Gerechtshof Amsterdam 12 december 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3106
Een appartementseigenaar klaagde jarenlang over ernstige geuroverlast vanuit de ondergelegen huurwoning van een woningcorporatie. Na verkoop van haar woning vorderde zij schadevergoeding van zowel de woningcorporatie als de VvE. Het hof oordeelt in hoger beroep dat de VvE haar zorgplicht voor de gemeenschappelijke delen niet heeft geschonden. De rapporten van de ingeschakelde deskundige wezen de oorzaken van de geuroverlast vrijwel uitsluitend aan in de privégedeelten. Het enige advies dat de gemeenschappelijke delen betrof, is door de VvE adequaat en tijdig opgevolgd. Niet is komen vast te staan dat de VvE gemeenschappelijke delen onvoldoende onderhouden heeft. Geen schending zorgplicht VvE.
De feiten
Een appartementseigenaar was van januari 2013 tot december 2020 eigenaar van een woning op de tweede verdieping van een appartementencomplex (hierna: de appartementseigenaar). Recht onder haar woning bevond zich een woning die eigendom was van een woningcorporatie (hierna: de woningcorporatie) en door haar werd verhuurd aan een familie. Beide woningen maakten deel uit van hetzelfde appartementencomplex. De eigenaren van de desbetreffende appartementsrechten waren van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Het technisch en administratief beheer van de VvE was uitbesteed aan de VvE-beheerder.
Het splitsingsreglement, dat deel uitmaakte van de splitsingsakte van 17 juli 2008, bevatte bepalingen over het verbod op onredelijke hinder (artikel 2), de aansprakelijkheid van eigenaars en gebruikers voor door hen veroorzaakte hinder (artikel 3), de verplichting van de VvE tot beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken (artikel 16) en de aanwijzing van gemeenschappelijke gedeelten, waaronder ventilatiekanalen en de vloeren die de scheiding vormen tussen de woningen (artikel 17). Artikel 28 van het splitsingsreglement legde de verplichting tot onderhoud van het privégedeelte bij de eigenaar en gebruiker.
In november 2018 klaagden de appartementseigenaar en haar toenmalige partner schriftelijk bij de VvE-beheerder over ernstige geuroverlast vanuit de ondergelegen huurwoning. De geur van eten drong via onbekende routes omhoog naar haar woning. Dit was het begin van een langdurig traject waarbij de VvE, de woningcorporatie en deskundigen trachtten de oorzaken van de geuroverlast op te sporen en te verhelpen.
In opdracht van de woningcorporatie werden in de loop van 2019 en 2020 diverse werkzaamheden verricht aan het plafond, de afzuigkap en het ventilatiekanaal van de ondergelegen woning. In november 2019, februari 2020, oktober 2020 en december 2020 voerde Intraclima rookproeven uit in opdracht van de VvE. Uit deze rapporten bleek dat de geuroverlast werd veroorzaakt door een combinatie van factoren, waaronder het ventilatiegedrag van de huurders, gebreken aan de afzuigkap en het ventilatiekanaal en onvoldoende afdichting van diverse openingen en naden in de ondergelegen woning.
In het rapport van februari 2020 signaleerde Intraclima ook een probleem met het ventilatiekanaal dat tot de gemeenschappelijke delen behoort. De VvE heeft dat advies opgevolgd: in het rapport van november 2020 concludeerde Intraclima dat de werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hadden en dat geur- en rookverplaatsing via dat kanaal niet meer plaatsvond. In de rapporten van augustus 2020 en december 2020 werden echter nog steeds gebreken in de privégedeelten geconstateerd.
De appartementseigenaar verhuisde in augustus 2020 naar een andere woning. In november 2020 zette zij haar woning te koop en in december 2020 werd de woning geleverd aan een nieuwe eigenaar.
De procedure in eerste aanleg
De appartementseigenaar vorderde in eerste aanleg een schadevergoeding van € 7.478,82, vermeerderd met wettelijke rente, van zowel de woningcorporatie als de VvE, hoofdelijk. Zij stelde dat beide partijen inadequaat en traag hadden opgetreden na haar melding van de geuroverlast.
De kantonrechter stelde vast dat de geuroverlast onomstreden was en gedurende een bepaalde periode onaanvaardbaar was geweest. Ten aanzien van de VvE overwoog de kantonrechter dat het ventilatiekanaal, dat op grond van het splitsingsreglement tot de gemeenschappelijke delen behoorde, een van de oorzaken van de geuroverlast was. Daarnaast achtte de kantonrechter het aannemelijk dat niet alleen het privégedeelte, maar ook gemeenschappelijke delen gebreken vertoonden. Op deze grondslag oordeelde de kantonrechter dat de VvE haar verplichtingen uit het splitsingsreglement niet was nagekomen,
De zorgplicht van de VvE en de afbakening van aansprakelijkheid
In hoger beroep bestreed de VvE zowel de vaststelling dat zij haar verplichtingen uit het splitsingsreglement niet was nagekomen als het oordeel dat zij op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk zou zijn. De VvE erkende dat op haar een zorgplicht rust voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, maar betwistte dat zij die zorgplicht had geschonden. Zij wees erop dat zij diverse onderzoeken had gefaciliteerd, bij de woningcorporatie had aangedrongen op het nemen van maatregelen en het advies van Intraclima over het ventilatiekanaal direct had opgevolgd. De onderzoeksrapporten wezen naar haar mening geen gebreken aan gemeenschappelijke delen aan, met uitzondering van het ventilatiekanaal, maar dat probleem had zij adequaat opgelost.
De appartementseigenaar voerde in hoger beroep aan dat de VvE onrechtmatig had gehandeld door de schending van haar huisrecht en het recht op ongestoord woongenot toe te laten. Zij stelde dat de VvE niet tijdig en adequaat had ingegrepen en de VvE-beheerder onvoldoende had aangestuurd. Verder betoogde zij dat de woningscheidende constructie in haar totaliteit de problemen had veroorzaakt en dat het plafond, als onderdeel van die constructie, mede de verantwoordelijkheid van de VvE was.
Het hof verwierp dit betoog. Centraal in de redenering van het hof staat de vaststelling dat de onderzoeksrapporten vrijwel uitsluitend op de privégedeelten wijzen als bron van de geuroverlast. Het hof overweegt dat de VvE na kennisname van de klachten in november 2018 niet heeft stilgezeten en actief betrokken is geweest bij meerdere onderzoeken. Uit de rapporten rijst het beeld dat de geuroverlast voor een belangrijk deel is veroorzaakt door het ventilatiegedrag van de huurders van de ondergelegen woning. Dit beeld wordt versterkt door de omstandigheid dat elders in het pand geen vergelijkbare klachten voorkwamen.
De enige uitzondering op het patroon van privégedeelten als bron van de problemen was het advies in het rapport van februari 2020 om een inspectie te verrichten aan het ventilatiekanaal, dat tot de gemeenschappelijke delen behoort.[1] De VvE heeft dit advies direct en adequaat opgevolgd. Intraclima bevestigde vervolgens in november 2020 dat de werkzaamheden aan het ventilatiekanaal een positieve werking hadden. Het hof concludeert dan ook dat de VvE haar zorgplicht voor de gemeenschappelijke delen niet heeft geschonden (r.o. 3.7 en 3.9).
Het hof benadrukt daarbij dat de VvE bij het verhelpen van de geuroverlast een wezenlijk andere rol had dan de woningcorporatie. Waar de woningcorporatie als verhuurder verantwoordelijk was voor de privégedeelten van de ondergelegen woning, en de te ondernemen acties nagenoeg uitsluitend die gedeelten betroffen, was de positie van de VvE een andere. Het feit dat de woningcorporatie niet voldoende voortvarend heeft gehandeld, kan de VvE niet worden tegengeworpen (r.o. 3.8). Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter voor zover gewezen jegens de VvE en wijst de vorderingen van de appartementseigenaar alsnog af.
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat de zorgplicht van de VvE in beginsel beperkt is tot de gemeenschappelijke delen. Indien de oorzaak van overlast in privégedeelten ligt, bestaat in beginsel geen aansprakelijkheid van de VvE.
Voor de praktijk geldt dat de VvE alert moet handelen op adviezen die zien op gemeenschappelijke delen en deze tijdig moet opvolgen. Daarmee wordt voldaan aan de zorgplicht en wordt aansprakelijkheidsrisico beperkt.
De verantwoordelijkheid voor gebreken en gedrag in privégedeelten ligt bij de betreffende eigenaar of verhuurder, niet bij de VvE.
Voetnoten
[1] Artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt dat de vereniging van eigenaars tot taak heeft het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.
