Rechtbank Rotterdam 10 juli 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:6459
De kantonrechter verklaart een besluit van de VvE om de stookkosten over 2021 tot en met 2023 af te rekenen volgens een sinds 2004 toegepaste verdeelsleutel (65% variabel via individuele meters, 35% vast per appartement) nietig, omdat die verdeling afwijkt van de in de splitsingsakte opgenomen breukdelen van 1/27 per appartement. Ook het besluit tot goedkeuring van de jaarrekening en tot afwijzing van vergoeding van onderzoekskosten aan de centrale warmtemeter is nietig. De Warmtewet staat aan afrekening volgens de breukdelen niet in de weg. Wie van de akte wil afwijken, dient deze te wijzigen. Bevoegdheid kantonrechter verklaring voor recht.
De feiten
Het gaat in deze zaak om een appartementencomplex dat bij akte van 4 juli 1979 is gesplitst in 27 appartementsrechten. In de splitsingsakte is het Modelreglement 1973 (hierna: ‘MR1973’) van toepassing verklaard. Uit een rectificatie op de splitsingsakte, die op 5 januari 1998 in het kadaster is ingeschreven, volgt dat elke appartementseigenaar verplicht is voor 1/27 deel bij te dragen in de gezamenlijke schulden, kosten en lasten van de gemeenschap.
De twee appartementseigenaren die de procedure aanhangig hebben gemaakt (hierna: ‘de appartementseigenaren’) zijn sinds 2 maart 2017 eigenaar van een van de appartementsrechten. Het pand beschikt over één centrale verwarmingsinstallatie. De warmte wordt van daaruit naar de appartementen doorgezet. Sinds in ieder geval 2004 hanteert de VvE voor de verdeling van de stookkosten een andere verdeelsleutel dan de breukdelen uit de splitsingsakte: 65% van de kosten wordt afgerekend op basis van individuele meters (variabel) en 35% als vast bedrag per appartement.
In de jaren vanaf 2021 stegen de stookkosten van de appartementseigenaren fors. Volgens hen werd die stijging veroorzaakt door gebreken aan de verwarmingsinstallatie en door kostenbesparende maatregelen van andere bewoners. Diverse bewoners hadden hun radiatoren afgekoppeld of buiten gebruik gesteld, terwijl hun appartementen nog werden verwarmd via de warme standleidingen die door het gebouw lopen. Daardoor kwamen de kosten voor het variabele gedeelte in toenemende mate bij de resterende bewoners te liggen.
Tijdens de vergadering van eigenaars van 7 februari 2024 hebben de appartementseigenaren twee voorstellen in stemming gebracht. Het eerste voorstel, om de stookkosten over 2021 tot en met 2023 alsnog te verdelen conform de breukdelen in de splitsingsakte, werd met een meerderheid van stemmen verworpen. Het tweede voorstel, om de door hen gemaakte kosten voor controle van de warmtemeter en vervanging van de thermostaatknoppen te vergoeden, werd eveneens verworpen. Na deze vergadering is het verwarmingssysteem op meerdere punten aangepast, waaronder vervanging en herafstelling van het systeem, plaatsing van voetventielen en een lagere afstelling van de temperatuur in de standleidingen.
De bevoegdheid van de kantonrechter
De kantonrechter staat vervolgens stil bij zijn bevoegdheid. De appartementseigenaren hebben niet alleen vernietiging verzocht op grond van artikel 5:130 lid 1 BW, maar ook primair nietigheid ingeroepen van twee ALV-besluiten, een verklaring voor recht gevraagd en terugbetaling van een geldbedrag gevorderd. Een vordering tot verklaring voor recht dat een besluit nietig is dient in beginsel in een dagvaardingsprocedure aan de rechtbank te worden voorgelegd, terwijl de vernietiging van een VvE-besluit juist bij verzoekschrift aan de kantonrechter toekomt.
Onder verwijzing naar de heersende jurisprudentie oordeelt de kantonrechter dat wanneer een appartementseigenaar zich op het standpunt stelt dat een besluit zowel nietig als vernietigbaar is, de procedure niet gesplitst hoeft te worden in twee afzonderlijke procedures bij de rechtbank en de kantonrechter. Beide aanspraken kunnen gezamenlijk bij de kantonrechter worden behandeld.[1] Een verklaring voor recht kan in een verzoekschriftprocedure worden gegeven als die verklaring zich beperkt binnen de grenzen van de toepasselijke wetsbepalingen en betrekking heeft op de rechtsverhouding tussen partijen.[2] Om proceseconomische redenen en wegens de nauwe samenhang met de nietig- of vernietigbaarheid acht de kantonrechter zich ook bevoegd te oordelen over de vordering tot terugbetaling.
De breukdelen uit de splitsingsakte als leidend criterium voor stookkostenverdeling
Het materiële geschil draait om de vraag of de VvE is gebonden aan de breukdelen uit de splitsingsakte voor de verdeling van de stookkosten, of dat zij daarvan bij ALV-besluit mag afwijken. De kantonrechter zet het beoordelingskader uiteen aan de hand van artikel 2:14 lid 1 BW, dat bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten nietig is. Voor de toepassing van deze bepaling wordt de akte van splitsing krachtens artikel 5:129 lid 1 BW met de statuten gelijkgesteld. Een besluit dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW kan op grond van artikel 5:130 lid 1 jo. artikel 2:15 lid 1 sub b BW worden vernietigd. De rechter toetst dan marginaal.
Inhoudelijk stelt de kantonrechter vast dat de centrale verwarmingsinstallatie met bijbehorende leidingen, met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privégedeelten, op grond van artikel 2 sub b van het MR1973 een gemeenschappelijke zaak is.[3] Uit artikel 17 sub h van dat reglement volgt dat de kosten van brandstof, elektriciteit en water voor de centrale verwarmings- en warmwaterinstallatie tot de schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars behoren, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat. Van een dergelijke afwijkende regeling is de kantonrechter niet gebleken. De rectificatie op de splitsingsakte onder C sub 3 bepaalt, in combinatie met artikel 23 lid 1 en 3 van het reglement, dat de eigenaars verplicht zijn om voor 1/27 deel in deze gemeenschappelijke kosten bij te dragen.[4]
De sinds 2004 door de VvE gehanteerde afrekeningsmethodiek, en het daarop voortbordurende ALV-besluit van 7 februari 2024, is met deze regeling in strijd en daarmee nietig.[5] Het verweer dat de VvE deze methodiek reeds 20 jaar toepast, doet daaraan niet af. Op grond van artikel 5:113 lid 2 BW geldt als uitgangspunt dat de leden voor een gelijk deel in de gemeenschappelijke schulden en kosten bijdragen, tenzij bij reglement een andere verhouding is bepaald. Een van gelijke delen afwijkende verdeelsleutel moet dan ook in het splitsingsreglement zijn opgenomen. De rechtszekerheid brengt mee dat derden moeten kunnen vertrouwen op de inhoud van de splitsingsakte en erop moeten kunnen rekenen dat ook daarnaar wordt gehandeld.[6]
Voor zover goede gronden bestaan om van de in de akte opgenomen kostenverdeling af te wijken, bijvoorbeeld omdat de gevolgen van de afrekeningswijze niet langer aansluiten bij de eisen van de tijd of omdat deze tot een ongerechtvaardigde lastenverdeling leidt, dient de aangewezen weg te worden bewandeld. De wet biedt voor dat geval de mogelijkheid om de splitsingsakte te wijzigen.
De Warmtewet en de positie van VvE-leden als verbruikers
Een tweede verweer van de overige appartementseigenaren luidde dat de Warmtewet boven de splitsingsakte staat en dat hetgeen in de Warmtewet is geregeld leidend moet zijn. De kantonrechter verwerpt ook dit verweer en plaatst de Warmtewet uitdrukkelijk in de context van haar beschermingsgedachte.
Bij de herziening van de Warmtewet zijn VvE’s, anders dan voorheen, grotendeels van de reikwijdte van die wet uitgesloten.[7] De leden van een VvE hebben als verbruikers reeds op grond van het appartementsrecht inspraak in beslissingen over de wijze waarop het pand wordt verwarmd en over de voorwaarden waaronder dat gebeurt, waaronder de daarmee gemoeide kosten. Zij zijn dan ook niet aan te merken als gebonden verbruikers die de Warmtewet beoogde te beschermen en werden tot dan toe onnodig beschermd.[8] Bij de wetswijziging is de definitie van verbruikers aangepast naar verbruikers met een centrale aansluiting van meer dan 100 kW die tevens optreden als VvE waarbij een verbruiker met een individuele aansluiting van minder dan 100 kW is aangesloten.
Alleen de artikelen 8 (lid 2 tot en met 4, lid 6, lid 7 en lid 9), 8a en 8b van de Warmtewet, die teruggaan op een Europese richtlijn, zijn ten aanzien van VvE’s gehandhaafd.[9] Deze bepalingen zien op bemetering, de eisen aan de meetinrichting en de kostenverdelingssystematiek. Zij verzetten zich in het onderhavige geval niet tegen een verdeling van de stookkosten volgens de breukdelen uit de splitsingsakte. De leden zijn in de akte immers overeengekomen dat zij voor 1/27 deel in alle gemeenschappelijke schulden en kosten bijdragen, ongeacht het gebruik. Doel en strekking van de Warmtewet is het tegengaan van misbruik van een monopoliepositie van de warmteleverancier tegenover de kleine verbruiker die afhankelijk is van het warmtenet van die leverancier.[10] Aan die beschermingsgedachte wordt in dit geval voldaan: de VvE is de warmteleverancier en de leden hebben via hun stemrecht invloed op de besluitvorming over de verdeling van de stookkosten.[11]
Daar komt bij dat niet is komen vast te staan dat de sinds 2004 gehanteerde methodiek over 2021 tot en met 2023 feitelijk tot een eerlijke verdeling heeft geleid.[12] De individuele meters, waarop de variabele component wordt gebaseerd, gaven door gebreken aan de verwarmingsinstallatie en kostenbesparende maatregelen van andere bewoners geen juist beeld van het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker. Artikel 8a lid 3 van de Warmtewet verlangt juist dat de kostenverdelingssystematiek uitgaat van een zo nauwkeurig mogelijke benadering van dat werkelijke aandeel. Uit de notulen van de ALV van 15 mei 2023 en de conclusies van een door de VvE ingeschakeld bedrijf volgt bovendien dat bewoners met actieve radiatoren extreem veel meer betaalden dan bij aanvang van de bemetering was beoogd, onder meer doordat het water bij dichtstand nog steeds door de radiatoren bleef circuleren.[13]
De kosten controle warmtemeter en de nietigheid van de goedkeuring van de jaarrekening
Het tweede bestreden besluit zag op de weigering om de door de appartementseigenaren gemaakte kosten voor controle van de warmtemeter en vervanging van de thermostaatknoppen te vergoeden. Ook dit besluit is volgens de kantonrechter nietig. De warmtemeter is, anders dan de radiatoren en radiatorkranen in het privégedeelte, geen privézaak maar een onderdeel van de technische installatie van de centrale verwarming. Op grond van artikel 2 sub b MR1973 is de warmtemeter daarom een gemeenschappelijke zaak. De kosten van onderzoek aan de warmtemeter vallen op grond van artikel 17 sub a en h van het reglement onder de schulden en kosten van de VvE en moeten over alle leden worden verdeeld. Het besluit om deze kosten niet te vergoeden is in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig.[14]
De nietigheid van het besluit over de onderzoekskosten trekt ook de goedkeuring van de jaarrekening in haar kielzog mee. Hoewel in de notulen van de ALV van 7 februari 2024 niet met zoveel woorden is vermeld dat is gestemd over goedkeuring van de jaarrekening en over décharge van het bestuur, hebben de overige appartementseigenaren niet betwist dat daarover een besluit is genomen. Aangezien de jaarrekening uitgaat van een kostenverdeling die strijdt met de splitsingsakte, is ook het goedkeuringsbesluit nietig.[15]
De kantonrechter wijst het door de VvE doorbelaste factuurbedrag van € 86,72 voor kalibratie van de warmtemeter en vervanging van de thermostaatknoppen integraal toe. Weliswaar valt de vervanging van de thermostaatknoppen op grond van artikel 2 sub b van de splitsingsakte niet onder de gemeenschappelijke zaken, maar de overige appartementseigenaren hebben ter zitting verklaard bereid te zijn de gehele factuur te vergoeden.[16]
De terugbetaling van te veel betaalde stookkosten
Als sluitstuk van de zaak veroordeelt de kantonrechter de VvE tot terugbetaling van € 5.157,28 aan te veel betaalde stookkosten over 2021 tot en met 2023. De appartementseigenaren hebben dat bedrag onderbouwd aan de hand van een bij verzoekschrift overgelegde berekening waarin is afgezet wat over die jaren bij de VvE in rekening is gebracht, wat aan hen is doorbelast en wat zij op basis van de breukdelen in de splitsingsakte hadden moeten betalen.[17]
De overige appartementseigenaren hebben aangevoerd dat bij de berekening rekening moet worden gehouden met een door de appartementseigenaren ontvangen subsidie van € 7.871,92 over 2023. De kantonrechter stelt echter vast dat die aftrek en herberekening reeds in de overgelegde bijlagen is verwerkt. Nu de overige appartementseigenaren de berekening voor het overige niet gemotiveerd hebben betwist, wordt van de juistheid van het berekende bedrag uitgegaan.[18]
Het totaal van € 5.209,09 (onderzoekskosten van € 86,72 en te veel betaalde stookkosten van € 5.157,28) wordt toegewezen, evenals een verklaring voor recht dat de afrekeningsmethodiek strijdig is met de splitsingsakte. De VvE wordt veroordeeld in de proceskosten van € 926,-. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Wenk
De beschikking bevestigt opnieuw dat de breukdelen in de splitsingsakte dwingend zijn voor de verdeling van gemeenschappelijke schulden en kosten, waaronder de kosten van een centrale verwarmingsinstallatie. Een afwijkende afrekeningsmethodiek die niet in het splitsingsreglement of de akte is verankerd, strandt bij toetsing aan artikel 2:14 BW, ongeacht hoeveel jaren zij door de VvE in de praktijk wordt toegepast en ongeacht een ALV-besluit dat die methodiek in stand laat. Wil een VvE een andere kostenverdeling hanteren, dan is de enige begaanbare weg wijziging van de splitsingsakte op grond van artikel 5:139 en verder BW.
De uitspraak relativeert ook het gewicht van de Warmtewet in VvE-context. Sinds de herziening van de Warmtewet vallen VvE’s grotendeels buiten de reikwijdte van die wet en biedt de Warmtewet dus nauwelijks nog een argument om de dwingende werking van de splitsingsakte opzij te zetten. De resterende bepalingen over bemetering en kostenverdeling dwingen niet tot een verdeling op basis van werkelijk verbruik wanneer de akte een andere verdeelsleutel voorschrijft.
Voor de praktijk biedt de beschikking aanknopingspunten voor individuele appartementseigenaren die worden geconfronteerd met onredelijke uitkomsten van een niet op de akte gebaseerde verdeelsleutel. Te veel betaalde bijdragen kunnen op grond van de nietigheid van het onderliggende besluit worden teruggevorderd. Omgekeerd doen VvE-besturen er verstandig aan periodiek te toetsen of de in de praktijk gehanteerde afrekeningsmethodiek nog met de splitsingsakte in overeenstemming is en, zo niet, tijdig het traject tot aktewijziging in gang te zetten.
Voetnoten
[1] HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275.
[2] HR 31 maart 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5319.
[3] r.o. 4.10.
[4] r.o. 4.11.
[5] r.o. 4.12.
[6] r.o. 4.13.
[7] r.o. 4.16.
[8] Kamerstukken II 2016/17, 34 723, nr. 3, p. 5-7.
[9] r.o. 4.17.
[10] r.o. 4.18.
[11] Kamerstukken II 2002/03, 29 048, nr. 3, p. 5.
[12] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 juni 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5653.
[13] r.o. 4.19.
[14] r.o. 4.20.
[15] r.o. 4.23.
[16] r.o. 4.24.
[17] r.o. 4.26.
[18] r.o. 4.29.
