Rechtbank Midden-Nederland (kantonrechter) 30 juni 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2690
Een appartementseigenaar stopt met het betalen van zijn maandelijkse VvE-bijdrage en beroept zich op opschorting wegens tal van klachten over het beleid en het onderhoud van de VvE. De kantonrechter wijst het opschortingsverweer af. Klachten over het beleid of de houding van de VvE leveren geen opeisbare tegenvordering op met voldoende samenhang. De juiste weg voor een ontevreden lid is de vergadering van eigenaars, en zo nodig de rechter via een verzoek tot vernietiging van een besluit of een vervangende machtiging.
De feiten
Een appartementseigenaar is eigenaar van een appartement en is daardoor van rechtswege lid van de VvE. De maandelijkse VvE-bijdrage bedraagt op het moment van de procedure € 110,44.
Per april 2020 stopt de eigenaar met betalen. De VvE maant hem aan maar ontvangt geen betaling. Zij dagvaardt de eigenaar in juli 2020 en vordert de achterstallige bijdragen over de maanden april tot en met juli 2020, samen € 441,76. Daarnaast vordert de VvE veroordeling tot betaling van de toekomstige bijdragen, vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling in de proceskosten.
De eigenaar erkent de betalingsstop, maar voert uitvoerig verweer. In een groot aantal schriftelijke stukken beschrijft hij de redenen voor de opschorting. Samengevat verwijt hij de VvE dat zij het reglement niet handhaaft, schade veroorzaakt, zich niet houdt aan haar schadebeperkingsplicht en problemen niet oplost. Voorts stelt hij dat er sprake is van achterstallig onderhoud, dat de VvE zaken bij andere bewoners wel repareert of vervangt maar bij hem niet, en dat de houding van de VvE dreigend en onprofessioneel is. De eigenaar schat zijn directe en indirecte schade op ongeveer € 30.000,- en wil pas weer betalen als alle problemen zijn opgelost.
De juridische grondslag van de VvE-bijdrage
De kantonrechter stelt het juridisch kader voorop. De appartementseigenaar is krachtens artikel 5:125 lid 2 BW van rechtswege lid van de VvE. Uit het lidmaatschap van een wettelijke vereniging vloeien verplichtingen voort. Op grond van artikel 5:126 lid 1 BW voert de VvE het beheer over en draagt zij zorg voor het onderhoud van het gemeenschappelijke deel. De statuten bevatten op grond van artikel 5:112 BW een regeling omtrent de bijdragen die de eigenaars verschuldigd zijn. De appartementseigenaar is op grond van deze bepalingen gehouden tot betaling van de door de vergadering vastgestelde VvE-bijdrage.
De VvE betwist uitdrukkelijk dat de eigenaar zijn betalingsverplichting mag opschorten. De eigenaar stelt dat zijn uitgebreide lijst van klachten opschorting rechtvaardigt.
Het beroep op opschorting en de vereisten van artikel 6:52 BW
De kantonrechter toetst het opschortingsverweer aan artikel 6:52 lid 1 BW. Dat artikel stelt twee cumulatieve vereisten: (i) de schuldenaar moet een opeisbare vordering hebben op zijn schuldeiser, en (ii) er moet voldoende samenhang bestaan tussen die vordering en de verbintenis waarvan nakoming wordt opgeschort.
Aan het oordeel over de opschorting gaat de kantonrechter uitvoerig in op de aard van de klachten. Uit de grote hoeveelheid punten die de eigenaar aanvoert, leidt de kantonrechter af dat de betalingsstop is ingezet om de VvE te bewegen tot een ander beleid, andere handelingen of een andere opstelling jegens hem. De klachten zien op het vermeende niet-handhaven van het reglement, een zogenaamd dreigende en onprofessionele houding, schade, achterstallig onderhoud en ongelijke behandeling ten opzichte van andere bewoners.
Geen van deze punten levert een grond voor opschorting op, aldus de kantonrechter. Het niet-handhaven van het reglement en de gestelde houding van de VvE zijn op zichzelf geen reden om de betalingsverplichting op te schorten. Het beroep op de schadebeperkingsplicht berust bovendien op een onjuiste juridische interpretatie van dat begrip. De overige verwijten, waaronder de gestelde schade, het achterstallig onderhoud en de ongelijke behandeling, zijn onvoldoende onderbouwd met stukken. Weliswaar heeft de kantonrechter brieven gezien, maar geen foto’s of concrete schadebedragen. De kantonrechter overweegt met zoveel woorden dat de eigenaar weliswaar zeer veel stellingen heeft ingenomen, maar dat hij die nauwelijks daadwerkelijk heeft onderbouwd (r.o. 3.5).
Nu er geen sprake is van een opeisbare tegenvordering, wordt het beroep op opschorting verworpen en de gevorderde betaling van de hoofdsom toegewezen.
De juiste weg bij onvrede over het VvE-beleid
Het vonnis bevat een opvallend instructief gedeelte over de vraag wat een ontevreden appartementseigenaar dan wel kan doen. De kantonrechter benadrukt dat niet-betaling van de maandelijkse bijdrage niet de weg is om problemen op te lossen. De primaire oplossingsweg is de algemene ledenvergadering als hoogste orgaan van de VvE. Leden kunnen daar zaken aan de orde stellen, het bestuur ter verantwoording roepen of zo nodig laten vervangen. Op grond van artikel 5:127 BW worden besluiten genomen bij meerderheid van stemmen. Een lid dat een minderheidsstandpunt inneemt, zal zich in beginsel moeten neerleggen bij de meerderheidsopvatting, ook als de vergadering het handelen van het bestuur goedkeurt.
Wanneer een lid meent dat een orgaan van de VvE geen of verkeerde besluiten neemt, staan twee juridische wegen open. Ten eerste kan het lid op grond van artikel 5:130 BW binnen vier weken na kennisname van een besluit de kantonrechter verzoeken dit besluit te vernietigen. Ten tweede kan het lid op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging aan de kantonrechter verzoeken indien de vergadering weigert een besluit te nemen dat voor goed beheer noodzakelijk is.
De vordering voor toekomstige termijnen en overige posten
De VvE vordert naast de achterstallige bijdragen ook veroordeling tot betaling van toekomstige termijnen. De kantonrechter wijst de reeds vervallen termijnen over de periode augustus 2020 tot en met juni 2021 toe, voor een bedrag van € 1.214,84. De vordering tot veroordeling voor één termijnen die ná de datum van het vonnis vervallen, wordt afgewezen. De betalingsplicht vloeit al rechtstreeks voort uit het bestaande lidmaatschap. Een afzonderlijke veroordeling is daarvoor niet nodig.
De wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW is toewijsbaar. De VvE-bijdragen zijn telkens per de eerste van de maand verschuldigd. Dit is een fatale termijn, zodat de eigenaar door het enkele verstrijken van die termijn in verzuim is en vanaf die datum rente verschuldigd is.
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat een appartementseigenaar zijn maandelijkse VvE-bijdrage niet kan opschorten als drukmiddel om de VvE tot een ander beleid te bewegen. Klachten over het VvE-beleid, de houding van het bestuur of het onderhoud leveren geen opeisbare tegenvordering op met de vereiste samenhang in de zin van artikel 6:52 lid 1 BW. Onvoldoende onderbouwde stellingen dragen bovendien niet bij aan een geslaagd opschortingsverweer.
Wie als appartementseigenaar ontevreden is over het beleid, het onderhoud of de besluitvorming van de VvE, dient dat te adresseren via de vergadering van eigenaars. Levert dat niets op, dan biedt de wet de mogelijkheid een besluit te laten vernietigen (art. 5:130 BW) of een vervangende machtiging te vragen (art. 5:121 BW).
