Rechtbank Limburg (Kanton, Roermond), 8 april 2026, ECLI:NL:RBLIM:2026:3104
Een appartementencomplex is aangesloten op een collectieve WKO-installatie die wordt geëxploiteerd door een energieleverancier. De vergadering van eigenaars stemt in met een exploitatieovereenkomst die een maandelijks vastrecht koude invoert voor alle eigenaars. Twee appartementseigenaren, die eerder een individuele leveringsovereenkomst met meer gunstige voorwaarden had gesloten, weigeren de exploitatieovereenkomst te ondertekenen. Zij vorderen bij de kantonrechter een verklaring voor recht dat een aantal artikelen uit de exploitatieovereenkomst nietig zijn. De kantonrechter oordeelt dat de VvE geen vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft om individuele eigenaars te binden aan financiële verplichtingen jegens derden en dat de individuele leveringsovereenkomst onverkort geldt.
De feiten
De splitsingsakte dateert van 30 juni 2006. Als appartementseigenaar zijn zij van rechtswege lid van de VvE. Het complex is aangesloten op een collectieve Warmte Koude Opslag installatie (hierna: ‘WKO-installatie’), waaraan meerdere omliggende gebouwen zijn verbonden.
De WKO-installatie is oorspronkelijk geplaatst door Cogas Duurzaam B.V. (hierna: ‘Cogas’), die de eigendom bezat via een recht van opstal. Op enig moment verkreeg Woningstichting Nester (hierna: ‘Nester’) de eigendom van de WKO-installatie. In 2022 droeg Nester de exploitatie over aan ReDo. ReDo verzorgt sindsdien de exploitatie van de installatie, waaronder de levering van warmte en koude en de facturering aan de bewoners.
Op 2 maart 2023 hield ReDo een bijeenkomst voor bewoners, waarbij aanvullingen op de leveringsovereenkomst werden gepresenteerd. ReDo gaf de aanwezige verbruikers toestemming om deze aanvullingen zelf aan de leveringsovereenkomst toe te voegen. De aanvullingen hielden in dat de kortingen die Cogas in 2022 verleende op de door de ACM vastgestelde maximumtarieven gedurende de gehele looptijd van de leveringsovereenkomst ook door ReDo zouden worden toegepast, en dat de levering van koude kosteloos zou blijven, zoals ook bij Cogas het geval was.
Op 22 april 2023 sloten de appartementseigenaren een leveringsovereenkomst met ReDo. In deze overeenkomst namen zij, met toestemming van ReDo, een door henzelf opgesteld artikel 11 op, waarin de voornoemde aanvullingen werden vastgelegd.
Enige tijd later verzocht ReDo de appartementseigenaren om een exploitatieovereenkomst te ondertekenen. De betreffende appartementseigenaren weigerden dit. De vergadering van eigenaars stemde vervolgens in met de exploitatieovereenkomst. Artikel 5.8 van die exploitatieovereenkomst bepaalt dat iedere eigenaar maandelijks een vastrecht koude van € 24,32 betaalt gedurende dertig jaar, ingaande de maand na realisatie van een nog te realiseren Decentrale Energie-installatie, met de optie dit af te kopen voor een eenmalige vergoeding van € 8.920,73. Artikelen 6.1 en 6.2 regelen een nieuw model leveringsovereenkomst en bepalen dat ReDo dit model zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de VvE niet mag wijzigen.
De appartementseigenaren verzochten ReDo vervolgens de overeengekomen kortingen toe te passen. ReDo weigerde, waarop de appartementseigenaren de kantonrechter te Roermond inschakelden.
De grenzen van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE
De eerste en meest wezenlijke vraag die de kantonrechter moest beantwoorden, was of de appartementseigenaren als lid van de VvE gebonden zijn aan artikel 5.8 van de exploitatieovereenkomst, ook al hebben zij die overeenkomst niet zelf ondertekend.
ReDo nam het standpunt in dat het VvE-lidmaatschap meebrengt dat de appartementseigenaren gebonden zijn aan de exploitatieovereenkomst die de VvE namens de gezamenlijke eigenaars heeft gesloten. De appartementseigenaren bestreden dit en voerden aan dat de VvE niet de bevoegdheid had om namens individuele eigenaars overeenkomsten te sluiten die individuele financiële verplichtingen in het leven roepen.
De kantonrechter volgt het standpunt van de appartementseigenaren. Hij wijst op artikel 5:126 lid 5 BW, dat bepaalt dat de VvE de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. De nadruk die de kantonrechter legt op het woord ‘gezamenlijke’ is veelzeggend. Uit de wettekst volgt immers dat de VvE geen vertegenwoordigingsbevoegdheid toekomt ten aanzien van appartementseigenaren als individuele personen.[1] Artikel 5.8 van de exploitatieovereenkomst ziet nu juist op individuele financiële verplichtingen van iedere afzonderlijke eigenaar jegens ReDo, en niet op een verplichting die de gemeenschap als zodanig regardeert. De appartementseigenaren zijn daarom niet verplicht aan artikel 5.8 te voldoen.[2]
De gebondenheid aan de individuele leveringsovereenkomst
Nadat de kantonrechter heeft vastgesteld dat de exploitatieovereenkomst de appartementseigenaren niet kan binden, rijst de vraag welke overeenkomst de rechtsverhouding tussen partijen dan wél bepaalt.
Vaststaat dat de appartementseigenaren geen nieuwe leveringsovereenkomst met ReDo hebben gesloten op basis waarvan zij het vastrecht koude verschuldigd zouden zijn.[3] De ‘oude’ leveringsovereenkomst van 22 april 2023 geldt derhalve nog onverkort. ReDo bestreed weliswaar dat de appartementseigenaren zich kunnen beroepen op artikel 11 van die overeenkomst, omdat dit artikel door de appartementseigenaren zelf was opgesteld. Ter zitting heeft ReDo echter verklaard dat zij met dit door de appartementseigenaren zelf opgestelde artikel 11 heeft ingestemd.[4] De kantonrechter oordeelt dan ook dat sprake is van aanbod en aanvaarding en dat artikel 11 geldig is. Dit betekent dat de appartementseigenaren niet zijn gehouden het vastrecht koude te voldoen en op grond van artikel 11 van de leveringsovereenkomst recht hebben op de overeengekomen kortingen.
Het beroep op het non-discriminatiebeginsel
ReDo deed ter afwering van de vorderingen nog een beroep op artikel 2 lid 4 Warmtewet, dat een warmteleverancier verbiedt vergelijkbare afnemers ongelijk te behandelen. ReDo stelde dat de overige eigenaren in de drie complexen allen het vastrecht koude voldoen of hebben afgekocht, en dat er geen grondslag bestaat om de appartementseigenaren hiervan vrij te stellen.
De kantonrechter verwerpt dit verweer.[5] De kantonrechter overweegt dat het non-discriminatiebeginsel is geschreven ter bescherming van de consument, en dat deze bepaling in de gegeven omstandigheden niet door de leverancier ten nadele van de consument mag worden ingeroepen. Het beroep van een professionele energieleverancier op een consumentenbeschermingsnorm om zijn eigen contractuele verplichtingen te ontlopen, acht de kantonrechter niet verenigbaar met het doel van die norm.
De hoogte van de niet-verrekende kortingen
De appartementseigenaren vorderden tevens betaling van € 370,37 wegens door ReDo niet verrekende kortingen. ReDo betwistte de juistheid van deze berekening. De kantonrechter stelt vast dat de appartementseigenaren de Cogas-tarieven, die als uitgangspunt zijn genomen voor de berekening, niet hebben overgelegd.[6] Nu ReDo de berekening gemotiveerd heeft betwist en de onderbouwing ontbreekt, wijst de kantonrechter de vordering af.
De kantonrechter benadrukt daarbij dat dit afwijzen de aanspraak op de kortingen zelf onverlet laat.[7] Partijen kunnen aan de hand van de Cogas-tarieven alsnog een berekening maken.
Wenk
Deze uitspraak brengt duidelijk de bevoegdheden van de VvE in de praktijk naar voren. De VvE is bevoegd de gezamenlijke appartementseigenaren te vertegenwoordigen, maar deze bevoegdheid heeft zijn grenzen bij het aangaan van overeenkomsten die individuele financiële verplichtingen van afzonderlijke eigenaren in het leven roepen. Een exploitatieovereenkomst met een energieleverancier die iedere eigenaar individueel verplicht tot betaling van een maandelijks vastrecht, valt buiten de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE als bedoeld in artikel 5:126 lid 5 BW.
Praktisch betekent dit dat energieleveranciers die op complexniveau overeenkomsten sluiten met een VvE, er niet op kunnen vertrouwen dat iedere individuele eigenaar daarmee gebonden is voor zover de overeenkomst individuele betalingsverplichtingen oplegt. Zij dienen met iedere eigenaar afzonderlijk een leveringsovereenkomst te sluiten, of moeten aanvaarden dat eerder gesloten individuele overeenkomsten blijven gelden.
Interessant is verder de overweging over het non-discriminatiebeginsel van de Warmtewet. De kantonrechter maakt duidelijk dat een consumentenbeschermende bepaling niet door de leverancier zelf kan worden ingeroepen ten nadele van de consument. Een leverancier die zijn contractuele verplichtingen tracht te ontlopen door te wijzen op gelijke behandeling van alle eigenaren, kan daarmee niet slagen als die gelijkheid juist ten koste zou gaan van de beschermde partij.
Voetnoten
[1] r.o. 4.4.
[2] r.o. 4.5.
[3] r.o. 4.5.
[4] r.o. 4.5.
[5] r.o. 4.9.
[6] r.o. 4.11.
[7] r.o. 4.11.
