Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten 17 februari 2026, ECLI:NL:OGEAM:2026:36
Bij de overdracht van vier appartementsrechten op Sint Maarten heeft de notaris nagelaten de verklaring van de VvE aan de leveringsakte te hechten, en de daarin vermelde bedragen in te houden op de koopsom. De VvE vordert schadevergoeding, nu verhaal op de verkoper onmogelijk is gebleken. Het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten oordeelt dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld. Van de gevorderde schadevergoeding wijst het Gerecht een gedeelte toe, zijnde het deel dat als bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW kwalificeert.
De feiten
De Cliff at Cupecoy is een condominiumgebouw in de wijk Cupecoy op Sint Maarten. De akte van splitsing dateert van 26 mei 2006.
De verkopende partij in deze kwestie was eigenaar van vier rechten van appartement in het gebouw, met twee bijbehorende parkeerplaatsen en een opslagruimte (hierna gezamenlijk: ‘het Appartement‘). De leveringsakte na verkoop aan een derde is verleden door de notaris.
Op de dag van de overdracht heeft het kantoor van de notaris per e-mail aan de VvE gevraagd of de vorige eigenaar nog bedragen aan de VvE verschuldigd was. De VvE stuurde diezelfde ochtend een verklaring met een overzicht van de openstaande vorderingen. Ondanks de tijdige ontvangst van deze verklaring heeft de notaris haar niet aan de leveringsakte gehecht. Evenmin heeft de notaris de op de verklaring vermelde bedragen ingehouden op de koopsom.
Enkele maanden vóór de overdracht was de vorige eigenaar gearresteerd en uitgeleverd aan de Verenigde Staten. Verhaal op hem is onmogelijk gebleken. De VvE heeft de notaris vervolgens aangesproken tot schadevergoeding van USD 58.059,51, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
De verplichting tot hechting van de verklaring aan de leveringsakte
Artikel 5:122 lid 5 BW verplicht de notaris om aan de akte van overdracht of toedeling een verklaring van het bestuur van de VvE te hechten. Die verklaring moet een opgave bevatten van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht aan de VvE schuldig is, voor zover het bijdragen betreft waarvoor de verkrijger ingevolge lid 3 hoofdelijk aansprakelijk zal zijn. De verkrijger is jegens de VvE niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.
Vast staat dat de notaris op de dag van de overdracht over de verklaring beschikte. Zij heeft deze echter niet aan de leveringsakte gehecht. Daarmee heeft zij niet voldaan aan haar wettelijke verplichting. Op dit punt voert de notaris geen inhoudelijk verweer.
De verplichting tot inhouding van de bedragen op de koopsom
Het meest betwiste punt in deze procedure is de vraag of de notaris ook gehouden was de op de verklaring vermelde bedragen in te houden op de koopsom. De VvE beroept zich op de memorie van toelichting bij de totstandkoming van artikel 5:122 lid 5 BW voor de Nederlandse Antillen.[1] Boek 5 BW is in 2001 ingevoerd op het moment dat Sint Maarten nog onderdeel uitmaakte van de Nederlandse Antillen. De toelichting vermeldt dat:
“een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris voorts meebrengt dat hij ervoor zorgdraagt dat het in de verklaring vermelde bedrag wordt ingehouden op de koopsom, dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend”.
De notaris betwist dat deze passage een afdwingbare verplichting schept. Voor haar standpunt verwijst zij naar een uitspraak van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het Gerechtshof Amsterdam.[2] In die uitspraak overweegt het Hof dat de inhoudingsverplichting niet uit de wettelijke bepaling zelf volgt, en dat de parlementaire geschiedenis op dit punt “innerlijk tegenstrijdig” is, nu daarin ook wordt vermeld dat het ‘voor de hand ligt’ dat het betwiste bedrag in depot wordt gesteld, hetgeen juist niet duidt op een verplichting.
Het Gerecht volgt de notaris niet in dit verweer. Artikel 5:122 BW strekt ertoe de VvE bij overdracht van een appartementsrecht te beschermen door haar in een positie te brengen waarin zij de verschuldigde bedragen kan verhalen op zowel de vorige als de nieuwe eigenaar. Door inhouding op de koopsom kan de VvE haar vordering direct verhalen; bij betwisting van de verschuldigdheid kan het ingehouden bedrag in depot worden gehouden, waarop de VvE vervolgens beslag kan leggen. De bedoeling van de wetgever is, aldus het Gerecht, duidelijk: een zorgvuldige taakuitoefening door de notaris brengt mee dat inhouding dient plaats te vinden.
Dat de inhoudingsverplichting niet expliciet in de wet is opgenomen, vindt naar het oordeel van het Gerecht zijn verklaring in het feit dat omstandigheden denkbaar zijn waaronder de verplichting niet geldt. Ook het Gerechtshof Amsterdam erkende in de aangehaalde uitspraak dat de verplichting niet “onder alle omstandigheden” van toepassing is. In de door het Hof beoordeelde zaak weigerde de verkoper de overdracht door te laten gaan als de bedragen zouden worden ingehouden, terwijl geen van de betrokken partijen een depot wenste en de VvE daar ook niet om had verzocht. Onder die omstandigheden heeft het Hof geoordeeld dat de notaris niet onzorgvuldig had gehandeld.
In de onderhavige zaak waren geen bijzondere omstandigheden aanwezig die een afwijking rechtvaardigden van de verplichting tot inhouding. Het Gerecht oordeelt daarom dat die verplichting er voor de notaris wel was. Door het opgegeven bedrag niet in te houden, heeft de notaris onzorgvuldig en daarmee jegens de VvE onrechtmatig gehandeld.
Causaal verband en oninbare vordering
Vervolgens beoordeelt het Gerecht of de VvE daadwerkelijk schade heeft geleden als gevolg van het onzorgvuldige handelen van de notaris. Door de bedragen niet in te houden heeft de notaris de VvE de kans ontnomen om direct verhaal te nemen op de koopsom. Omdat de verklaring bovendien niet aan de leveringsakte is gehecht, ontbreekt ook de mogelijkheid om het verschuldigde te verhalen op de nieuwe eigenaar: de laatste volzin van artikel 5:122 lid 5 BW begrenst de aansprakelijkheid van de nieuwe eigenaar tot het bedrag dat uit de verklaring blijkt, en die bescherming geldt voor de VvE uitsluitend als de verklaring daadwerkelijk is gehecht (r.o. 4.6).
Dat de vorige eigenaar nog verhaal zou kunnen bieden, heeft de notaris niet aangevoerd. Vast staat dat hij enkele maanden voor de overdracht is gearresteerd en uitgeleverd aan de Verenigde Staten. Het Gerecht acht daarmee voldoende aangetoond dat de VvE schade heeft geleden in de vorm van een oninbare vordering.
Welke bedragen op de verklaring als bijdrage kwalificeren
Ten slotte beoordeelt het Gerecht of alle bedragen op de verklaring van de VvE bijdragen zijn in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW. De notaris had dit betwist, en het Gerecht volgt haar op dit punt grotendeels. De verklaring bevat drie categorieën bedragen.
De kosten voor individueel gebruik van nutsvoorzieningen kwalificeren niet als bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW. De VvE fungeert voor deze kosten als doorgeefluik voor de lokale nutsbedrijven: het betreft individueel verbruik door de vorige eigenaar, niet de nutskosten voor gemeenschappelijke ruimtes. Deze kosten had de VvE niet aan de nieuwe eigenaar kunnen doorberekenen en zij vormen daarmee geen schade die causaal verband houdt met het handelen van de notaris. Hetzelfde geldt voor de kosten van opheffing van een eerder ten laste van de vorige eigenaar gelegd beslag.
Uitsluitend het bedrag van USD 19.332,50, omschreven als “Final assessment for pool, budget shortfall 2021, hammam/sauna and elevators repair”, kwalificeert als bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW. Dit bedrag betreft het aandeel van het Appartement in de totale VvE-kosten, berekend op grond van de splitsingsakte. Het Gerecht wijst dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 juni 2023, toe als schadevergoeding. Van de gevorderde USD 58.059,51 wordt daarmee ruim twee derde afgewezen. Nu de VvE weliswaar gelijk krijgt op het principiële punt, maar de vordering voor meer dan de helft wordt afgewezen, compenseert het Gerecht de proceskosten.
Wenk
Uit deze uitspraak volgt dat de notariële zorgplicht bij de overdracht van een appartementsrecht op Sint Maarten verder reikt dan het louter hechten van de VvE-verklaring aan de leveringsakte. Ontbreken bijzondere omstandigheden die een afwijking rechtvaardigen, dan is de notaris gehouden de in de verklaring vermelde bedragen in te houden op de koopsom. Doet de notaris dit niet en blijkt verhaal op de verkoper onmogelijk, dan rust het risico van de daardoor geleden schade op de notaris. Het enkele beroep op een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, die de inhoudingsverplichting in specifieke omstandigheden niet aanwezig achtte, is onvoldoende om aansprakelijkheid af te wenden als die bijzondere omstandigheden in de concrete zaak ontbreken.
Voor de praktijk is voorts van belang welke bedragen als bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW kwalificeren. Kosten van individueel verbruik van nutsvoorzieningen en kosten van opheffing van beslagen vallen buiten het bereik van de bescherming die artikel 5:122 lid 5 BW de VvE biedt. Alleen de collectieve bijdragen die op grond van de splitsingsakte aan het appartementsrecht worden toegerekend, komen voor inhouding in aanmerking en vormen potentiële schade bij nalatigheid van de notaris.
Voetnoten
[1]Parlementaire Geschiedenis van het Curaçaose Burgerlijk Wetboek, Tekst en toelichting op het Burgerlijk Wetboek, Mirto F. Murray, 2016, blz. 1354.
[2]Gerechtshof Amsterdam 26 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:948. Op grond van de Wet op het notarisambt in Nederland is de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer de hoogste instantie die over de geldende normen voor notarissen oordeelt.
