Rechtbank Amsterdam (kantonrechter) 6 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:7938
Een appartementseigenaar met een dakterras op zijn privédeel verkreeg twee onherroepelijke omgevingsvergunningen voor een dakopbouw. De vergadering van de Vereniging van Eigenaars (VvE) weigerde in te stemmen met de bouwplannen. De eigenaar verzocht de kantonrechter het besluit te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen. De kantonrechter wees de verzoeken af: het toevoegen van een woonlaag wijzigt de gebruiksoppervlakte en daarmee de breukdelen, zodat wijziging van de splitsingsakte vereist is. De VvE is daartoe niet bevoegd; alle appartementseigenaars moeten meewerken.
De feiten
In een appartementencomplex in Amsterdam is bij notariële akte van 12 december 2014 gesplitst in 31 appartementsrechten. Het complex omvat negentien woningen met bergingen en een stallingsgarage met twaalf parkeerplaatsen. De splitsingsakte verklaart MR2006 van toepassing.
De appartementseigenaar (hierna: ‘de eigenaar’) is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 18 (hierna: ‘A18’), omvattende het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping en de entresol, een berging op de begane grond, een dakterras op het dak en een plat op de opbouw van het dak. Zijn aandeel in de gemeenschap bedraagt 116/2.766e. Op grond van artikel 8 van het splitsingsreglement zijn de aandelen voor de woningen (indices 1 tot en met 19) vastgesteld aan de hand van de verhouding in het maximaal te realiseren vierkante meters gebruiksoppervlakte. Het stemrecht is eveneens hierop gebaseerd.
De eigenaar verkreeg een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het realiseren van een dakopbouw op de woning behorende bij A18 en later een tweede onherroepelijke omgevingsvergunning voor het vergroten van de vierde verdieping en het maken van een dakterras.
Op 22 februari 2023 werd een ledenvergadering gehouden, waarbij 88,9% van de stemmen vertegenwoordigd was. De eigenaar legde twee bouwplannen aan de vergadering voor. De vergadering stemde niet in met de bouwplannen (745 stemmen voor, 1.370 stemmen tegen, 346 onthoudingen).
De eigenaar verzocht de kantonrechter het besluit te vernietigen op grond van artikel 5:130 BW en een vervangende machtiging te verlenen op grond van artikel 5:121 BW. De VvE voerde als primair verweer dat voor de dakopbouw een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is en dat de kantonrechter geen vervangende machtiging kan verlenen. In haar tegenverzoek verzocht de VvE voor recht te verklaren dat de splitsingsakte gewijzigd moet worden voor beide bouwvarianten.
De noodzaak tot wijziging van de splitsingsakte
De kern van het geschil betreft de vraag of het toevoegen van een (gedeeltelijke) woonlaag aan het gebouw een wijziging van de splitsingsakte vereist. De eigenaar stelde dat de dakopbouw binnen zijn exclusief gebruiksrecht valt en dat van een goederenrechtelijke wijziging geen sprake is. De VvE bestreed dit standpunt en voerde aan dat een dakopbouw een permanente constructie is die het woongedeelte vergroot en dus niet als tijdelijk kan worden aangemerkt, zodat een wijziging van de splitsingsakte vereist is.
De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Het toetsingskader ligt in artikel 8 van het splitsingsreglement, dat de aandelen in de gemeenschap koppelt aan het maximaal te realiseren vierkante meters gebruiksoppervlakte. Door het toevoegen van een woonlaag wijzigt dat aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte ten opzichte van de huidige situatie. De kantonrechter overweegt dat de vierkante meters van een dakterras niet behoren tot de gebruiksoppervlakte als bedoeld in artikel 8 van het splitsingsreglement. Dat de dakopbouw plaatsvindt op het dakterras dat al tot het privégedeelte van de eigenaar behoort, maakt dit niet anders (r.o. 8).
De kantonrechter voegt hieraan toe dat bij een uitbreiding van de woonlaag nieuwe dakvierkante meters ontstaan die als dakterras kunnen worden gebruikt, hetgeen opnieuw nieuwe gebruiksoppervlakte zou opleveren. Wijzigt de gebruiksoppervlakte, dan wijzigen de breukdelen: zowel de teller (van de eigenaar die de opbouw realiseert) als de noemer (van alle appartementsgerechtigden samen). Daarmee verandert de omvang van het eigendom van elke eigenaar, evenals de verdeling van kosten en het stemrecht (r.o. 9). Van deze verdeling kan niet worden afgeweken anders dan door wijziging van de splitsingsakte.
Nietigheid van het vergaderingsbesluit
Nu een wijziging van de splitsingsakte vereist is, rijst de vraag welke vereisten er gelden voor een wijziging van de akte van splitsing. Artikel 5:139 BW regelt de bevoegdheid tot wijziging van de splitsingsakte. De hoofdregel van lid 1 vereist medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 biedt een uitzondering: de vergadering van eigenaars kan de akte wijzigen bij een besluit met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het totaal aantal stemmen, mits dit niet contractueel is uitgesloten. De kantonrechter overweegt echter dat toepassing van lid 2 in deze situatie niet voor de hand ligt. De reden daarvan is gelegen in de aard van de beoogde wijziging: een gedeelte van het gebouw wordt toebedeeld aan één van de appartementseigenaars. Toedeling is een daad van beschikking waarvoor levering vereist is. De VvE is krachtens artikel 5:126 leden 1 en 5 BW slechts bevoegd de gezamenlijke appartementseigenaars te vertegenwoordigen voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap. Een wijziging waarbij een gemeenschappelijk gedeelte aan één eigenaar wordt toebedeeld, valt buiten die beheerbevoegdheid. Voor een dergelijke wijziging moeten alle appartementseigenaars medewerken conform de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, zo nodig onder toepassing van artikel 5:140 BW, aldus de kantonrechter. (r.o. 10).
Nu de VvE niet bevoegd was het betreffende besluit te nemen, is dat besluit nietig. Vernietiging op grond van artikel 5:130 BW is daarmee niet aan de orde. De kantonrechter wijst het verzoek tot vernietiging daarom af.
Het tegenverzoek van de VvE wordt weltoegewezen. De kantonrechter verklaart voor recht dat wijziging van de splitsingsakte een vereiste is voor zowel het realiseren van een gedeeltelijke woonlaag als een volledige woonlaag op het privédeel van A18.
De vervangende machtiging en de grenzen van artikel 5:121 BW
De eigenaar verzocht subsidiair een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW, dat de kantonrechter in staat stelt de ontbrekende toestemming van de VvE te vervangen. De kantonrechter stelt echter vast dat dit verzoek de verkeerde grondslag heeft.
Artikel 5:121 BW ziet op toestemming van de vergadering voor handelingen waartoe de vergadering bevoegd is. Nu de VvE hier niet bevoegd is een besluit tot wijziging van de splitsingsakte te nemen, kan de kantonrechter langs de weg van artikel 5:121 BW de ontbrekende toestemming niet verlenen. In het verzoek kan evenmin een machtiging worden gelezen die betrekking heeft op de medewerking van de appartementseigenaars zelf aan wijziging van de splitsingsakte (r.o. 12).
Een machtiging op grond van artikel 5:140 lid 2 BW die de medewerking van individuele eigenaars vervangt, kon evenmin worden verleend. Een dergelijk verzoek kan uitsluitend worden gedaan door eigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen toekomt. De appartementsgerechtigden waren geen partij in deze procedure, zij waren niet bevraagd op hun medewerking, en het was ook niet bekend welke eigenaars hun medewerking zouden weigeren. Beide verzoeken van de eigenaar worden dan ook afgewezen.
Wenk
Uit deze beschikking volgt dat zodra een verbouwing leidt tot een uitbreiding van de gebruiksoppervlakte van een privégedeelte die in de splitsingsakte als grondslag voor de breukdelen dient, is wijziging van die akte vereist. Het feit dat een dakterras al tot het privégedeelte van de eigenaar behoort, verandert dat niet.
Een omgevingsvergunning biedt in dit verband geen soelaas. Die vergunning regelt de publiekrechtelijke toelaatbaarheid van het bouwplan, maar laat de privaatrechtelijke verhoudingen tussen de appartementseigenaars onverlet. De kantonrechter maakt dit onderscheid expliciet door vast te stellen dat de VvE niet bevoegd is de splitsingsakte te wijzigen in gevallen waarbij een gemeenschappelijk gedeelte aan één eigenaar wordt toebedeeld. Daarvoor is medewerking van alle appartementseigenaars vereist.
Voor de praktijk betekent dit dat een eigenaar die een dakopbouw wenst te realiseren op zijn privédeel, tijdig moet onderzoeken of zijn bouwplan leidt tot een wijziging van de breukdelen. Is dat het geval, dan dient hij niet alleen de vergadering te raadplegen, maar de medewerking van alle individuele appartementseigenaars te verkrijgen. Het betreft immers een beschikkingsdaad en geen beheerdaad, zodat artikel 5:139 lid 2 BW hiervoor niet geschikt is. Blijft een of meer eigenaars medewerking weigeren zonder redelijke grond, dan biedt artikel 5:140 BW een uitweg, mits het verzoek daartoe door eigenaars met ten minste de helft van het aantal stemmen wordt gedaan.
