Gerechtshof Den Haag 28 januari 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4742
Appartementseigenaars verbouwen hun appartement zonder toestemming van de VvE: zij verplaatsen het keukenblok naar de woonkamer en leggen een hardstenen vloer met vloerverwarming. De VvE eist in de algemene ledenvergadering onafhankelijke rapporten over geluidsisolatie en de constructie van de keuken. Het Gerechtshof Den Haag bekrachtigt de vergaderbesluiten: de VvE is gerechtigd dergelijke rapporten te verlangen, ook al heeft het huishoudelijk reglement formeel betrekking op gemeenschappelijke gedeelten.
De feiten
Op 11 september 2009 verkrijgen twee appartementseigenaars (hierna: ‘de eigenaars‘) de eigendom van een appartementsrecht in een appartementengebouw te Noordwijk. Zij worden als zodanig lid van de VvE en zijn gehouden de bepalingen uit de splitsingsakte, het Modelsplitsingsreglement 1973 (hierna: ‘MR1973‘) en het op 29 juni 2007 vastgestelde Huishoudelijk Reglement (hierna: ‘HR‘) na te leven.
MR1973 bevat onder meer een verbod op onredelijke hinder. Voorts rekent het MR1973 tot de gemeenschappelijke gedeelten de technische installaties met de daarbijbehorende leidingen, waaronder die voor water. De aansprakelijkheidsbepaling van artikel 12 MR1973 verplicht iedere eigenaar of gebruiker die onredelijke hinder veroorzaakt bovendien tot het nemen van maatregelen om die hinder te voorkomen.
Het HR bevat in artikel 9f een bepaling over het leidingensysteem van de CV, elektra en water. Wijzigingen aan dat systeem zijn uitsluitend toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van de bestuurder. Artikel 10a HR raadt het leggen van harde vloerbedekking in woon- en slaapkamers ten zeerste af. Mocht toch worden overgegaan tot het aanbrengen van een harde vloer, dan eist dat artikel een schriftelijke verklaring van een deskundige derde. De isolatiewaarde van de vloer en ondervloer samen moet, gemeten conform NEN-EN-180717-2:1997, ten minste voldoen aan de norm van Ico -10 dB.
Nadat de eigenaars aan de VvE-beheerder kenbaar hadden gemaakt het appartement grondig te willen verbouwen, wees de beheerder hen bij brief van 16 december 2009 op de verplichting van artikel 9f en 10c HR om voorafgaand toestemming van de bestuurder te verkrijgen. Na bespreking van een door de eigenaars ingediend plan van aanpak liet de beheerder bij brief van 2 februari 2010 weten dat zowel het verplaatsen van de keuken naar de woonkamer als het volledig egaliseren van de vloer ten behoeve van een natuurstenen vloer niet was toegestaan. Partijen spraken af dat de eigenaars een onafhankelijk bureau zouden laten aantonen dat de voorgestelde werkzaamheden geen overlast zouden veroorzaken.
Ondanks uitvoerige correspondentie die geen toestemming opleverde, lieten de eigenaars het appartement in het voorjaar van 2010 verbouwen. Daarbij verplaatsten zij het keukenblok, met spoelbak, inductiekookplaat en afwasmachine, 2 tot 3 meter vanuit de gang naar de woonkamer. Daarnaast brachten zij in de woonkamer en gang vloerverwarming, een zwevende afdekvloer en keramische tegels van 1 bij 1 meter aan.
In de algemene ledenvergadering (ALV) van 19 november 2010 bracht de VvE deze verbouwingen in stemming. De vergadering nam de volgende besluiten: de eigenaars dienden een contactgeluidsisolatierapport voor de vloer te laten opstellen door een onafhankelijk bureau en, indien de vloer niet aan de norm van artikel 10a HR zou voldoen, de vloer te verwijderen dan wel door een aanvullend rapport aan te tonen dat de vloer inmiddels wel voldeed. Tevens besloot de vergadering dat de eigenaars een constructierapport met betrekking tot de keuken moesten laten opstellen en, als daaruit geluidshinder zou kunnen volgen, de keuken moesten terugplaatsen op de oorspronkelijke locatie of door een nieuw rapport moesten aantonen dat de constructie zodanig was verbeterd dat geen geluidshinder meer kon optreden. Op 23 april 2011 zijn deze besluiten in een tweede ALV opnieuw genomen.
In opdracht van de VvE werden in 2011 contactgeluidsisolatiemetingen uitgevoerd in negentien appartementen van het complex. Op 15 maart 2012 vonden metingen plaats in het appartement van de eigenaars en het daaronder gelegen appartement. Uit het rapport van 26 maart 2012 bleek dat de isolatie-index van de woonkamer/keuken +1 dB bedroeg. Uitgaande van de nulmeting van -3 dB en de vereiste Ico-norm van 10 dB, resulteerde dit in een minimaal vereiste isolatiewaarde van 7 dB, terwijl slechts 1 dB werd gemeten. De Ico-norm werd in de woonkamer met 6 dB overschreden.
De eigenaars verzochten de kantonrechter de ALV-besluiten nietig te verklaren dan wel te vernietigen. De kantonrechter wees de verzoeken af. Met vijf grieven stelden de eigenaars hoger beroep in bij het Gerechtshof Den Haag.
De onregelmatige voorzitter en de geldigheid van de ALV-besluiten
De eigenaars voerden als eerste grief aan dat de voorzitter die de ALV-vergaderingen in de periode van 5 september 2008 tot 16 juli 2011 had geleid, als zoon van een appartementseigenares niet voldeed aan de eis van artikel 32 lid 5 MR1973 dat de voorzitter wordt benoemd uit de eigenaars of hun echtgenoten. Naar hun oordeel maakte deze formele onregelmatigheid de besluiten nietig dan wel vernietigbaar.
Het hof verwierp deze grief. Daartoe wees het erop dat de ALV als hoogste orgaan van de VvE jarenlang met dit voorzitterschap had ingestemd en de benoeming op de ALV van 23 april 2011 bovendien uitdrukkelijk had herbevestigd. Beslissend is verder dat de voorzitter ingevolge artikel 32 lid 6 MR1973 slechts is belast met de leiding van de vergadering, terwijl de aangevochten besluiten door de ALV zelf zijn genomen. Nu de besluiten niet door de voorzitter maar door de ledenvergadering werden genomen, valt onder deze omstandigheden niet in te zien dat het formele gebrek in de benoeming die besluiten met nietigheid of vernietigbaarheid zou bedreigen.
Het quorum in de eerste vergadering
De tweede grief richtte zich tegen het oordeel van de kantonrechter over de quorumeis van artikel 36 lid 4 MR. Volgens de eigenaars was op de vergadering van 19 november 2010 niet het vereiste quorum van 50% van het aantal stemmen aanwezig.
Het hof liet de inhoudelijke beoordeling van deze grief buiten beschouwing. De besluiten waren immers op 23 april 2011 opnieuw genomen in een tweede ALV. Nu de eigenaars noch in eerste aanleg noch in hoger beroep deugdelijk hadden gesteld dat ook op die tweede vergadering het vereiste quorum niet werd gehaald, hadden zij geen belang bij beoordeling van de grief tegen de eerste vergadering.
De reikwijdte van het huishoudelijk reglement ten aanzien van privégedeelten
De derde grief betrof de vraag of het HR het gebruik van privégedeelten mag reguleren. De eigenaars betoogden dat het HR ingevolge artikel 28 lid 1 MR1973 en artikel 5:128 BW uitsluitend het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten kan regelen. Artikel 10a HR zou daarmee buiten de bevoegdheid van de VvE vallen en voor vernietiging in aanmerking komen.
Het hof verwierp ook deze grief, met de overweging dat de stelling van de eigenaars berust op een te beperkte lezing van de relevante bepalingen. Uit de artikelen 9 en 28 MR1973 volgt dat het HR is bedoeld om gemeenschappelijke zaken te regelen. Hieronder valt niet alleen het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, maar ook het gebruik van de privégedeelten, voor zover dat gebruik onredelijk nadelige effecten heeft op of gevolgen heeft voor de gemeenschappelijkheid of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.
Het hof wees in dit verband op het verbod op onredelijke hinder in artikel 9 lid 1 MR1973 en op diverse andere niet-aangevochten bepalingen in het HR waarmee eveneens gedrag van bewoners in hun privégedeelten binnen voor de gemeenschap aanvaardbare grenzen wordt gehouden. Als voorbeelden noemde het hof artikel 4c HR over het toegestane aantal honden, artikel 10b HR over het voeren van vogels vanaf de privébalkons, artikel 10c HR over de melding van interne verbouwingen en artikel 11d HR over het verbod van barbecues op het balkon. De stelling dat artikel 10a HR voor vernietiging in aanmerking komt omdat het het gebruik van privégedeelten beoogt te regelen, gaat dan ook in haar algemeenheid te ver.
Het recht van de VvE op een onafhankelijk geluidsisolatierapport
De vierde grief klaagde erover dat de kantonrechter had geoordeeld dat de VvE in redelijkheid haar besluit om een contactisolatierapport te eisen op artikel 10a HR had kunnen baseren. Het hof liet in het midden of die grondslag op zichzelf voldoende was, nu de VvE in ieder geval op andere gronden een dergelijk rapport van de eigenaars had kunnen verlangen.
Het hof stelde voorop dat niet in geschil was dat de eigenaars zich moeten onthouden van onredelijke hinder in de zin van artikel 9 MR1973 en dat de VvE ten doel heeft de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars te behartigen. Daarna kwalificeerde het hof als feit van algemene bekendheid, ter zitting ook onweersproken, dat harde vloeren van hout en steen in een appartementengebouw beduidende geluidsoverlast voor omringende appartementen kunnen veroorzaken.
Hoewel de bewijslast bij een geschil over onredelijke hinder in beginsel op de VvE rust, oordeelde het hof dat de VvE in de gegeven omstandigheden voorshands had bewezen dat er, objectief gezien, sprake was van onredelijke hinder. Daarvoor was redengevend dat de eigenaars, ondanks herhaalde waarschuwingen en bekende risico’s, het gehele appartement hadden voorzien van een hardstenen vloer. De omstandigheid dat omwonenden tot dan toe weinig hadden geklaagd, deed aan dit oordeel niet af.
In het kader van het tegenbewijs mocht de VvE de eigenaars in redelijkheid in de gelegenheid stellen dit vermoeden met een deugdelijk rapport te ontzenuwen. Daarbij tekende het hof aan dat rapportage door het bedrijf dat de stenen vloer had gelegd, niet voldoende onafhankelijk is, zodat een onafhankelijke derde mocht worden gevergd.
Ten slotte verwierp het hof de stelling dat de 10 dB-norm niet voldoende duidelijk in het HR te lezen was. Het formuleren van een objectieve norm voor geluidsoverlast als gevolg van zelf aangebrachte harde vloerbedekking valt binnen de bevoegdheid van de VvE om binnen redelijke grenzen maatregelen te treffen om dreigende overlast in te perken. Niet voor niets pleegt tegenwoordig in splitsings-akten veelal een verbodsbepaling ten aanzien van harde vloeren te worden opgenomen.
Het recht van de VvE op een constructierapport voor de keuken
De vijfde grief betrof het besluit dat de eigenaars een constructierapport over de verplaatste keuken moesten laten opstellen. Het hof verwierp ook deze grief. Bij het verplaatsen van de keuken waren ontegenzeggelijk gemeenschappelijke leidingen betrokken. Een aansluiting aan of aftakking van de gemeenschappelijke leiding valt ook onder de gemeenschappelijke gedeelten als bedoeld in artikel 2b MR1973, en valt daarmee onder het vereiste van schriftelijke toestemming van artikel 9f HR.
Nu de verbouwing zonder die toestemming had plaatsgevonden, was de VvE gerechtigd tot het eisen van rapportage door een onafhankelijke derde, juist om te onderzoeken of er sprake was van onredelijke hinder. Het hof bekrachtigde de bestreden beschikking van de kantonrechter en veroordeelde de eigenaars in de proceskosten in hoger beroep.
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat een VvE in het huishoudelijk reglement regels mag stellen over gedragingen in privégedeelten, mits die regels zien op het voorkomen van overlast voor de overige appartementseigenaars. De bevoegdheid van de VvE reikt dus verder dan alleen het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten. Het is voor appartementseigenaars die een harde vloer willen leggen van belang om vooraf te toetsen of het toepasselijke huishoudelijk reglement normen stelt en zo ja, welke geluidsnormen gelden.
Opvallend is het oordeel over de bewijslastverdeling bij onredelijke hinder. In beginsel rust die last op de VvE, maar het hof aanvaardt dat de VvE bij het gebruik van een harde stenen vloer, in strijd met eerdere waarschuwingen en ondanks bekende ervaringsregels, voorshands is bewezen dat objectief sprake is van onredelijke hinder. De eigenaar draagt vervolgens de last dit vermoeden te ontzenuwen met een onafhankelijk rapport. Daarbij volstaat een rapport van de eigen aannemer of vloerlegger niet.
Praktisch relevant is ten slotte de overweging over gemeenschappelijke leidingen. Een aansluiting aan of aftakking van een gemeenschappelijke leiding, zoals bij het verplaatsen van een keuken, valt onder de gemeenschappelijke gedeelten en vereist daarmee de voorafgaande toestemming die het huishoudelijk reglement voorschrijft. Wie verbouwt zonder die toestemming te hebben verkregen, plaatst de VvE in de positie om op kosten van de eigenaar rapportage door een onafhankelijke derde te eisen.
