Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14 december 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11425
Exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijke gedeelte. Een appartementseigenaar brengt zonder toestemming van de VvE een tijdelijke wand aan in het gemeenschappelijke trappenhuis om eenvoudiger toegang te krijgen tot twee appartementen. De vergadering van eigenaars keurt de ingreep achteraf goed. Mede-eigenaren verzetten zich en verzoeken het besluit nietig dan wel vernietigbaar te verklaren. Het hof oordeelt dat van een goederenrechtelijke wijziging geen sprake is, dat de ledenvergadering bevoegd was het besluit te nemen en dat de besluitvorming de marginale toets van de redelijkheid en billijkheid doorstaat. Het hoger beroep faalt.
De feiten
Het appartementsgebouw aan een adres in Amsterdam is bij splitsingsakte van 10 juli 1996 gesplitst in zeven appartementsrechten. Op de splitsing is Modelreglement 1992 van toepassing verklaard. Twee appartementseigenaren (hierna: ‘de appartementseigenaren’) bezitten de woningen op de adressen 99A en 99C. Een andere eigenaar (hierna: de mede-eigenaar) is eigenaar van de woningen op de adressen 99D en 99E. De woningen B, D en E bevinden zich boven elkaar in hetzelfde pand. Het trappenhuis verbindt die woningen onderling. Woning A bevindt zich in het naastgelegen pand, maar heeft uitgang op datzelfde trappenhuis.
De mede-eigenaar is sinds mei 2012 eigenaar van een woonappartement. In augustus 2019 verwierf zij tevens eigendom van een ander woonappartement in het complex. Om te voorkomen dat zij bij verplaatsing van de ene naar de andere woning telkens van gesloten deur naar gesloten deur moet lopen, informeerde de mede-eigenaar op 23 september 2019 alle appartementseigenaren dat zij een tijdelijke voorziening wilde treffen: een wand op het bordes van het ene woonappartement naar het andere woonappartement, en een opening in een niet-dragende wand die toegang biedt tot die laatste twee trappen.
Een aantal appartementseigenaren lieten per e-mail weten geen toestemming te verlenen voor aanpassingen aan de gemeenschappelijke ruimte. Omdat vijf van de zeven stemgerechtigden buiten de ledenvergadering om akkoord gingen, heeft de mede-eigenaar de voorziening toch laten uitvoeren. Op de vergadering van eigenaars van 14 augustus 2020 is de goedkeuring van de aanpassing als agendapunt geformaliseerd. Bij besluit, aangenomen met vijf van de zeven stemmen, heeft de vergadering de tijdelijke voorziening goedgekeurd. In de notulen is vastgelegd dat de mede-eigenaar de situatie bij verkoop van een of beide appartementen in oude staat zal terugbrengen.
Een aantal appartementseigenaren (hierna: ‘de verzoekers’) verzochten de kantonrechter het besluit van 14 augustus 2020 nietig te verklaren, dan wel te vernietigen, en een vervangende machtiging te verlenen om de situatie zelf in oude staat te herstellen. De kantonrechter wees deze verzoeken af en veroordeelde de appartementseigenaren in de proceskosten. In hoger beroep handhaafden de verzoekers hun stellingen.
Goederenrechtelijke gevolgen van de tijdelijke voorziening
De verzoekers stelden dat de aangebrachte voorziening een wijziging van de goederenrechtelijke situatie meebrengt, waarvoor wijziging van de splitsingsakte vereist is. Bij gebreke van zo’n aktewijziging zou het besluit nietig zijn op grond van artikel 5:129 lid 1 BW jo. artikel 2:14 lid 1 BW, dat bepaalt dat een besluit strijdig met de wet of het splitsingsreglement nietig is.
Het hof stelt voorop dat de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet volstaat om een wijziging van de splitsingsakte en de bijbehorende tekening te vereisen. Dat is slechts het geval als de verandering gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. De norm is daarmee dat de splitsingsakte een juist beeld moet geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden.
Het hof oordeelt dat de vergadering de mede-eigenaar met het besluit van 14 augustus 2020 een persoonlijk recht van tijdelijke aard heeft toegekend om een gedeelte van het gemeenschappelijke trappenhuis af te scheiden. De tijdelijkheid is meervoudig verankerd: de mede-eigenaar heeft zelf in haar notitie voor de vergadering geschreven dat de voorziening geldt zolang zij eigenaar is van beide appartementen en deze bewoont, de notulen vermelden dat het trappenhuis bij verkoop in oude staat wordt teruggebracht, en ter zitting heeft de mede-eigenaar dit nogmaals bevestigd. Van een ingrijpende constructieve verandering is evenmin sprake. Partijen zijn het erover eens dat de situatie zich eenvoudig laat herstellen. Reeds hierom is naar het oordeel van het hof geen sprake van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie waarvoor aanpassing van de splitsingsakte noodzakelijk zou zijn.
Exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijk gedeelte nietig?
De appartementseigenaren betoogden voorts dat de mede-eigenaar met het plaatsen van de wand inbreuk maakt op hun recht van medegebruik van de gemeenschappelijke ruimte, zoals bedoeld in artikel 11 van het splitsingsreglement. Nu het besluit daarmee in strijd zou zijn met het splitsingsreglement, zou nietigheid het gevolg zijn.
Het hof volgt dit betoog niet. Op grond van artikel 9 lid 1 sub a van het splitsingsreglement behoort het trappenhuis tot het gemeenschappelijke gedeelte van het complex. Artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement verbiedt het aanbrengen van veranderingen in de gemeenschappelijke gedeelten zonder toestemming van de vergadering van eigenaars. Daarbij verbiedt artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement iedere op-, aan- of onderbouw zonder dergelijke toestemming eveneens. Juist hieruit volgt dat de ledenvergadering de bevoegdheid had om toestemming te verlenen. Dat het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimte door de voorziening wordt beperkt, doet aan die bevoegdheid niet af. De ledenvergadering kan met toestemming dus ook een besluit nemen dat inbreuk maakt op het recht van medegebruik van andere gebruikers.
Ten aanzien van het quorum overweegt het hof dat artikel 37 lid 1 van het splitsingsreglement bepaalt dat besluiten waarvoor geen afwijkende regeling geldt, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen. Bij volledige opkomst (100%) hebben vijf van de zeven stemgerechtigden voor het besluit gestemd. De vereiste meerderheid is daarmee gehaald, zodat ook in dit opzicht geen grond bestaat voor nietigheid, aldus het hof.
Vernietigbaarheid wegens strijd met redelijkheid en billijkheid
In hoger beroep betoogden de appartementseigenaren subsidiair dat het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 5:130 BW jo. artikel 2:15 BW. Op grond van artikel 2:8 BW dienen de VvE en haar leden zich tegenover elkaar te gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Vernietigbaar is een besluit dat naar inhoud of wijze van totstandkoming met die gedragsnorm in strijd is.
Wat de totstandkoming betreft stelt het hof vast dat de mede-eigenaar de aanpassingen heeft laten uitvoeren op basis van goedkeuring buiten de ledenvergadering om, terwijl een dergelijk besluit alleen rechtsgeldig is als alle eigenaren daarmee instemmen. De appartementseigenaren stemden niet in. Om dit gebrek te herstellen, is het besluit op de ledenvergadering van 14 augustus 2020 geformaliseerd. Deze handelwijze verdient niet de schoonheidsprijs, aldus het hof, maar het is niet aannemelijk dat dit van invloed is geweest op de besluitvorming. Strijd met de redelijkheid en billijkheid in de totstandkoming wordt daarmee niet aangenomen.
Voor de beoordeling van de inhoud van het besluit hanteert het hof een marginale toets: de vraag is of de ledenvergadering bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het belang van de mede-eigenaar bij een eenvoudige toegang tot het woonappartement en een verbinding tussen beide woningen is groot. Bovendien is de voorziening tijdelijk. Daartegenover staan de bezwaren van de appartementseigenaren: enigszins beperktere lichtval en een benauwder trappenhuis. Op de ledenvergadering is het claustrofobie-bezwaar van een van de appartementseigenaren niet kenbaar naar voren gebracht, zodat de ledenvergadering daarmee geen rekening kon houden bij haar besluitvorming. Het hof toetst het besluit naar het moment van de totstandkoming ervan. Gelet op alle omstandigheden heeft de ledenvergadering in redelijkheid voorrang kunnen geven aan het belang van de mede-eigenaar boven de door de appartementseigenaren ondervonden nadelen (r.o. 3.15).
Wenk
Uit deze uitspraak volgt dat een VvE-besluit waarbij een appartementseigenaar een tijdelijke persoonlijke gebruiksrechten worden toegekend op een deel van de gemeenschappelijke ruimte, niet reeds nietig is omdat die ruimte daardoor feitelijk minder toegankelijk wordt voor andere eigenaren. Zolang de toekenning van dat gebruik tijdelijk van aard is, geen ingrijpende constructieve ingreep vergt en de situatie eenvoudig kan worden hersteld, brengt het besluit geen wijziging van de goederenrechtelijke situatie mee. Een aktewijziging is in dat geval niet vereist.
Voorts maakt de uitspraak duidelijk dat de ledenvergadering bevoegd is om veranderingen in gemeenschappelijke gedeelten goed te keuren, ook als daarmee inbreuk wordt gemaakt op het recht van medegebruik van andere eigenaren. Dat recht van medegebruik is dus niet absoluut. De bevoegdheid vloeit rechtstreeks voort uit het splitsingsreglement, dat veranderingen in de gemeenschappelijke ruimte juist afhankelijk stelt van toestemming van de ledenvergadering.
