Het kabinet werkt aan een wettelijke regeling op grond waarvan eigenaars zonder toestemming van de VvE een laadpunt voor elektrische auto’s kunnen aanbrengen. Het is momenteel nog onduidelijk wanneer en in welke vorm deze regelgeving ingevoerd wordt. De notificatieregeling in dat vóórdat een appartementseigenaar voor eigen rekening en risico een oplaadpunt voor elektrische voertuigen plaatst de gezamenlijke appartementseigenaars in kennis worden gesteld van dit voornemen. Bij algemene maatregel van bestuur worden nadere regels voorgesteld over de wijze waarop de kennisgeving plaatsvindt, de wijze van plaatsing, beheer, gebruik en herverdeling van kosten van oplaadpunten voor elektrische voertuigen. Daarnaast wordt overwogen om in de wettelijke regeling een instaprecht van de VvE op te nemen, op grond waarvan de VvE kan alsnog besluiten hetzij toestemming te verlenen, hetzij (delen van) de installatie in eigen beheer aan te leggen.
VvE wettelijk verantwoordelijk voor gebouw en verduurzaming
Artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de privé gedeelten en zaken. Artikel 5:112 lid 1 sub c BW bepaalt dat het reglement verplicht een regeling inhoudt omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Het casco en de buitenschil van een gesplitst gebouw behoren doorgaans tot de gemeenschappelijke gedeelten, welke bij de VvE in beheer zijn. Iedere wijziging aan gemeenschappelijke gedeelten, waaronder het aanbrengen van laadpaalinfrastructuur, valt onder de beheertaak van de VvE.
Gaat de VvE over tot installatie, dan draagt elke eigenaar aan de kosten daarvan bij naar gelang de breukdeelverhouding die blijkt uit de akte. Levert de laadpaalinfrastructuur slechts voor een beperkt aantal eigenaars profijt op, kan de algemene ledenvergadering tevens bepalen welke eigenaars in welke verhouding moeten bijdragen in de kosten, zelfs indien dat afwijkt van de breukdelen als het reglement daarin voorziet. Een afwijkende kostenverdeling moet doorgaans worden opgenomen in het huishoudelijk reglement. Voor dergelijke besluiten is vaak een gekwalificeerde meerderheid in de algemene ledenvergadering vereist.
De vergadering kan ook aan één of meer eigenaars toestemming verlenen om zelf laadpaalinfrastructuur aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten. Een toestemming geeft de initiatiefnemer(s) slechts een persoonlijk recht en wordt met een volstrekte meerderheid aangenomen: de helft van het aantal uitgebrachte stemmen plus één. De VvE is gerechtigd om aan die toestemming voorwaarden te verbinden zoals het sluiten van een gebruiksovereenkomst. In een dergelijke overeenkomst worden de voorwaarden waaronder de toestemming verleend is vastgelegd. In het kort komt het erop neer dat alle mogelijke nadelen die de VvE kan ondervinden als gevolg van de wijziging door de eigenaar worden gedragen. Denk daarbij aan voorschriften met betrekking tot aanleg, onderhoud, beheer, herstel, vervanging en vernieuwing, maar ook de bepaling dat bij overdracht de opvolgende eigenaar gehouden is de overeenkomst over te nemen dan wel de wijziging ongedaan te maken. Ook kan een gebruiksovereenkomst een bepaalde looptijd hebben.
Een notificatieregeling doorkruist dit systeem. Dat roept een aantal vragen op. Zo kan de VvE bij een notificatieregeling niet vooraf op gelijke wijze waarborgen en voorwaarden verbinden aan het in eigen beheer realiseren van laadpaalinfrastructuur. Een gebruiksovereenkomst met daarin de waarborgen zoals hierboven omschreven kan niet van de initiatiefnemer worden afgedwongen. Er is geen ALV-besluit dat eraan voorafgaat. De wettelijke regeling zal die waarborgen moeten overnemen. Ook zal geregeld moeten zijn dat de opvolgend eigenaar en niet de VvE verantwoordelijk is voor de laadpaalinfrastructuur en dat kosten voor rekening van de notificerende eigenaar(-s) zijn: de plaatsing van het laadpunt, de aanleg en aansluiting van de van de bekabeling, zo nodig het verzwaren netaansluiting en onderverdeelkast en eventuele extra brandveiligheidsmaatregelen. Daarnaast zijn er periodieke kosten, bijvoorbeeld in de vorm van een onderhoudscontract, meerkosten vastrecht bij verzwaring netaansluiting en meerkosten opstalverzekering. Dat alles kan ertoe leiden, dat de kosten dermate hoog worden voor de initiatiefnemer(-s), dat een eigen laadpaal in de VvE niet loont.
Verder is samenloop van notificaties denkbaar. De netaansluiting van het gebouw kan slechts een beperkt aantal laadpalen voorzien van elektriciteit en de aanleg geschiedt doorgaans zodanig dat meerdere laadpalen erop aangesloten kunnen worden. Kan degene die het eerst de maatregel treft méér rechten ten aanzien van de laadpaalinfrastructuur uitoefenen dan een latere initiatiefnemer? En bepaalt de eigenaar die het eerst de laadpaalinfrastructuur plaats het systeem voor late re eigenaars? In een gebruiksovereenkomst kunnen intrederechten worden opgenomen, waarbij de toetredende eigenaar zijn aandeel in de kosten betaalt aan de initiatiefnemers tot dat moment.
Het zal zo bezien niet meevallen om in een wettelijke notificatieregeling de kaders daarvan vast te stellen, omdat de omstandigheden per VvE verschillen. Bij een notificatieregeling heeft de VvE niet de regie en kunnen de voorwaarden niet vooraf specifiek op de situatie van de betreffende VvE afgestemd worden. Daar waar nu de initiatiefnemers vertraging kunnen ondervinden door de VvE en de overige eigenaars, wordt dat bij een notificatieregeling omgekeerd: de overige eigenaars kunnen voor voldongen feiten worden geplaatst. Dat doorkruist het systeem van een wettelijk verplichte VvE, die belast is met het beheer van het gebouw en die daarvoor de verantwoordelijkheid namens alle eigenaars draagt.
Notificatieregeling en rechtsbescherming
Ook het bestaand systeem van rechtsbescherming tussen de VvE en de eigenaars onderling wordt doorkruist door een notificatieregeling. Wanneer bijvoorbeeld een eigenaar de notificatieregeling ruimer opvat dan waarvoor deze bedoeld is of zich niet aan de voorwaarden houdt, moeten de VvE en de overige eigenaars daar achteraf tegen opkomen. Het procesinitiatief verschuift zo van de initiatiefnemer naar de VvE en de overige eigenaars. Een geweigerde toestemming kan leiden tot een verzoek tot vernietiging (5:130 BW) al dan niet met een verzoek voor een vervangende machtiging (5:121 BW) door de eigenaar die de maatregel voorstelt. Een notificatieregeling dwingt echter de eigenaars en de VvE tot procederen om een aangebrachte wijziging ongedaan te laten maken dan wel te laten aanpassen, met alle kosten en risico’s van dien. Bedenk daarbij, dat het VvE bestuur een procesvolmacht van de ledenvergadering nodig heeft om überhaupt namens de VvE te mogen procederen. Bij kleine VvE’s is dat lang niet altijd haalbaar, waardoor een individuele eigenaar die het er niet mee eens is zelf zal moeten opkomen tegen de maatregelen, die dan al getroffen zijn. Het is de vraag of een dergelijke omkering van het procesinitiatief een aanvaardbare consequentie is van de notificatieregeling. Dit nadeel wordt gedeeltelijk weggenomen indien de wettelijke regeling bepaalt de VvE voldoende tijd vooraf moeten worden geboden om de initiatiefnemer alsnog toestemming (onder voorwaarden) te verlenen dan wel de maatregel door de VvE zelf uit te laten voeren. Het nuttig effect van een notificatie neemt daardoor enigszins af. Het is dus de vraag hoe in procedurele zin de notificatieregeling zich verhoudt tot de bestaande besluitvorming en rechtsbescherming in de VvE.
Uiterste middel
Een notificatieregeling is een ingewikkeld instrument, dat met de nodige waarborgen omkleed zal moeten zijn. Het is daardoor de vraag is of de verwachte resultaten ervan opwegen tegen de technische, juridische en organisatorische complicaties die kunnen optreden. Hoe sympathiek het voorstel ook lijkt op het eerste gezicht, er zijn minder vergaande oplossingen voor handen. Het middel lijkt slechts onder strikte voorwaarden gebruikt te kunnen worden.
