De energietransitie komt op gang. Dat leidt tot de nodige vragen voor VvE’s. Mag de VvE besluiten het gebouw op een warmtenet aan te sluiten? Kan de VvE individuele cv-ketels daarbij afkoppelen en ook het kookgas afsluiten, waardoor een gasfornuis onbruikbaar wordt? Kunnen de bewoners worden gedwongen een warmtecontract met het warmtebedrijf af te sluiten? Tijdens een recent kort geding in Rotterdam vorderde een aantal bewoners een verbod om aansluitwerkzaamheden in hun woningen uit te voeren. Zij stelden dat de VvE daartoe niet bevoegd is. De voorzieningenrechter wees de vordering af[1]. In plaats daarvan werden de bewoners veroordeeld om op straffe van dwangsommen hun medewerking te verlenen. De antwoorden op de hier gestelde vragen werden echter niet gegeven in de uitspraak. Dat werpt de vraag op waartoe VvE ’s wel en niet bevoegd zijn.
Wettelijk kader
De rechten en plichten van de VvE zijn geregeld in boek 5 titel 9 BW. Daarin is bepaald dat het splitsingsreglement verplicht inhoudt de oprichting van een vereniging van eigenaars die ten doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars. In artikel 5:126 lid 1 BW is vervolgens bepaald dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Verder moet de akte van splitsing een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw inhouden, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Tenslotte vermeld ik hier de regel dat in het splitsingsreglement moet worden opgenomen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen.
Naast de wet geldt doorgaans een modelreglement in de VvE. In de Rotterdamse zaak was dat MR1992. Op grond daarvan dragen de eigenaars naar rato van een breukdeel bij aan de kosten van de gemeenschappelijke gedeelten. Gemeenschappelijk, dus niet privé. Dat betekent dat de VvE in beginsel niet bevoegd is voor gebouwdelen die niet als gemeenschappelijk zijn aangewezen. Logisch, want het gemeenschappelijk belang daarbij ontbreekt. Tenzij het reglement anders zou bepalen, horen daarom zaken als radiatoren, binnenleidingen, individuele cv-installaties, warmwatervoorzieningen en keukeninstallaties tot de privé-gedeelten van elke individuele eigenaar.
Daarin schuilt een probleem, want bij de aansluiting van een gebouw op een warmtenet moet vaak ook in privézaken worden ingegrepen. In de Rotterdamse zaak betrof het onder meer besluiten van de ALV tot het:
- afkoppelen van de individuele aardgasaansluiting en het verwijderen van de gasmeter
- aanpassen of vervangen van alle inpandige onderdelen van het ruimteverwarmingssysteem en de voorziening voor aardgasvrij koken en warm tapwater door het aanpassen van de warmteafgiftesystemen voor verwarming op lage temperatuur; en
- verwijderen van het gasfornuis of het installeren van een niet-gasgedreven warmtapwatervoorziening
Dit zijn naar de letter van artikel 9 lid 2 MR 1992 installaties die uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken. Op grond van artikel 5:129 BW in combinatie met artikel 2:14 BW zijn nietig: besluiten van een orgaan van de VvE welke in strijd genomen zijn met een bepaling uit het splitsingsreglement. Nietigheid van deze besluiten lijkt dan ook voor de hand te liggen en vooruitlopend daarop zou inderdaad een kort geding van de VvE een verbod gevorderd kunnen worden om het onverbindend gedeelte van de besluiten uit te voeren.
De voorzieningenrechter oordeelde echter anders. Voor wat betreft de cv-ketels volstaat de voorzieningenrechter met de constatering dat geen sprake is van een daad van beheer, omdat deze slechts worden afgekoppeld. Een eigenaar die een niet meer functionerende cv-ketel niet wil laten afvoeren kan daartoe uiteraard beslissen, aldus de voorzieningenrechter. Deze motivering is mijns inziens gebrekkig. Een cv-ketel in een woning aanwezig laten die afgekoppeld is van het gas, is immers nutteloos en waardeloos.
Voor wat betreft de gestelde nietigheid, omdat nieuwe voorzieningen dienen te worden aangebracht in privé-gedeelten oordeelde de rechter, dat voor de aansluiting op stadsverwarming niet gebleken is dat deze werkzaamheden invloed hebben op de begrenzing, dan wel de omvang van de privé- en de gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw. De akte van splitsing wordt daardoor niet geraakt, zodat een wijziging daarvan niet aan de orde zou zijn. Die motivering berust op een verkeerde aanname naar mijn mening. Het gaat er niet om of de oppervlakte van het privé-gedeelte wijzigt, maar dat ingegrepen wordt in installaties die niet in beheer van de VvE zijn.
Hoe begrijpelijk de wens om een gebouw op een waternet aan te kunnen sluiten ook mag zijn, toch roept de Rotterdamse uitspraak zo de nodige vragen op. Volgens vaste rechtspraak geldt namelijk dat de akte nauwgezet aan de hand van de objectieve en taalkundige uitleg daarvan wordt toegepast. De afbakening van privé en gemeenschappelijke zaken zoals die blijkt uit de splitsingsstukken is daarbij leidend. Wanneer die uitleg toegepast zou zij bij de overgang naar een warmtenet, dan zou dat mijns inziens tot de slotsom moeten leiden dat de VvE niet bevoegd is om ook over de privézaken te beslissen. De rechter achtte de VvE echter wel bevoegd en overwoog daarbij dat de VvE zwaarwegende belangen had bij de aansluiting van het gebouw op het warmtenet. Ook vond de rechter van belang dat geen verzoek tot vernietiging van de vergaderbesluiten over het warmtenet ingediend.
Belangenafweging of ‘akte is akte’?
Het is echter zeer de vraag of bij de beoordeling van de bevoegdheid van de VvE ruimte bestaat voor een belangenafweging. Verder is de vraag of wel of geen verzoek tot vernietiging ex artikel 5:130 BW is ingediend tegen de besluitvorming in de VvE naar mijn mening niet relevant. Voor de vraag of een besluit nietig is, kan namelijk in het midden blijven of een verzoek tot vernietiging is ingediend, omdat dat verzoek op een andere grondslag wordt beoordeeld. Bij vernietiging gaat het kort gezegd om besluiten die geen redelijk handelend eigenaar voor zijn rekening zou willen nemen, maar die wel binnen de wet en de splitsingsakte passen. Nietige besluiten zijn daarentegen in strijd met de wet of het splitsingsreglement zelf. Dat leidt ertoe dat als eenmaal vaststaat dat een besluit nietig is (bijvoorbeeld omdat de in VvE privézaken ingrijpt), in beginsel een belangenafweging achterwege kan blijven. Vernietiging van een nietig besluit is immers onmogelijk.
Als sprake is van nietigheid, kan dat in beginsel slechts worden weggenomen door de akte van splitsing zélf te wijzigen. Dat kan door de afbakening van gemeenschappelijke en privé-gedeelten in de akte zodanig aan te passen, dat de installaties in de privé gedeelten tot het beheer van de VvE behoren. Eigenaars die niet voor de aktewijziging stemmen en daardoor schade lijden, hebben vervolgens recht op redelijke schadeloosstelling op grond van artikel 5:140b BW. Denk bijvoorbeeld aan de afschrijving ineens van een relatief jonge cv-ketel. Zij worden bij een aktewijziging beschermd door de wet, waar dat bij een meerderheidsbesluit niet het geval is.
Pas wanneer vastgesteld wordt dat besluiten niet (gedeeltelijk) nietig zijn, kan worden toegekomen aan de beoordeling van de belangen van de VvE bij de door haar genomen besluiten. Bij een warmtenet sprake kan sprake zijn van zwaarwegende belangen zijn aan de zijde van de VvE. Zo worden tijdelijk subsidies verstrekt en kunnen al aannemingsovereenkomsten zijn aangegaan voor het installatiewerk. Past het besluit binnen de wet en de akte, dan weegt de rechter de belangen over en weer af en kan een besluit in stand blijven
Akte wijzigen of krijgt de VvE doorzettingsmacht?
Het wijzigen van de akte van splitsing vormt een kostbare, tijdrovende en ingrijpende procedure. Echter, daarmee wordt voorkomen dat sprake is van besluitvorming die op een vergaande wijze ingrijpt in de privé-gedeelten van de eigenaars zonder dat hun schade wordt gecompenseerd. Hoezeer derhalve de weg een meerderheidsbesluit en een eventueel rechterlijke belangenafweging achteraf te billijken is vanuit de wens en de noodzaak om gebouwen te verduurzamen, juridisch gezien is dat naar mijn mening niet de juiste weg. Ik ben het dus niet eens met de uitkomst van de Rotterdamse zaak en ben benieuwd hoe daar in een eventueel hoger beroep over geoordeeld zou worden.
Toch bestaat er een dringende maatschappelijke noodzaak om VvE’s bij verduurzaming wel zogeheten ‘doorzettingsmacht’ te geven, omdat die er nu nog niet is. Daarvoor is nodig dat de wettelijke taken en bevoegdheden van de VvE worden verruimd in combinatie met aanspraken van eigenaars op een redelijke schadeloosstelling. Gelet op de omvang van de energietransitie die VvE’s te wachten staat en de noodzaak tot schaalbaarheid daarvan, kan de vraag waartoe de VvE bevoegd is niet afhangen van uiteenlopende aktes van splitsing, splitsingsreglementen reglementen en rechterlijke uitspraken.
Voetnoten
[1] Vzr. Rechtbank Rotterdam 23 mei 2023 ECLI:NL:RBROT:2023:4433
