Op grond van de splitsingsakte en de modelreglementen is het verboden om zonder voorafgaande toestemming van de algemene ledenvergadering (ALV) van de VvE wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten aan te brengen. Als de ALV toestemming aan een eigenaar verleent, kunnen daar bovendien voorwaarden aan worden verbonden. Weigert de VvE, dan kan een vervangende machtiging mogelijk zijn. Is echter wijziging van de splitsingsakte vereist, dan zijn toestemming en vervangende machtiging niet mogelijk. Dat roept de vraag op waar de scheidslijn ligt.
Er is veel rechtspraak over ALV toestemming en verzoeken om een vervangende machtiging voor aan- en opbouwen, dakramen en dakterrassen. Voor vraag wanneer de akte moet worden gewijzigd is op grond van recente rechtspraak een onderscheid te maken tussen enerzijds toedeling van privé gedeelten en wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten, zoals een dakkapel, dakramen of een aanbouw, en anderzijds van toevoegingen die een eigenaar zelf aanbrengt, zoals PV-panelen of een dakterras.
Zo bepaalde het Gerechtshof Den Haag 30 juni 2020 ([1]) dat voor het realiseren van een dakkapel op/in een gemeenschappelijk dak wijziging van de splitsingsakte is vereist. Met de plaatsing van een dakkapel het gemeenschappelijk dak wordt doorbroken (verwijderd) en de omvang van het appartement ten behoeve waarvan de dakkapel dient, wordt uitgebreid. Tot de gemeenschappelijke gedeelten gaat hierdoor een nieuwe opbouw met nieuwe kozijnen, gevels en dakbedekking behoren die bovendien mogelijk nieuwe kosten met zich meebrengt. Een dakkapel brengt een verandering in de constructie en omgrenzing van het appartement mee en daarom is het wijzigen van de splitsingsakte vereist, aldus het gerechtshof. Dat kan dus niet met een toestemming van de ALV volgens het gerechtshof. Dat betekent ook, dat een verzoek ome en vervangende machtiging op dezelfde grond zal moeten worden geweigerd. In de bijbehorende uitspraak van dezelfde datum voegde het hof daar nog aan toe, dat de bereidheid van de VVE om bij aparte overeenkomst af te spreken dat door middel van een kettingbeding alle financiële risico’s worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar het voorgaande niet anders maakt. De geëigende weg om een afwijking van de splitsingsakte te bewerkstelligen is volgens het hof een wijziging van de splitsingsakte. ([2])
Waar het hof voor een wijziging een beperking ziet in de akte van splitsing, oordeelt de rechtbank Overijssel daarentegen niet dat voor een aantal dakramen de akte moet worden gewijzigd. Net als bij een dakkapel wordt met de dakramen in kwestie het gemeenschappelijk dak doorbroken en behoren de dakramen zelf tot de schil van het gebouw. Daarmee zijn de dakramen in beginsel gemeenschappelijk. Toch moet wordt de verzochte vervangende machtiging niet geweigerd wegens strijd met de splitsingsakte, maar op grond van een belangenafweging in de uitspraak van 14 augustus 2024 ([3]). De rechtbank is van oordeel dat belangen van de VvE zwaarder wegen. De dakramen maakten kamerverhuur mogelijk. Het intensiever gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (ook in de nachtelijke uren), een verhoogd gevoel van onveiligheid, de oncontroleerbaarheid van wie in het appartement verblijft, het wijzigen van het architectonisch uiterlijk van het gebouw en precedentwerking worden als belangen van de VvE meegewogen. Tenslotte is de rechtbank van oordeel dat de mogelijkheid om in de toekomst zonnepanelen aan te brengen, is op zichzelf al voldoende reden is om de gevraagde toestemming te weigeren.
Ook het hof te Amsterdam oordeelt in een uitspraak van 15 oktober 2024 ([4]) niet dat sprake is van strijd met de splitsingsakte vanwege de realisatie van een aanbouw op de begane grond. In laats daarvan weigert het hof de gevraagde vervangende machtiging voor de aanbouw op grond van een belangenafweging. Ook hier kan echter vastgesteld worden, dan de aanbouw gaat behoren tot de schil van het gebouw, dat de privé gedeelten groter worden en het, net als in de voormelde uitspraken van het Haagse hof de aanbouw niet toegestaan zou zijn zonder de akte te wijzigen. Het hof komt niet tot dat oordeel maar weigert de aanbouw op grond van een belangenafweging. De meegewogen belangen zijn de wijziging van het (architectonisch) uiterlijk van het gebouw en de nadelige invloed van de aanbouw op het woongenot van de overige eigenaren beïnvloed door verlies van groen, een ingebouwd gevoel en verandering van uitzicht. Dat de verzoeker het dak daarvan groen maakt, doet er volgens het hof onvoldoende aan af dat hij een deel van het perceel dat tot tuin bestemd is aan die bestemming onttrekt en dat meerdere appartementen uitzicht zullen hebben op een dak in plaats van een tuin.
Uit de drie hier behandelde uitspraken kan niet worden afgeleid dat zodra sprake is van een wijziging aan gemeenschappelijke gedeelten, steeds wijziging van de splitsingsakte vereist is en dus de ALV geen toestemming zou kunnen verlenen en de rechter evenmin een vervangende machtiging kan geven. De uitspraak van het hof Den Haag wordt zo bezien niet nagevolgd in latere uitspraken. Mijns inziens is dat terecht, omdat de in elk reglement opgenomen mogelijkheid van het verlenen van ALV toestemming voor het wijzigen van gemeenschappelijke gedeelten nu eenmaal impliceert dat dat gevolgen kan hebben voor het beheer en onderhoud daarvan na die wijziging. Ook het hof oordeel, dat overeenkomsten, waarbij de kosten doorgelegd worden op de eigenaar daarmee evenmin soelaas zoden bieden, deel ik niet. De kosten blijven immer volgens de akte gemeenschappelijk, maar in een contract met kettingbeding kunnen deze worden doorgelegd naar de initiatiefnemer.
Waar ligt de grens dan wel? Bepalend voor de vraag of de akte van splitsing gewijzigd dient te worden (en dus geen toestemming kan worden verleend) blijft mijns inziens of de wijziging naar zijn aard goederenrechtelijke gevolgen heeft. Of sprake is van zodanige goederenrechtelijke gevolgen is Wortelboer-arrest (HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405) bepalend. De Hoge Raad bepaalde daarin:
“de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement (is) niet voldoende om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist. Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Het gaat er immers blijkens de strekking van de wettelijke regeling te dezer zake om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken.”
Kortom, is sprake van goederenrechtelijke gevolgen (met andere woorden: een permanente wijziging in de eigendomsverhoudingen), dan is voor de wijziging een beschikkingshandeling nodig in de vorm van een wijziging van de splitsingsakte en toedeling van het betreffende privé gedeelte, of wijziging van de onderhoudsdemarcatie of kostentoedeling die in de splitsingsakte is opgenomen. Voor een toedelingshandeling (bijvoorbeeld voor een dakterras) is medewerking van alle eigenaars noodzakelijk, zo bepaalde de Hoge raad op 24 februari 2023 in het Martinuskerk-arrest[5]. Voor het afwijken van de kostenomslag over de toegevoegde bouwdelen (aanbouw, dakopbouw binnen privé gedeelte) kan naar nu wordt aangenomen worden volstaan met een wijziging met 4/5e van het totaal aantal stemmen, zoals bedoeld in artikel 5:139 lid 2 BW.
Maar ook toepassing van het Wortelboer-arrest kan leiden tot uitkomsten, die daarmee tegenstrijdig lijken te zijn. Zo oordeelde Amsterdamse kantonrechter onder verwijzing naar dat arrest op 29 maart 2023[6], dat voor het plaatsen van een dakopbouw géén wijziging van de splitsingsakte vereist zou zijn. De dakopbouw wordt gebouwd binnen de grenzen van het privé-gedeelte waar zich thans het dakterras bevindt. Dat er kozijnen en vensters in de dakopbouw worden geplaatst betekent volgens de kantonrechter nog niet dat sprake is van een verandering in de constructie die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Dit oordeel wijkt af van het oordeel van het gerechtshof Den Haag en lijkt met name gebaseerd op de omstandigheid dat de dakopbouw binnen het privé gedeelte zal worden gerealiseerd. De rechtbank betrekt in deze afweging mijns inziens ten onrechte niet, dat het casco van de dakopbouw zelf, ook al bevindt deze zich in het privé gedeelte, toch tot de gemeenschappelijke zaken zal behoren volgens de akte. Het beheer en onderhoud daarvan rust op de VvE en de kosten zijn in beginsel gemeenschappelijk. Bovendien is de dakopbouw niet tijdelijk van aard, maar bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. De rechtbank lijkt er in deze zaak echter ten onrechte van uit te gaan, dat in afwijking van de omschrijving van wat tot de gemeenschappelijke kosten behoort, de kosten verbonden aan het onderhoud van de dakopbouw voor rekening van de betreffende eigenaar komen, omdat in de akte is bepaald, dat dat hier ook zo was voor een dakterras.
In kwesties waar géén sprake is van een wijziging aan gemeenschappelijke zaken, maar een toevoeging daaraan (zoals de aanleg van een dakterras of het plaatsen van PV-panelen) was tot voor kort de discussie over aktewijziging wegens verzwaard onderhoud of toedelingshandelingen niet aan de orde. Zo oordeelde hof Amsterdam 6 mei 2014[7], dat bestemming van het dak niet wijzigt door de toestemming aan één van de appartementsgerechtigden een gedeelte van het dak als dakterras in gebruik te nemen. De functie van het dak blijft immers gehandhaafd en de overige appartementseigenaren worden dan ook niet beperkt in het genot van de oorspronkelijke bestemming van het dak. Van het geven van een uitsluitende gebruiksbevoegdheid als bedoeld in artikel 5:106 lid 4 BW aan één van de appartementsgerechtigden is geen sprake aldus het hof.[8] Het is echter de vraag of die rechtspraak nog geldt, gelet op de strenge maatstaf die de Hoge Raad hanteert in het arrest VvE Sint-Martinuskerk[9].
Voetnoten
[1] ECLI:NL:GHDHA:2020:1050
[2] ECLI:NL:GHDHA:2020:1051
[3] ECLI:NL:RBOVE:2024:4331
[4] ECLI:NL:GHAMS:2024:2889
[5] Hoge Raad 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286 (VvE Sint-Martinushof)
[6] ECLI:NL:RBAMS:2023:1648
[7] ECLI:NL:GHAMS:2014:3066
[8] Zie voor eenzelfde oordeel ECLI:NL:GHARL:2014:4798
[9] ECLI:NL:HR:2023:286
