Rechtbank Noord-Holland 29 juni 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:5913
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) die een vordering instelt tegen een aannemer wegens gebreken aan gemeenschappelijke delen, is niet gebonden aan het arbitragebeding dat in de afzonderlijke aannemingsovereenkomsten tussen de aannemer en de individuele appartementseigenaren is opgenomen. Nu de VvE geen partij was bij die overeenkomsten, kan de aannemer haar niet met een beroep op dat beding van de gewone rechter weren.
De feiten
In 2014 is gestart met de transformatie en uitbreiding van een hotel tot een complex met 43 suites met balkons en terrassen en diverse gemeenschappelijke faciliteiten. Eind 2014 en begin 2015 zijn de appartementsrechten verkocht aan particuliere beleggers, die de suite voor verhuur beschikbaar (kunnen) stellen. De eigenaren van de suites vormen de VvE, die als doel heeft het beheren en onderhouden van de gemeenschappelijke delen van het complex.
Met de afzonderlijke eigenaren zijn gelijkluidende koopovereenkomsten gesloten voor de verkrijging van een appartementsrecht. In artikel 16 van die koopovereenkomsten is een geschillenregeling opgenomen die bepaalt dat alle geschillen worden beslecht door arbitrage bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, maar dat de verkrijger steeds het recht heeft een procedure aanhangig te maken bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw dan wel de gewone rechter.
Daarnaast hebben de eigenaren afzonderlijke, gelijkluidende aannemingsovereenkomsten gesloten met de aannemer. Artikel 16 van die aannemingsovereenkomsten bepaalt dat partijen uitdrukkelijk afstand doen van hun recht de tussenkomst van de gewone rechter in te roepen en dat alle geschillen worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de regelen van de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland.
Op de galerijen van de eerste, tweede en derde verdieping zijn composietvloerplanken aangebracht. Deze planken zijn later verkleurd, gescheurd en krom getrokken. De VvE heeft de aannemer aansprakelijk gesteld voor herstelkosten en de aannemer verzocht over te gaan tot herstel, maar de aannemer heeft dat geweigerd. Daarop heeft de VvE een vordering ingesteld bij de rechtbank, waarbij zij herstel dan wel schadevergoeding vordert.
De aannemer heeft hierop een incidentele vordering ingesteld, strekkende tot onbevoegdverklaring van de rechtbank, met een beroep op het in de aannemingsovereenkomsten opgenomen arbitragebeding.
De gebondenheid van de VvE aan het arbitragebeding
De centrale rechtsvraag in dit incident is of de rechtbank zich op grond van artikel 1022 Rv onbevoegd moet verklaren. De aannemer stelt daartoe dat in de aannemingsovereenkomsten de bevoegdheid van de gewone rechter uitdrukkelijk is uitgesloten en dat alle geschillen uitsluitend aan arbitrage zijn onderworpen.
De VvE betwist dat zij gebonden is aan dat beding. Zij wijst erop dat de koopovereenkomsten een keuzemogelijkheid bevatten, zodat zij vrij is om naar de gewone rechter te gaan. Bovendien hanteert de aannemer algemene voorwaarden die een consument-opdrachtgever de keuze laten om een geschil voor te leggen aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw of aan de gewone rechter. De VvE stelt van die mogelijkheid gebruik te hebben gemaakt.
De rechtbank stelt voorop dat artikel 1020 Rv partijen de mogelijkheid biedt om bij overeenkomst geschillen aan arbitrage te onderwerpen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep op het arbitragebeding niet.[1] De sleutelvraag is wie partij was bij de aannemingsovereenkomsten. Slechts de partijen bij een overeenkomst tot arbitrage zijn aan die overeenkomst gebonden. In dit geval zijn dat de individuele eigenaren van de suites en de aannemer.
De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat de VvE partij was bij een van de aannemingsovereenkomsten en dat zij uit dien hoofde opdracht aan de aannemer heeft gegeven voor het aanbrengen van de vloerplanken in de gemeenschappelijke delen.[2] Integendeel: gelet op de tekst van de aannemingsovereenkomsten lijkt het erop dat de individuele eigenaren de opdrachtgevers waren. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom de VvE gebonden zou zijn aan het overeengekomen arbitragebeding.[3] Het beroep van de aannemer op het arbitragebeding faalt daarmee.[4]
De rechtbank wijst de incidentele vordering af en veroordeelt de aannemer in de proceskosten van het incident, vastgesteld op 563,00 euro.[5] De hoofdzaak wordt verwezen naar de rolzitting voor het nemen van een conclusie van antwoord.
Wenk
Uit dit vonnis volgt dat een VvE die een vordering instelt wegens gebreken aan gemeenschappelijke delen, niet automatisch gebonden is aan arbitragebedingen die zijn opgenomen in de afzonderlijke aannemingsovereenkomsten tussen de aannemer en de individuele eigenaren. Beslissend is of de VvE zelf partij was bij die overeenkomsten. Is dat niet het geval, dan kan de aannemer de VvE niet met een beroep op het arbitragebeding van de gewone rechter weren.
Dit onderscheid is in de praktijk van groot belang. Bij nieuwbouwprojecten waarbij een complex als appartementsrecht wordt gesplitst, sluiten kopers doorgaans individuele overeenkomsten met de ontwikkelaar of aannemer. De VvE zelf treedt pas op als rechtspersoon nadat de splitsing tot stand is gekomen en is bij de voorafgaande individuele contracten in beginsel geen partij. Dat betekent dat de VvE, wanneer zij naderhand gemeenschappelijke gebreken aanpakt en daartoe een vordering instelt, kan kiezen voor de gewone rechter, ook als de individuele eigenaren arbitragebedingen hebben aanvaard.
Voor de praktijk verdient het aanbeveling om bij het opstellen van aannemingsovereenkomsten voor appartementencomplexen te bezien of ook de VvE als partij of derde wordt gebonden aan de geschillenregeling. Ontbreekt een dergelijke binding, dan heeft de VvE later in ieder geval de vrije keuze om een vordering bij de civiele rechter aanhangig te maken.
Voetnoten
[1] r.o. 3.1.
[2] r.o. 3.7.
[3] r.o. 3.7.
[4] r.o. 3.8.
[5] r.o. 3.9.
