Rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter, locatie Utrecht 8 maart 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2365
Een appartementseigenaar verhuurt zijn appartementsrecht zonder voorafgaande toestemming van het bestuur van de VvE. Na herhaalde geweigerde toestemming verzoekt hij de kantonrechter om een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW. De kantonrechter wijst het verzoek af: het bestuur heeft de weigering voldoende gemotiveerd door te verwijzen naar een consistent verhuurverbodbeleid met draagvlak onder de leden en naar de bijzondere omstandigheid van een verouderd complex met omvangrijke renovatie-opgave. Het enkel willen benutten van het appartement als beleggingsobject levert geen voldoende zwaarwegend belang op.
De feiten
Het appartementencomplex waarover deze zaak gaat, bestaat uit 95 woningen met bergingen, 11 garages, 8 stallingsruimtes en 1 berging. De splitsing van het complex vond plaats bij akte van 25 juni 2008. Tevens zijn daarin de bepalingen van het Modelreglement 2006 (hierna: ‘MR2006’) van toepassing verklaard.
In de splitsingsakte is artikel 25 van het MR2006 aangevuld met een bepaling die inhoudt dat de appartementsrechten uitsluitend mogen worden gebruikt voor eigen bewoning respectievelijk eigen gebruik door de eigenaar, al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of een of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming, waaronder het in gebruik geven van het appartementsrecht aan derden onder welke titel dan ook, is slechts geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur.
Een appartementseigenaar (hierna: ‘de appartementseigenaar‘) heeft per 1 mei 2021 zijn appartementsrecht verhuurd aan een derde, zonder daarvoor vooraf toestemming te vragen aan het bestuur van de VvE. Het bestuur wees de appartementseigenaar vervolgens op het verhuurverbod, waarna de appartementseigenaar alsnog om toestemming verzocht. Het bestuur wees dit verzoek af. Op 5 mei 2022 verzocht de VvE-beheerder namens het bestuur de appartementseigenaar onmiddellijk een einde te stellen aan de onderverhuur, waarna de gemachtigde van de appartementseigenaar opnieuw een verzoek om toestemming indiende. Het bestuur deelde vervolgens mee dat toestemming ook niet zou worden verleend, mede omdat op de vergadering van eigenaars al afstemming had plaatsgevonden en de leden verhuur niet wensten.
De verhurende appartementseigenaar diende daarom een verzoekschrift in bij de kantonrechter, strekkende tot het verlenen van een vervangende machtiging voor de verhuur van het appartement, zo nodig onder te stellen voorwaarden.
Toetsingsmaatstaf bij een verzoek om vervangende machtiging
De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 5:121 lid 1 BW volgt dat een appartementseigenaar een vervangende rechterlijke machtiging kan verkrijgen in alle gevallen waarin hij medewerking of toestemming van organen van de VvE nodig heeft voor, onder meer, handelingen met betrekking tot gebruik, beheer of onderhoud van privégedeelten. De rechterlijke machtiging kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar zou moeten geven zich niet verklaart.[1] Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn alle relevante omstandigheden van belang.
De kantonrechter overweegt voorts dat artikel 5:121 BW een bijzondere uitwerking betreft van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Het gaat daarom om een afweging van de belangen van enerzijds de appartementseigenaar en anderzijds de VvE, die de overige appartementseigenaren vertegenwoordigt.[2] De belangen van de huurder als zodanig spelen in deze afweging in beginsel geen rol.[3]
De motivering van de weigering door het bestuur
De appartementseigenaar stelt dat het bestuur de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Hij voert aan dat de splitsingsakte uitdrukkelijk de mogelijkheid openlaat om een appartementsrecht te verhuren; die mogelijkheid is slechts afhankelijk gemaakt van toestemming van het bestuur. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in een vergelijkbare zaak beslist dat de enkele omstandigheid dat een eigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren geen weigeringsgrond kan opleveren.[4] Bovendien worden een groot aantal appartementen verhuurd door de oorspronkelijke verhuurder en verhuurt ook een aantal andere particuliere eigenaren hun appartementsrecht.
De VvE voert verweer en betwist dat de weigering zonder redelijke grond is. Hoewel de kantonrechter vaststelt dat het oorspronkelijke bestuur de weigering aanvankelijk onvoldoende heeft gemotiveerd, overweegt hij dat het huidige bestuur de weigering concreet en voldoende heeft toegelicht.[5] De VvE legt daartoe uit dat de splitsing in 2008 bewust was ingegeven door de wens om een transitie van huur naar particulier bezit te bewerkstelligen. Om die transitie te realiseren is er in de splitsingsakte voor gekozen om eigen bewoning te bevorderen en de mogelijkheid van verhuur te beperken. Het doel is een actieve en betrokken VvE te realiseren en een leefbaar woonklimaat te creëren en in stand te houden. Dat belang is extra zwaarwegend omdat het complex sterk verouderd is en te kampen heeft met omvangrijk achterstallig onderhoud, waardoor grootschalige renovatie en verduurzaming noodzakelijk zijn. Toestemming voor verhuur wordt daarom uitsluitend in uitzonderlijke situaties verleend.
De kantonrechter oordeelt dat de VvE voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat haar bestuur een consistent beleid voert, waarbij alleen in uitzonderlijke gevallen toestemming voor verhuur wordt verleend.[6] Ter illustratie noemt de kantonrechter een geval waarin toestemming is verleend aan een eigenaar om zijn appartement te verhuren aan een voormalig schoonzoon die geen vaste woon- of verblijfplaats had, zulks met het oog op het creëren van een tijdelijk veilige omgeving voor een kleinkind. Voor die situatie was schriftelijk vastgelegd dat de toestemming slechts geldt zolang de betrokken huurder het appartement bewoont. De kantonrechter acht het begrijpelijk dat het bestuur in dat geval uit sociale motieven een uitzondering heeft gemaakt.[7] Zonder meer een vervangende machtiging verlenen zou ongewenste precedentwerking kunnen hebben.[8]
Voorts heeft de VvE aannemelijk gemaakt dat de leden tijdens de vergadering van eigenaars het standpunt hebben ingenomen dat het verhuurverbod onverkort dient te worden nageleefd. De kantonrechter wijst op notulen van verschillende vergaderingen van eigenaars waaruit blijkt dat de leden akkoord zijn gegaan met het inwinnen van juridisch advies teneinde bij overtreding te kunnen handhaven, dat de overgrote meerderheid van de leden voor handhaving bij overtreding heeft gestemd, en dat is besloten bij overtreding van het verhuurverbod een boete op te leggen.[9]
De belangen van de appartementseigenaar
Tegenover de gerechtvaardigde belangen van de VvE stelt de appartementseigenaar geen concrete belangen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij toegelicht dat hij het appartementsrecht heeft gekocht met de bedoeling dit te verhuren. De kantonrechter overweegt dat het enkele belang om het appartement als beleggingsobject te gebruiken, in het licht van het hiervoor beschreven beleid en de hiervoor geschetste belangen van de VvE, onvoldoende is om een vervangende machtiging te verlenen.[10]
Daarbij weegt de kantonrechter mee dat de appartementseigenaar op de mondelinge behandeling heeft erkend dat hij niet heeft onderzocht of verhuur van het appartementsrecht was toegestaan voordat hij het kocht. Deze nalatigheid komt voor zijn eigen rekening en risico. Uit de splitsingsakte bleek immers duidelijk dat voor verhuur voorafgaande toestemming van het bestuur vereist was.[11]
Verwijzing naar het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden
De appellant beroept zich op het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 april 2021.[12] De kantonrechter onderschrijft de daarin geformuleerde regel dat de enkele omstandigheid dat een eigenaar zijn appartement aan een derde wil verhuren geen weigeringsgrond kan opleveren, maar dat bij ieder verzoek tot verhuur aan een derde dient te worden nagegaan of van de uitzonderingsmogelijkheid op het verhuurverbod gebruik wordt gemaakt, waarbij acht moet worden geslagen op alle relevante feiten en omstandigheden. Het bestuur van de VvE heeft dat naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval voldoende gedaan. Het beroep op dit arrest maakt de uitkomst dan ook niet anders.
De beslissing
Het voorgaande overwegende wijst de kantonrechter het verzoek af. De proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De reden voor compensatie is dat het bestuur pas na het indienen van het verzoekschrift de weigering voldoende deugdelijk heeft gemotiveerd.[12]
Wenk
Deze beschikking bevestigt dat een consistent en inhoudelijk onderbouwd beleid van de VvE een redelijke grond kan zijn om een verzoek tot verhuur van een appartement weigeren.
Voor de praktijk is de beschikking ook waarschuwend voor kopers van appartementsrechten die beogen deze te verhuren. Een koper die nalaat te onderzoeken of de splitsingsakte en het splitsingsreglement verhuur toestaan, loopt het risico dat hij de kosten van een onnodige gerechtelijke procedure zelf moet dragen. De kantonrechter benoemt die nalatigheid expliciet als een omstandigheid die voor rekening en risico van de appellant komt. Een due diligence op de splitsingstukken is voor beleggende kopers derhalve niet onbelangrijk.
Ten slotte verdient de proceskosten-beslissing aandacht. Hoewel de appartementseigenaar in het ongelijk wordt gesteld, compenseert de kantonrechter de kosten omdat het bestuur pas na indiening van het verzoekschrift een deugdelijke motivering heeft gegeven. Dit onderstreept dat besturen van VvE’s er goed aan doen hun weigeringen van meet af aan zorgvuldig schriftelijk te motiveren, zodat zij niet onnodig gedwongen worden mee te werken aan een gerechtelijke procedure die bij een eerdere behoorlijke motivering wellicht had kunnen worden voorkomen.
Voetnoten
[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 augustus 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:3713) r.o. 3.5.3.
[2] Gerechtshof Amsterdam 7 mei 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1755), r.o. 3.7.
[3] r.o. 4.2.
[4] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 april 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:3283.
[5] r.o. 4.3.
[6] r.o. 4.4.
[7] r.o. 4.5.
[8] r.o. 4.6.
[9] r.o. 4.7.
[10] r.o. 4.8.
[11] r.o. 4.9.
[12] r.o. 4.11.
