Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 september 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:7663
Een VvE besloot met een meerderheid van 13 tegen 1 stem de akte van splitsing te wijzigen, zodat gebruik van privégedeelten door meer dan drie personen niet langer was toegestaan zonder toestemming van de vergadering. De enige tegenstemmer, een stichting die het appartement verhuurde aan vijf jongvolwassenen, vorderde vernietiging van dit besluit op grond van artikel 5:140b BW. Na het vonnis in eerste aanleg droeg de stichting het appartementsrecht over. In hoger beroep stelde de VvE dat de stichting daardoor geen procesbelang meer had en dat zij zelf geen schade leed. Het hof verwerpt beide verweren en bekrachtigt de vernietiging van het besluit.
De feiten
Een appartementencomplex in Amsterdam telt veertien leden in de VvE. Een stichting (hierna: ‘de stichting’) was ten tijde van het litigieuze besluit de juridisch eigenaar van één van de appartementsrechten. De economische gerechtigdheid berustte bij een commanditaire vennootschap, waarvan een besloten vennootschap als beherend vennoot optrad. De stichting verhuurde het appartement aan vijf jongvolwassenen en verwierf daarmee inkomsten voor de commanditaire vennootschap.
Op 15 januari 2018 besloot de vergadering van eigenaars met dertien stemmen vóór en één stem tegen tot wijziging van de akte van splitsing. De wijziging hield in dat gebruik van privégedeelten door meer dan drie personen niet meer was toegestaan, en dat gebruik door drie personen uitsluitend was toegestaan met toestemming van de vergadering. Uitsluitend de stichting stemde tegen.
De stichting dagvaardde de VvE op 13 april 2018 en vorderde vernietiging van dit besluit. De rechtbank Amsterdam vernietigde het besluit bij vonnis van 18 december 2019, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Na het vonnis droeg de stichting het appartementsrecht op 2 maart 2020 over aan een andere vennootschap (hierna: ‘de nieuwe eigenaar’). De VvE stelde hoger beroep in.
Het juridisch kader voor wijziging van de splitsingsakte
De kern van de zaak raakt aan twee wettelijke bepalingen. Artikel 5:139 lid 2 BW bepaalt dat wijziging van een akte van splitsing mogelijk is met medewerking van het bestuur, mits het daartoe strekkende besluit is genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfden van de stemmen die aan de appartementseigenaars toekomen.
Artikel 5:140b lid 1 BW geeft een appartementseigenaar die tegen een dergelijk besluit heeft gestemd de mogelijkheid vernietiging te vorderen. De rechter wijst de vordering echter af indien de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en daarvoor voldoende zekerheid is gesteld (artikel 5:140b lid 3 BW).
In dit geval was aan de formele grondslag voor wijziging voldaan: dertien van de veertien stemgerechtigden stemden vóór, zodat ruimschoots was voldaan aan de eis van vier vijfden van de stemmen. De stichting als enige tegenstemmer kon daarom op grond van artikel 5:140b lid 1 BW vernietiging vorderen, tenzij de VvE met succes een beroep kon doen op het ontbreken van schade. Het hof diende zich over twee afzonderlijke verweren te buigen: of de stichting na de overdracht van het appartementsrecht nog een beroep op artikel 5:140b lid 1 BW kon doen, en of het ontbreken van persoonlijke schade bij de stichting de rechter verplichtte de vordering af te wijzen.
De hoedanigheid van appartementseigenaar na overdracht
De VvE betoogde tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep voor het eerst, met instemming van de stichting, dat de stichting door de overdracht van het appartementsrecht aan de nieuwe eigenaar niet langer werd geraakt door het besluit. Zonder dat nadeel zou een beroep op artikel 5:140b lid 1 BW niet meer kunnen slagen.
Het hof verwierp dit betoog. Bepalend is het moment waarop de vordering tot vernietiging werd ingesteld. De stichting dagvaardde op 13 april 2018, op welk moment zij onbetwist de vereiste hoedanigheid van appartementseigenaar had. Door het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van 18 december 2019 was de rechtstoestand van vernietiging van het besluit onmiddellijk ontstaan, zij het voorlopig van aard zolang het hoger beroep nog liep. Dat de stichting het appartement daarna overdroeg aan de nieuwe eigenaar deed aan die rechtstoestand niet af. Het hof wees er voorts op dat het in de incidentele procedure al had geoordeeld dat het verzoek van de stichting om de procedure te schorsen en door de nieuwe eigenaar te laten hervatten, was afgewezen (r.o. 3.9).
De stichting bleef daarmee ontvankelijk in haar vordering. Het hoger beroep van de VvE op dit punt faalde.
Ontbreken van schade bij de juridisch eigenaar en de discretionaire bevoegdheid van de rechter
Het zwaarste verweer van de VvE richtte zich op het schadebegrip van artikel 5:140b lid 3 BW. De VvE stelde dat de stichting als juridisch eigenaar zelf geen vermogensschade leed door het besluit. De schade viel toe aan de gerechtigden tot het vermogen van de commanditaire vennootschap. Niet relevant was, aldus de VvE, of de stichting een belang had om het schadedebat te voeren ten behoeve van die gerechtigden; het gaat er uitsluitend om of de stichting zelf schade lijdt in haar hoedanigheid van appartementseigenaar.
Het hof volgde de VvE ook op dit punt niet. Het hof stelde voorop dat artikel 5:140b lid 3 BW de rechter een discretionaire bevoegdheid geeft en geen verplichting. De wetgever heeft overwogen dat bij het ontbreken van schade afwijzing van de vordering voor de hand ligt, maar heeft daarmee uitdrukkelijk ruimte gelaten voor een ander oordeel (r.o. 3.12).[1]
De rechtbank had in eerste aanleg onbestreden vastgesteld dat de economisch eigenaar van het appartementsrecht schade leed doordat door de wijziging van de akte van splitsing nog maar aan twee of drie personen huur in rekening kon worden gebracht, en dat bovendien aanzienlijke kosten gemoeid zouden zijn met aanpassing van het appartement. Deze vaststellingen waren in hoger beroep niet aangevochten, zodat het hof ervan uitging dat schade vaststond, zij het niet voor rekening van de stichting zelf.
De VvE had bovendien niet betwist dat de stichting tot taak had de belangen van de economisch eigenaar te behartigen en dat zij door die economisch eigenaar kon worden aangesproken als zij die taak niet naar behoren uitvoerde. Tijdens de mondelinge behandeling was met instemming van de VvE toegevoegd dat ook de exploitatiemogelijkheden van de nieuwe eigenaar door het besluit werden aangetast en dat de stichting voor die schade door de nieuwe eigenaar zou kunnen worden aangesproken. De VvE had dit onvoldoende weerlegd.
Van belang achtte het hof daarbij dat de nieuwe eigenaar de vordering tot vernietiging ten tijde van de instelling ervan niet zelf kon instellen, omdat zij de vereiste hoedanigheid van appartementseigenaar toen nog niet had. In dat licht oordeelde het hof dat:
“de enkele omstandigheid dat de schade die ontstaat ten gevolge van het besluit voor de eigenaar van het appartementsrecht niet (langer) voor rekening komt van de Stichting, maar voor R-Town of de gerechtigden in het vermogen van de CV, in dit geval onvoldoende grond vormt om de vordering van de Stichting tot vernietiging van het besluit af te wijzen”.[2]
Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank.
Wenk
Uit dit arrest volgt dat een appartementseigenaar die met succes vernietiging vordert van een besluit tot wijziging van de splitsingsakte, zijn procesrechtelijke positie niet verliest door nadien het appartementsrecht in eigendom over te dragen. Bepalend is de hoedanigheid ten tijde van het instellen van de vordering. De na het eerste vonnis ingetreden rechtstoestand van vernietiging blijft voorlopig gelden zolang het hoger beroep voortduurt, ook al is de eiser op dat moment al geen eigenaar meer.
Minstens zo praktisch relevant is het oordeel over het schadebegrip. Het hof maakt duidelijk dat artikel 5:140b lid 3 BW de rechter geen absolute verplichting oplegt om de vordering tot vernietiging af te wijzen wanneer de eiser geen persoonlijke vermogensschade lijdt. De rechter heeft een discretionaire bevoegdheid en kan ook rekening houden met schade bij de economisch eigenaar, bij derden die van de juridisch eigenaar afhankelijk zijn of bij een rechtsopvolger die de vordering op dat moment zelf nog niet kon instellen.
Voetnoten
[1] Kamerstukken II, vergaderjaar 2002-2003, 28 614, nr. 3, p. 11.
[2] r.o. 3.15
