Wanneer er al dan niet bewust een verschil bestaat tussen de kadastrale erfgrens tussen twee percelen en de feitelijke erfgrens ontstaan risico’s op bevrijdende verjaring dat kan ook het geval zijn indien het een perceel betreft dat voor vorm van een splitsing in appartementsrechten. De vraag is dan wie de rechten of verjaging geldend kan maken zo zou bijvoorbeeld wanneer de VVE een deel van haar tuin op gemeentegrond heeft aangelegd en onderhouden het de vraag zijn of het In de splitsing betrokken perceel als gevolg van de verjaring kan worden vergroot. Deze vorm van verjaring moet worden onderscheiden van de situatie waarbij een tot een appartement behorend privégedeelte vergroot is ten koste van gemeenschappelijke gedeelten, wat zou kunnen leiden tot een verjaringspretentie van een individuele eigenaar[1]. In deze bijdrage wordt ingegaan op de aanspraken op verjaring van de appartementseigenaars gezamenlijk ten opzichte van een deel van een aangrenzend perceel. Verder wordt in deze bijdrage uitgegaan van overgang door verjaring van de eigendom van een perceel, maar het is ook mogelijk dat door verjaring beperkte rechten ontstaan, zoals een recht van overpad het bepaalde in dit artikel is daar in zoverre eveneens op van toepassing.
Wat is verjaring?
Verjaring is een door de wet gelegaliseerde inbreuk op het eigendomsrecht. Het is een uitzonderingssituatie, waaraan dus hoge eisen worden gesteld, want eigendom wordt in ons recht beschermd als het meest vergaande recht wat een persoon op een zaak kan hebben. Verjaring dient slechts om een sinds jaar en dag bestaande onrechtmatige inbreuk op iemand eigendom legaliseren, wanneer de vordering tot ongedaanmaking van de rechthebbende ook verjaard is. Zonder eigendomsovergang door verjaring zou enerzijds ongedaanmaking niet meer rechtens afgedwongen kan worden en zou als gevolg daarvan de eigendom tot in lengte van dagen bij de oorspronkelijk rechthebbende blijven terwijl deze de grond niet in bezit heeft of kan krijgen. Om die situatie te voorkomen, kent de wet overgang van eigendom wegens verjaring.
Twintig jaar bezit
Artikel 3:105 BW bepaalt dat degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De verjaringstermijn van 20 jaar van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden. Het moet gaan om ononderbroken bezit gedurende tenminste 20 jaar. Is het bezit onderbroken geweest of heeft de eigenaar van het naastgelegen perceel ooit toestemming verleend tot het ingebruiknemen van de betreffende grond, dan is geen sprake van bezit en kan evenmin sprake zijn van verjaring. Overigens: voor verjaring te goeder trouw geldt een termijn van 10 jaar. Dat is het geval wanneer de grenzen niet juist in het openbaar register zijn ingeschreven en de verkrijger toch op de juistheid daarvan mag vertrouwen.
Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. De vraag of iemand een goed houdt en of hij dit doet voor zichzelf of voor een ander wordt beoordeeld naar de verkeersopvattingen. De houder wordt vermoed bezitter en rechthebbende te zijn. Het gaat bij die beoordeling om een objectieve maatstaf: het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting van de bezitter kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de bestemming van het goed waarom het gaat en de wijze waarop de bijzondere betrekking tot het goed is ontstaan moeten daarbij worden betrokken.[2] Om vast te stellen of hieraan bij een VvE complex voldaan is, kan men zich proberen in te denken wat een ‘gemiddelde voorbijganger’ zou vaststellen. Wanneer deze niet anders zou kunnen concluderen dan dat het betreffende grondstuk tot het VvE-perceel behoort, kan aan deze uiterlijke kenmerken zijn voldaan. De subjectieve overtuiging van (enkele) eigenaars in de VvE, dat d grond bij hen in bezit is, is dus onvoldoende.
Er is pas sprake van bezit als het bezit van de oorspronkelijk is beëindigd. De eigenaar van het naastgelegen perceel kan geen feitelijke macht meer uitoefenen over de onroerende zaak en heeft dat ook niet meer gedaan de afgelopen 20 jaar. De feitelijke machtsuitoefening is naar buiten toe kenbaar waardoor anderen, onder wie de oorspronkelijk rechthebbende, daaruit moeten opmaken dat de gebruiker pretendeert bezitter te zijn van de grond. In het kader van deze bijdrage: het extra stuk tuin of perceel moet exclusief bij het VvE-perceel betrokken zijn, bijvoorbeeld door een muur of schutting. Begroeiing of bestrating volstaat doorgaans niet als voldoende bezitsdaad.
Kan de VvE zich op verjaring beroepen?
Niet zonder meer. De VvE oefent immers het beheer over de gemeenschap uit op grond van de wet komt artikel 5:126 lid 1 BW en de splitsingsakte. De VvE is dus niet bevoegd tot het verrichten van beschikkingsdaden, zo blijkt ook uit het Martinushof arrest.[3] De VvE kan in beginsel voor zichzelf geen bezit uitoefenen op andermans perceel. Immers, de VvE oefent ook niet het bezit uit over de in de splitsing betrokken percelen en opstallen. Het bezit blijft berusten bij de gezamenlijke eigenaars. In het verlengde daarvan zal een aangrenzend stuk grond dat door verjaring verkregen is, niet aan het in de splitsing betrokken perceel worden toegevoegd, maar zal dat als ‘enkelvoudige gemeenschap’ in gezamenlijke eigendom van de bezitters komen. Dat betekent onder meer, dat het splitsingsreglement daarop niet van toepassing is. Dat betekent óók, dat de verjaringsclaim ook door de eigenaars in de VvE gezamenlijk moet worden ingesteld en dat de verklaring voor recht dat de eigendom overgegaan is in beginsel niet door de VvE kan worden ingeroepen. Uiteraard is het wel mogelijk dat de eigenaars gezamenlijk aan de VVE een proces volmacht geven om namens hen de verklaring voor recht dat sprake is van eigendomsovergang door verjaring te vorderen[4].
Grond op naam van de VvE?
Een perceel dat door verjaring overgaat wordt dus gezamenlijk eigendom van de eigenaars op het moment van voltooiing van de verjaringstermijn. Omdat de splitsingsakte en splitsingstekening niet wijzigt is een wijziging van de splitsing nodig om het door verjaring verworven perceel aan daaraan toe te voegen. Dat is echter niet noodzakelijk. En alternatief is dat de gezamenlijke eigenaars het perceel na de overgang als gevolg van verjaging doorleveren aan de VvE. Het is immers niet uitgesloten dat de VvE grond in eigendom heeft. De VvE beheert dan het perceel uit hoofde van het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en de kosten daarvan worden over de eigenaars omgeslagen volgens de breukdelen
VvE als eisende én verwerende procespartij
De VvE kan namens de eigenaars een verjaringsvordering instellen, mits daartoe gemachtigd door de leden. Het tegenovergestelde is ook mogelijk: de VvE kan zich namens de eigenaars verweren tegen verjaringsaanspraken van de eigenaar van het naastgelegen perceel. Dat kan zelfs nadat de verjaringstermijn verstreken is en sprake is van verjaring. De Hoge Raad heeft namelijk in 2017 bepaald, dat wanneer iemand eigendom verliest door verjaring de oorspronkelijke eigenaar een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen de verkrijger. Bij wege van schadevergoeding in natura zou dan teruglevering van het perceel kunnen worden gevorderd.[5] Die vordering zelf verjaart overigens ook.
Verjaring niet snel aannemen
Uit het voorgaande blijkt, dat verjaring een uitzonderingssituatie vormt, die zich niet snel voordoet. Bij VvE’s zijn er extra eisen waaraan moet zijn voldaan, alvorens een vordering succes vol kan worden ingesteld. De eigenaars die een verjaringsactie overwegen in te stellen, dienen bovendien rekening te houden met een schadeclaim als de verjaringsaanspraak wordt gehonoreerd.
Voetnoten
[1] ECLI:NL:RBDHA:2023:10679
[2] Rechtbank Gelderland, 24 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:2093, r.o. 4.7.
[3] ECLI:NL:HR:2023:286
[4] ECLI:NL:RBAMS:2023:5036
[5] HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309
