Rechtbank Rotterdam, kantonrechter 25 juni 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6509
Een huurder van een bedrijfsruimte in een gesplitst pand lijdt schade door lekkage vanuit een gemeenschappelijke hemelwaterafvoer. De kantonrechter oordeelt dat de VvE, als behartiger van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren, als bezitter van de hemelwaterafvoer heeft te gelden en aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW. Het verweer dat de huurder zelf onzorgvuldig heeft gehandeld door waardevolle goederen in een ruimte te bewaren die eerder ook al had gelekt, passeert de rechter zonder oordeel in afwachting van een mondelinge behandeling.
De feiten
Een ondernemer (hierna: ‘de huurder’) huurt sedert 1 juni 2008 een bedrijfsruimte in een pand dat is gesplitst in appartementsrechten. Hij exploiteert in de bedrijfsruimte een winkel gericht op de verkoop en vervaardiging van meubels. De verkoop vindt plaats op de begane grond. Het vervaardigen en stofferen van meubels gebeurt in de kelderruimte van de bedrijfsruimte. Het pand bestaat naast de bedrijfsruimte uit twee boven de bedrijfsruimte gelegen woningen. De VvE bestaat uit de eigenaren van de appartementsrechten die recht geven op het gebruik van zowel de bedrijfsruimte als de bovengelegen woningen.
Op of omstreeks 8 augustus 2020 ontstaat een lekkage in de kelderruimte van de bedrijfsruimte. De lekkage is afkomstig van de hemelwaterafvoer, die van het dak van het complex via de buitenzijde van de gevel en vervolgens via de kelderruimte van de huurder naar het hoofdriool loopt. De afvoerconstructie bevindt zich in een betonnen koof die over de gehele lengte door de kelderruimte loopt. De staat van de hemelwaterafvoer is op het moment van de lekkage dusdanig slecht dat de afvoerpijp met tape aan elkaar is geplakt. Een medewerker van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam is ter plaatse geweest en heeft de gebrekkige toestand geconstateerd. De VvE neemt de lekkage vervolgens in behandeling en laat de hemelwaterafvoer herstellen.
De huurder lijdt door de lekkage schade aan in de kelderruimte opgeslagen meubels en meubelstoffen. Hij begroot zijn schade op € 1.933,- en dient een schadeoverzicht in bij de VvE in de vorm van een handgeschreven bon. De raadsman van de huurder schrijft de VvE op 14 oktober 2020 aan met het verzoek de schade bij de verzekeraar te melden dan wel te vergoeden. De VvE gaat niet tot vergoeding over, waarop de huurder de VvE dagvaardt. Hij vordert een bedrag van € 1.933,- aan schadevergoeding en € 289,95 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.
Aansprakelijkheid van de VvE als bezitter van de gemeenschappelijke hemelwaterafvoer
De huurder stelt zijn vordering op twee gronden: het splitsingsreglement en artikel 6:174 BW. Dat laatste artikel maakt de bezitter van een opstal aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een gebrek in die opstal, wanneer de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen.
De VvE betwist de hoogte van de schade, maar erkent uitdrukkelijk aansprakelijk te zijn voor het casco onderhoud. Zij stelt voorts dat de huurder de schade niet door een onafhankelijke partij heeft laten taxeren en dat de omvang van de schade onvoldoende is onderbouwd. Aanvullend merkt de VvE op dat zij de huurder er meerdere malen op heeft gewezen dat de kelder uitsluitend als opslagruimte is bestemd en niet als werkruimte, en dat eerder ook al een lekkage in de kelderruimte is voorgekomen. Met die wetenschap had de huurder, aldus de VvE, geen waardevolle goederen op de vloer mogen plaatsen. Tot slot wijst de VvE erop dat de huurder de schade had kunnen melden bij zijn inboedelverzekeraar.
De kantonrechter stelt vast dat niet in geschil is dat de lekkende afvoerleiding die door de kelder van de bedrijfsruimte naar de voorzijde van het pand loopt, deel uitmaakt van de hemelwaterafvoerconstructie van het complex. De hemelwaterafvoer dient niet uitsluitend één privédeel, maar strekt ten behoeve van zowel de in het complex gevestigde bedrijfsruimte als de bovengelegen woningen. De kantonrechter verbindt hieraan de conclusie dat de hemelwaterafvoer tot de gemeenschappelijke delen van het complex behoort. De onderhoudsplicht van de gemeenschappelijke delen rust op de VvE.
De kantonrechter oordeelt dat de VvE, nu de hemelwaterafvoer een gemeenschappelijk deel is, als bezitter van de hemelwaterafvoer heeft te gelden (r.o. 5.2). Dit leidt tot de conclusie dat de VvE op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk is voor de door de huurder geleden gevolgschade. De kantonrechter benadrukt dat niet de eigenaar van de bedrijfsruimte, maar de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gemeenschappelijke hemelwaterafvoer: de eigenaar van de bedrijfsruimte kon immers niet zonder instemming of medewerking van de VvE overgaan tot groot onderhoud, zoals het openbreken van de betonnen koof en het vervangen van de afvoerpijp. Het gebrek in de hemelwaterafvoer is dan ook aan de VvE toe te rekenen en niet aan de eigenaar van de bedrijfsruimte in diens hoedanigheid van verhuurder.
De vaststelling van de schadeomvang
De kantonrechter stelt de huurder in de gelegenheid de schade en de hoogte daarvan nader te onderbouwen tijdens een te bepalen mondelinge behandeling. Alsdan zal ook de stelling van de VvE dat de kelder niet als werkruimte mocht worden gebruikt nader worden toegelicht, waarna de huurder daarop zal kunnen reageren. De rechter houdt iedere verdere beslissing aan en bepaalt dat partijen op een nog nader vast te stellen datum voor de mondelinge behandeling dienen te verschijnen.
Wenk
Uit deze uitspraak volgt dat de VvE als bezitter van gemeenschappelijke voorzieningen aansprakelijk kan zijn op grond van artikel 6:174 BW, ook tegenover huurders die geen partij zijn bij de splitsingsakte. Beslissend is dat de gebrekkige voorziening tot de gemeenschappelijke delen behoort en dat de VvE als bezitter daarvan heeft te gelden. De omstandigheid dat de huurder niet de eigenaar van het appartement is maar zijn bedrijfsruimte van een derde huurt, doet aan die aansprakelijkheid niet af.
