Rechtbank Den Haag 11 mei 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:4477
Een VvE procedeert tegen een naburige slagerij wegens geluidsoverlast die bewoners van twee appartementen ondervinden. De rechtbank Den Haag verklaart de VvE niet-ontvankelijk: de VvE behartigt uitsluitend belangen van de gemeenschap, niet die van privégedeelten. Ten overvloede oordeelt de rechtbank dat ook de bewoners zelf onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is van onrechtmatige geluidshinder.
De feiten
Aan een straat bevindt zich een slagerij. Naast de slagerij staat een appartementsgebouw met drie appartementen, aangeduid als respectievelijk appartement I, II en IIA. In appartement I is een bloemenzaak gevestigd, terwijl de appartementen II en IIA als woning in gebruik zijn.
Bewoners van de appartementen II en IIA klagen over geluidshinder, in het bijzonder het geluid van de luchtafvoer- en koelingsinstallaties op het dak van de slagerij. De VvE heeft in 2019 het particuliere onderzoeksbureau Strooming opdracht gegeven om onderzoek te doen naar brom- en zoemgeluiden afkomstig van de slagerij. Onderzoeker Van Strooming voerde geluidsmetingen uit van 11 december tot en met 18 december 2019 in de appartementen II en IIA, met de bevindingen neergelegd in een rapport van 11 januari 2020.
Op verzoek van de slagerij voerde hetzelfde bureau in november 2020 opnieuw metingen uit, nu zowel in de appartementen als op het dak van de slagerij. Een rapport van 19 januari 2021 bevatte enkele aanbevelingen voor verbetermaatregelen. Voorts schakelde de slagerij een eigen akoestisch bureau in, dat in mei 2021 eveneens metingen uitvoerde bij de installaties op het dak.
Op 7 juni 2021 vonden in de procedure een bezichtiging ter plaatse (descente) en een mondelinge behandeling plaats. Partijen spraken daarbij af dat de slagerij maatregelen zou treffen en dat daarna een nieuwe meting zou worden uitgevoerd aan de hand van de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai (HMRI), getoetst aan tabel 2.17a van het Activiteitenbesluit. Indien deskundigen een normoverschrijding zouden vaststellen, zou de slagerij de gedane aanbevelingen opvolgen. Bij het uitblijven van een normoverschrijding zouden partijen in overleg treden.
De slagerij trof aanpassingen aan de luchtafvoer- en koelingsinstallaties. Op 19 juli 2021 vond een aanvullende geluidsmeting plaats, waarbij de eigen deskundige van de slagerij aanwezig was. In het rapport van 2 november 2021 concludeerde de deskundige van de slagerij dat na de maatregelen de normwaarden van het Activiteitenbesluit niet werden overschreden, ook niet voor het binnenniveau in de slaapkamer. De eigen deskundige van de VvE, wederom Van Strooming, kwam op basis van zijn metingen tot de conclusie dat hij geen significante afname van de ervaren overlast kon vaststellen en hij signaleerde een overschrijding van de normwaarde voor het binnenniveau in de nachtperiode. De tegenstrijdigheid tussen beide rapportages leidde ertoe dat de VvE de procedure voortzette.
De ontvankelijkheid van de VvE
De slagerij voerde als meest verstrekkend verweer dat de VvE niet-ontvankelijk is, omdat de gestelde overlast zich afspeelt in de privégedeelten van de appartementen en de VvE slechts belast is met het beheer over de gemeenschap. De VvE bestreed dit standpunt en beriep zich op besluiten van de jaarlijkse vergaderingen en volmachten van de bewoners en eigenaren van de appartementen II en IIA.
De rechtbank stelt vast dat artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt dat de VvE is belast met het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE op grond van artikel 5:126 lid 5 BW reikt dan ook slechts tot de gemeenschap en strekt zich niet uit tot de privégedeelten. De rechtbank verwijst hierbij naar het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 juni 2020.[1]
Omdat in de procedure uitsluitend de geluidsoverlast aan de orde was die bewoners in de privégedeelten ervaren, concludeert de rechtbank dat de VvE daarvoor geen eigen belang heeft. Geen geluidsoverlast in gemeenschappelijke gedeelten was gesteld en de VvE had ook niet anderszins een eigen belang onderbouwd [2]. De jaarlijkse vergaderbesluiten brengen geen verandering in de bevoegdheidsomvang van de VvE: een ALV-besluit kan geen bevoegdheid scheppen ten aanzien van de appartementsrechten van de bewoners [3]. Ook de overgelegde volmachten van bewoners en eigenaren hielpen de VvE niet, omdat de vorderingen als eigen vorderingen van de VvE waren geformuleerd, niet als vorderingen namens de appartementseigenaren of -bewoners [4]. De VvE werd niet-ontvankelijk verklaard en veroordeeld in de proceskosten van de slagerij.
Omwille van de proceseconomie beoordeelde de rechtbank ten overvloede of de vorderingen toewijsbaar zouden zijn geweest indien de juiste partijen (de bewoners of appartementseigenaren zelf) de procedure hadden ingesteld. Dit leidde eveneens tot een ontkennend antwoord.[5]
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat de bevoegdheid van een VvE om in en buiten rechte op te treden strikt begrensd is tot de gemeenschap. Geluidsoverlast die uitsluitend wordt ondervonden in privégedeelten valt buiten het beheer dat de VvE is opgedragen. Het is de appartementseigenaar of -bewoner zelf die in dat geval als procespartij moet optreden, niet de VvE.
Voor de praktijk betekent dit dat, voordat een VvE een procedure start wegens overlast of hinder van buiten het appartementencomplex, steeds moet worden onderzocht of de overlast ook de gemeenschappelijke gedeelten raakt. Is dat niet het geval, dan is de VvE de verkeerde procespartij en loopt zij het risico van een niet-ontvankelijkverklaring met bijbehorende proceskostenveroordeling.
Voetnoten
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4794.
[2] r.o. 4.3
[3] r.o. 4.4
[4] r.o. 4.4
[5] r.o. 4.9