Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank de vorderingen daarom afgewezen.
Wenk
Uit deze uitspraak volgt dat toestemming van de VvE voor het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte de verjaringsvordering van de gebruiker definitief blokkeert. Wie het gebruik uitoefent krachtens een door de VvE verleend gebruiksrecht, is houder en niet bezitter. De verjaringstermijn van artikel 3:105 BW vangt in dat geval nooit aan, hoe lang het gebruik ook voortduurt en hoeveel investeringen de gebruiker ook doet.
Voor de praktijk betekent dit dat een VvE die toestemming verleent voor het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte, daarmee tegelijk de eigendomspositie van de VvE veiligstelt. Zolang het gebruik berust op toestemming, kan de gebruiker geen eigendom door verjaring verkrijgen. Andersom geldt dat een appartementseigenaar die meent door verjaring eigendom te hebben verkregen, zal moeten aantonen dat het gebruik op enig moment is omgeslagen van houderschap naar bezit en dat dit omslaan niet alleen intern maar ook naar buiten kenbaar was.
De uitspraak illustreert ook het belang van tijdige stuiting. Een VvE die een ongewenste gebruikssituatie wil beëindigen, kan door middel van een vergaderingsbesluit de verjaring stuiten en aldus voorkomen dat een gebruiker eigendomsrechten geldend kan maken. Daarvoor is niet vereist dat onmiddellijk een gerechtelijke procedure wordt gestart. Het nemen van een formeel VvE-besluit om de toestemming te beëindigen en het bestuur te machtigen tot actie, volstaat als stuitingshandeling.
