Rechtbank Amsterdam, kantonrechter, 12 december 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:11437
De vordering tot een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW, die de VvE in de dagvaardingsprocedure had ingesteld, wordt door de kantonrechter via een spoorwissel ex artikel 69 Rv omgezet naar een verzoekschriftprocedure.
De feiten
Het appartement van de appartementseigenaar is gelegen op de tweede verdieping van een in appartementen gesplitst pand. Het door de VvE gehanteerde modelreglement legt alle appartementseigenaars een vergaande onderhoudsverplichting op ten aanzien van hun privégedeelte. Artikel 28 lid 1 van het modelreglement bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is zijn privégedeelte behoorlijk te onderhouden, waaronder herstel, vernieuwing en vervanging van tegel-, behang- en schilderwerk en de afwerklagen van vloeren en plafonds. Artikel 5 verplicht eigenaars en gebruikers om bij dreigende schade of gevaar in het privégedeelte het bestuur onverwijld te waarschuwen en de nodige maatregelen te nemen.
Op 2 november 2020 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. Uit de notulen bleek dat de onderhoudssituatie in het gebouw op dat moment als zeer ernstig en zorgelijk werd beschouwd, met veel achterstallig onderhoud. Een deskundige lichtte zijn bevindingen toe. De standleidingen, zowel de riolering als de waterleiding, dienden van boven naar beneden vervangen te worden. De eigenaren op de eerste en tweede verdieping dienden hun badkamer of toilet te renoveren. In de vergadering werd ook besproken dat nalatige eigenaren door de VvE aansprakelijk gesteld zouden worden voor de schade die andere eigenaren of de VvE daardoor zouden lijden.
Eind 2020 liet de VvE een vochtonderzoek uitvoeren door een deskundige. Begin 2021 voerde een aannemer in opdracht van de VvE herstelwerkzaamheden uit aan het gebouw, bestaande uit het vervangen van een houten verdiepingsbalklaag tussen de begane grond en de eerste verdieping. De schade-expert bracht op 1 juni 2021 rapport uit. Uit dit rapport bleek dat de badkamers van meerdere appartementen in slechte onderhoudsstaat verkeerden. Het leidingwerk was verouderd en diverse tegel- en kitvoegen stonden open en waren onvoldoende waterkerend.
Vanaf maart 2021 heeft de VvE de appartementseigenaar meermaals gesommeerd zijn badkamer waterdicht te maken. De eigenaar gaf aan die sommaties geen gehoor. Op 18 november 2023 liet de VvE een lekdetectie uitvoeren door Belfor. Op 25 april 2024 volgde een tweede lekdetectie, waaruit bleek dat de gehele badkamer op de tweede etage zodanige gebreken vertoonde dat deze geheel gerenoveerd diende te worden. Vlak voor de mondelinge behandeling van 11 november 2025 deed zich opnieuw een lekkage vanuit de woning voor.
De onderhoudsverplichting van de appartementseigenaar
De VvE baseerde haar vordering tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden op het modelreglement en op artikel 6:162 BW. Zij stelde dat het achterstallig onderhoud in de badkamer de oorzaak was van doorlopende lekkages, die schade toebrachten aan zowel de privégedeelten van de woning als aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Nu de eigenaar ondanks herhaalde aanmaningen had nagelaten adequate maatregelen te treffen, was hij verplicht de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren, aldus de VvE.
De appartementseigenaar was niet aanwezig bij de mondelinge behandeling, maar had schriftelijk verweer gevoerd. Hij voerde aan dat hij zijn badkamer al sinds 2019 niet meer gebruikte omdat hij op zijn werk douchte. Daarnaast stelde hij dat hij vanwege psychische en verslavingsproblematiek niet in staat was geweest te reageren op de brieven van de VvE.
De kantonrechter verwierp dit verweer. De VvE had gemotiveerd betwist dat de badkamer nooit werd gebruikt, onder verwijzing naar de bevindingen van de VvE-beheerder en de verschillende lekdetectierapporten. Doorslaggevend bleek de mededeling van de VvE tijdens de mondelinge behandeling dat inmiddels de riolering, de standleiding en de badkamers op de begane grond, de eerste en de derde verdieping waren hersteld, maar dat desondanks opnieuw lekkage was ontstaan. Daarmee was komen vast te staan dat de gebrekkige badkamer van de appartementseigenaar de bron was van de doorlopende lekkages (r.o. 4.3). De kantonrechter overwoog dat de VvE zich terecht op het standpunt had gesteld dat de eigenaar als appartementseigenaar gehouden was de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren (r.o. 4.4).
De vordering is daarom door de kantonrechter toegewezen. De eigenaar kreeg dertig dagen na het vonnis de gelegenheid tot herstel. Omdat hij geen verweer had gevoerd tegen een eventuele dwangsom en zijn houding daartoe voldoende aanleiding gaf, legde de kantonrechter een dwangsom op van € 100 per dag dat hij in gebreke bleef, met een maximum van € 10.000.
De spoorwissel naar de verzoekschriftprocedure
Het procedureel opmerkelijkste onderdeel van dit vonnis betreft de behandeling van de vordering tot toegang tot de woning. De VvE had gevorderd dat de appartementseigenaar werd veroordeeld toegang te verlenen aan het bestuur en de door het bestuur ingeschakelde deskundigen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie.
De kantonrechter stelde vast dat dit verzoek neerkwam op een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:121 BW. Dat artikel voorziet in de mogelijkheid voor de kantonrechter om een appartementseigenaar te machtigen handelingen te verrichten waartoe een andere eigenaar verplicht maar nalatig is. Een dergelijk verzoek dient te worden ingeleid via een verzoekschriftprocedure, niet via dagvaarding. De VvE had dit verzoek echter als vordering in haar dagvaarding opgenomen.
Artikel 69 Rv bepaalt dat de rechter een verkeerd ingeleide procedure kan omzetten naar de juiste procesgang, ook aangeduid als een spoorwissel. De bepaling strekt ertoe vergissingen en verzuimen te herstellen. De kantonrechter past in deze kwestie de spoorwissel toe: de vordering tot toegang werd afgesplitst van de dagvaardingsprocedure en de behandeling werd voortgezet als verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter (r.o. 4.8). De VvE kreeg tot 9 januari 2026 de gelegenheid haar stellingen aan de vereisten van de verzoekschriftprocedure aan te passen en diende alsnog het griffierecht voor een verzoekschriftprocedure te voldoen.
Wenk
Deze uitspraak illustreert de rechtspositie van de VvE ten opzichte van een nalatige appartementseigenaar bij lekkages vanuit een privégedeelte. Zowel het modelreglement biedt een grondslag om naleving van de onderhoudsverplichting langs rechterlijke weg af te dwingen. Dat de appartementseigenaar aanvoerde zijn badkamer al jaren niet meer te gebruiken, werd door de kantonrechter verworpen op basis van objectieve technische rapportages en de vaststelling dat na herstel van alle overige badkamers opnieuw lekkage optrad. Dit toont wederom het belang van gedegen technisch bewijs, aangevuld met documentatie van de herstelwerkzaamheden die reeds aan het gebouw zijn uitgevoerd.
Tot slot verdient de spoorwissel van artikel 69 Rv aandacht in de praktijk. Hoewel die bepaling een vangnet biedt voor procedurele misslagen, brengt zij extra griffierecht en vertraging mee. VvE’s die een nalatige appartementseigenaar toegang tot zijn woning willen laten verlenen op grond van artikel 5:121 BW, doen er verstandig aan dit verzoek van meet af aan in een afzonderlijke verzoekschriftprocedure in te leiden.
