Gerechtshof Amsterdam 15 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1802
Een vergadering van eigenaars besloot dat een strook van 1,1 meter van een aantal privégedeelten moest worden, zodat mindervalide bewoners en bezoekers via de bestaande hellingbaan de westelijke hoofdingang van het gebouw konden bereiken. Het hof bekrachtigde de vernietiging van het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ten overvloede oordeelde het hof dat het besluit ook nietig zou zijn geweest, omdat de beperking zo ver gaat dat geen sprake meer is van beheer maar van beschikken over een privégedeelte, waarvoor een wijziging van de splitsingsakte is vereist.
De feiten
Een appartementengebouw is in 2015 gesplitst in negentig appartementsrechten, bestaande uit vijftig woningen en veertig parkeerplaatsen. Bij de splitsingsakte is de VvE opgericht. Modelreglement 2006 (hierna: ‘MR2006’) is de splitsing gebaseerd.
Aan de noordkant van het gebouw bevindt zich een ten opzichte van de openbare weg verhoogd bordes (hierna: ‘het noordbordes’). Op dit noordbordes bevinden zich de voordeuren van de benedenwoningen van een groep eigenaren (hierna: ‘de benedeneigenaren’) en de twee hoofdingangen van het gebouw, aangeduid als Oost en West. Aan de oostzijde van het noordbordes is een hellingbaan aangelegd voor onder meer rolstoelgebruikers. Aan de westzijde grenst het noordbordes aan de in- en uitrit van de parkeergarage.
Uit de splitsingstekening blijkt dat het gedeelte van het noordbordes dat zich vóór de woningen van de benedeneigenaren bevindt (circa 16 m²) deel uitmaakt van hun appartementsrecht en dus niet van de gemeenschappelijke toegankelijkheidssector. In de ruimtelijke onderbouwing van de aanvraag van de omgevingsvergunning werd het noordbordes aangeduid als ‘strook semi-openbare ruimte’.
Binnen de VvE ontstond een geschil over de vraag of de benedeneigenaren verplicht waren een strook van het noordbordes vrij te houden voor mindervalide bewoners en bezoekers die via de hellingbaan aan de oostzijde naar de westzijde van het gebouw wilden gaan. Op 16 november 2017 besloot de vergadering van eigenaars dat het noordbordes leeg moest blijven. Op 15 februari 2018 nam de vergadering een nader besluit: op het noordbordes mochten uniforme plantenbakken worden geplaatst, en optioneel uniforme bankjes, maar een strook van 1,1 meter diende te worden vrijgehouden (hierna: ‘het besluit’). Tevens werd een huishoudelijk reglement vastgesteld dat de benedeneigenaren verbood het noordbordes naar eigen inzicht in te richten.
De benedeneigenaren verzochten de kantonrechter de besluiten nietig te verklaren dan wel te vernietigen. De kantonrechter benoemde een deskundige, die concludeerde dat geen publiekrechtelijke verplichting bestond om een strook van 1,1 meter vrij te houden. Bij beschikking van 20 januari 2020 vernietigde de kantonrechter de besluiten. Omdat voor het instellen van hoger beroep geen meerderheid bestond binnen de vergadering van eigenaars, gingen de overige appartementseigenaren als belanghebbenden zelf in hoger beroep.
Vernietiging wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid
Appellanten betoogde in hoger beroep dat op grond van een verdragsconforme interpretatie van het Bouwbesluit 2012 een strook van 1,1 meter moest worden vrijgehouden, in ieder geval totdat redelijke alternatieven waren gerealiseerd. De benedeneigenaren bestreden dit standpunt en handhaafden hun verzoek tot vernietiging op grond van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Het hof hanteert als maatstaf de vraag of de vergadering van eigenaars, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen, in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Die vraag beantwoordt het hof ontkennend.
Het besluit houdt in dat een gedeelte van het gebouw dat als privégedeelte is bestemd, niet langer exclusief mag worden gebruikt door de benedeneigenaren. Zij mogen de strook van 1,1 meter enkel nog gebruiken om zich erover te bewegen en moeten toestaan dat iedereen dat deel van hun privégedeelte daarvoor gebruikt. Het hof overweegt dat de VvE haar toegankelijkheidsprobleem niet op deze wijze, ten koste van het exclusieve gebruiksrecht van een deel van de appartementseigenaren, mocht oplossen.
Het hof hecht daarbij gewicht aan het feit dat er alternatieven beschikbaar zijn die de VvE nog niet (voldoende) heeft onderzocht. Zo wijst het hof op de mogelijkheid van een extra bellenbord bij hoofdingang Oost, waarmee mindervalide bezoekers van woningen aan de westzijde het gebouw via die ingang kunnen betreden en door het gebouw naar hun bestemming kunnen gaan. Dat zij daardoor een iets grotere afstand binnen het gebouw moeten afleggen, maakt dit volgens het hof niet tot een onvolwaardig alternatief. Een tweede hellingbaan, evenwijdig aan de in- en uitrit aan de westzijde, is een ander alternatief waarvan het hof oordeelt dat nader onderzoek door de VvE was aangewezen. De deskundige Van Hulten, aangesteld door de kantonrechter, concludeerde dat alternatieven niet in strijd zijn met het Bouwbesluit 2012. De aanvullende rapportages van de door de VvE ingeschakelde deskundige deden hier volgens het hof onvoldoende aan af.
Het hof voegt ten slotte toe dat het besluit ook los van de beschikbaarheid van alternatieven in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn. De vergadering van eigenaars heeft een vergaande inbreuk gemaakt op het exclusieve gebruiksrecht van een beperkt aantal leden. De VvE kan haar probleem ‘niet eenvoudigweg op deze manier afwentelen op een (beperkt) aantal van haar leden’ (r.o. 3.8).
Nietigheid wegens beschikking over een privégedeelte
Omdat de vernietiging al slaagt, hoeft het hof het beroep op nietigheid op grond van artikel 2:14 BW niet te beoordelen. Toch overweegt het hof ten overvloede dat het besluit ook nietig zou zijn geweest.
De kantonrechter had eerder geoordeeld dat de beoordeling van het beroep op nietigheid was voorbehouden aan de rechtbank en niet kon worden meegenomen in de verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter. Het hof maakt van de gelegenheid gebruik om te wijzen op recente rechtspraak van de Hoge Raad, waaruit volgt dat in een verzoekschriftprocedure op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW ook een beroep op de nietigheid van het besluit als bedoeld in artikel 2:14 BW aan de orde kan worden gesteld. Een splitsing in twee afzonderlijke procedures is niet vereist, zo volgt uit HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275.
Inhoudelijk oordeelt het hof dat de beperking van het uitsluitend gebruik die het besluit oplegt zo ver gaat, dat geen sprake meer is van beheer over de gemeenschap maar van beschikken over een privégedeelte. Voor een dergelijke maatregel is een wijziging van de splitsingsakte vereist en kan niet worden volstaan met een gewoon meerderheidsbesluit van de vergadering van eigenaars. Het hof verwerpt daarmee het betoog van appellanten dat diverse bepalingen van MR2006, waaronder de artikelen 2, 7, 22, 23 en 25 lid 2, de grondslag voor het besluit zouden bieden. Die bepalingen zien alle op het gebruik van een privégedeelte door de appartementseigenaar zelf, terwijl het besluit feitelijk het gebruik van dat privégedeelte door dérden regelt. Dat onderscheid achtte het hof doorslaggevend.
De beslissing
Het hof verklaart appellanten niet-ontvankelijk in het hoger beroep voor zover dat betrekking heeft op de vernietiging van andere besluiten dan het besluit van 15 februari 2018. Het hoger beroep faalt voor het overige. De bestreden beschikking wordt bekrachtigd, voor zover daarin het besluit dat een strook van 1,1 meter van het noordbordes vrijgehouden moet worden is vernietigd. Appellanten zijn daarnaast veroordeeld in de proceskosten.
Wenk
Deze uitspraak illustreert een grens die een vergadering van eigenaars niet mag overschrijden: een meerderheidsbesluit kan geen deugdelijke grondslag zijn voor een beperking van het privégedeelte van appartementseigenaren als die beperking zo ingrijpend is dat in feite over dat privégedeelte wordt beschikt. Een dergelijke maatregel vereist een wijziging van de splitsingsakte, met de daarvoor geldende verzwaarde meerderheid en notariële vastlegging. De bepalingen van het modelreglement over gebruik van het privégedeelte bieden daarvoor geen soelaas, omdat zij zien op het gebruik door de appartementseigenaar zelf en niet op het verlenen van toegang aan derden.
Een VvE die een toegankelijkheidsprobleem wil oplossen, dient eerst de beschikbare alternatieven serieus te onderzoeken voordat zij een oplossing kiest die het exclusieve gebruiksrecht van een deel van haar leden beperkt. Dat de VvE in dit geval onvoldoende had onderzocht of een extra bellenbord of een tweede hellingbaan reële opties waren, werd haar aangerekend. Voor de praktijk betekent dit dat een vergadering van eigenaars die geconfronteerd wordt met toegankelijkheidsproblemen, het alternatievenonderzoek zorgvuldig dient te documenteren voordat zij overgaat tot een besluit dat het gebruik van privégedeelten raakt.
Ten slotte bevestigt het hof de lijn uit ECLI:NL:HR:2020:1275 dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter naast een vordering tot vernietiging ook een beroep op nietigheid kan worden gedaan.
