Rechtbank Rotterdam 6 mei 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:5557
De eigenaar van het bovenste appartement in van een Rotterdams pand plaatste zonder instemming van alle mede-eigenaren een dakopbouw op het gemeenschappelijke dak en verwijderde zonder toestemming van de vergadering de schoorsteen met rookgasafvoerkanalen en twee ventilatiekanalen. De rechtbank Rotterdam oordeelt dat de dakopbouw een wijziging van de splitsingsakte vereiste die ontbreekt en wijst daarom het verzoek tot een bevel op grond van artikel 5:144 BW en de vervangende machtiging op grond van artikel 5:140 BW af, en beveelt herstel van de kanalen.
De feiten
Een pand in Rotterdam is bij akte van 21 juni 2000 gesplitst in drie appartementsrechten: een winkelruimte op de begane grond, een woning op de eerste verdieping en een woning op de tweede en derde verdieping. De eigenaar van de winkelruimte (hierna: de winkeleigenaar) en de eigenaar van de eerste-verdiepingswoning (hierna: de middelste eigenaar) zijn ieder voor een kwart gerechtigd in de gemeenschap. De eigenaar van de bovenste woning (hierna: de bovenste eigenaar) houdt de resterende helft. De stemverhouding in de Vereniging van Eigenaars (VvE) is dienovereenkomstig. Het dak is uitsluitend bereikbaar via een inwendige trap in het appartement van de bovenste eigenaar.
In oktober 2020 stelde de bovenste eigenaar per e-mail aan de toenmalige andere eigenaren voor om de gemeenschappelijke schoorsteen op het dak te verwijderen. Een van hen reageerde dat zij eerst de kosten wilde weten. In november 2020 schreef de bovenste eigenaar de overige eigenaren dat hij telefonisch had begrepen dat zij geen bezwaar hadden, maar voegde daaraan toe: ‘Indien wel bezwaar, laat even weten a.u.b’. In augustus 2021 verwijderde de bovenste eigenaar de schoorsteen. De kosten van de verwijdering werden gedeeld door alle drie de eigenaren.
In april 2022 verleende de Gemeente Rotterdam vergunning voor een dakopbouw en een dakterras. Vervolgens stelde de bovenste eigenaar een gebruikersovereenkomst op voor het inrichten en gebruiken van een dakterras met opbouw. De winkeleigenaar tekende deze overeenkomst, maar de middelste eigenaar weigerde dat uitdrukkelijk. In augustus 2023 plaatste de bovenste eigenaar een dakopbouw van 6 bij 3,5 meter. Daarin installeerde hij onder meer een warmtepomp en een WTW-unit.
In maart 2024 stelde een gemeentelijke bouwinspectie vast dat door de verwijdering van de schoorsteen in 2021 de appartementen van de winkeleigenaar en de middelste eigenaar niet over een behoorlijke rookgasafvoer beschikten. De middelste eigenaar kon zijn lopende verbouwing daardoor niet afronden.
De dakopbouw en de vereiste wijziging van de splitsingsakte
De winkeleigenaar en de middelste eigenaar vorderden verwijdering van de dakopbouw. De bovenste eigenaar betoogde dat hij toestemming had verkregen via de gebruikersovereenkomst die de winkeleigenaar had getekend, en beriep zich voorts op artikel 13 van het splitsingsreglement, dat iedere opbouw zonder toestemming van de vergadering verbiedt. Naar zijn lezing volstond een VvE-besluit.
De rechtbank verwierp dit standpunt. Door het plaatsen van de dakopbouw had de bovenste eigenaar een gemeenschappelijk gedeelte van het pand exclusief en permanent in gebruik genomen. Dat levert een goederenrechtelijke wijziging op waarvoor de splitsingsakte moet worden aangepast.[1] Een dergelijke wijziging vereist in beginsel medewerking van alle appartementseigenaren op grond van artikel 5:139 lid 1 BW, terwijl niet was voldaan aan de uitzondering van artikel 5:139 lid 2 BW.
Aan de eis dat tevens een rechtsgeldig VvE-besluit was genomen, was evenmin voldaan.[2] Van een vergadering met een daartoe strekkend besluit was geen sprake, en de eigenaren hadden ook niet via de weg van artikel 37 lid 4 van het splitsingsreglement unaniem schriftelijk ingestemd met een voorstel tot plaatsing van een dakopbouw.
De rechtbank benadrukte voorts dat de dakopbouw niet als een tijdelijke constructie kon worden aangemerkt die zich voor eenvoudig herstel leent.[3] Anders dan bij een dakterras of een lichte terrasoverkapping, had de bovenste eigenaar onder de dakopbouw een ruimte voor zichzelf gecreëerd met elektrische installaties, zodat het dak zijn bestemming als dak niet had behouden. Artikel 13 van het splitsingsreglement, dat de VvE de bevoegdheid geeft om instemming te verlenen aan een opbouw, kan volgens de rechtbank dan ook niet zo worden gelezen dat de VvE daarmee tevens de bevoegdheid heeft verkregen om een wijziging van de splitsingsakte overbodig te maken.[4]
Het verzoek tot wijziging van de splitsingsakte
In reconventie verzocht de bovenste eigenaar de rechtbank primair een bevel te geven tot wijziging van de splitsingsakte op grond van artikel 5:144 BW, zodat de dakopbouw onderdeel zou worden van zijn privegedeelte en het dak deels als dakterras gebruikt zou kunnen worden. Subsidiair verzocht hij een vervangende machtiging op grond van artikel 5:140 BW.
De rechtbank wijst het primaire verzoek af. Artikel 5:144 lid 1 sub c BW biedt weliswaar de mogelijkheid een bevel te geven als de inrichting van het gebouw niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte, maar de rechter is vrij dat bevel niet te geven als de afwijking is ontstaan door toedoen van een van de appartementseigenaren.[5] Die situatie deed zich hier voor. De bovenste eigenaar had eigenmachtig gehandeld terwijl een van de andere eigenaren destijds uitdrukkelijk bezwaar had gemaakt. De rechtbank overwoog dat artikel 5:144 lid 1 BW er niet voor bedoeld is een situatie te legaliseren die in strijd met de splitsingsakte en de splitsingstekening tot stand is gebracht zonder instemming van de overige eigenaren.[6]
De rechtbank plaatste de zaak uitdrukkelijk in contrast met de beschikking van het hof Amsterdam van 21 januari 2025.[7] In die zaak had de verzoekende eigenaar vooraf instemming verkregen op een VvE-vergadering, hetgeen hier niet het geval was. Dat verschil was voor de rechtbank doorslaggevend.
Ook de subsidiaire grondslag trof geen doel. Het verzet van de overige eigenaren kon niet worden aangemerkt als een weigering “zonder redelijke grond” in de zin van artikel 5:140 BW.[8] De voorgestelde wijziging was ingrijpend: zonder compensatie zou een gemeenschappelijk gedeelte als privégedeelte aan de bovenste eigenaar worden toebedeeld, waardoor de andere eigenaren dat deel van het dak definitief zouden verliezen. Het belang van de bovenste eigenaar bij het kunnen plaatsen van verwarmingsinstallaties op het dak woog niet zwaarder dan het belang van de overige eigenaren bij het behoud van dit gemeenschappelijke gedeelte.
De vordering tot verwijdering van de dakopbouw was daarmee toewijsbaar. Gelet op de ingrijpende gevolgen van directe tenuitvoerlegging verklaarde de rechtbank dit onderdeel van het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad.[9] De bovenste eigenaar kreeg een termijn van drie maanden na het in kracht van gewijsde gaan van het vonnis om de dakopbouw te verwijderen. Aan de veroordeling werden dwangsommen verbonden.
Herstel verwijderde ventilatiekanalen
De winkeleigenaar en de middelste eigenaar vorderden daarnaast herstel van twee inpandige ventilatiekanalen die de bovenste eigenaar had verwijderd. Het betrof het kanaal vanuit de vroegere wc-ruimte van het appartement van de middelste eigenaar en het kanaal vanuit de wc-ruimte van de winkeleigenaar.
De bovenste eigenaar stelde dat de verwijderde kanalen geen ventilatiekanalen waren in de zin van het splitsingsreglement, maar afzuigkanalen. Bovendien zou hij de kanalen voor de middelste eigenaar met diens instemming hebben verwijderd.
De rechtbank verwerpt beide verweren. Artikel 9 lid 1 onder a van het splitsingsreglement rekent “de schoorstenen en de ventilatiekanalen” uitdrukkelijk tot de gemeenschappelijke zaken, ook voor zover deze zich in de privégedeelten bevinden.[10] Bij de uitleg van een begrip in een akte van splitsing komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, af te leiden naar objectieve maatstaven uit de omschrijving in de akte bezien in het licht van de gehele inhoud. Van een bedoeling om afzuigkanalen van het begrip ventilatiekanalen uit te zonderen bleek niet uit de akte. Een kanaal dat uitsluitend lucht afvoert, is een ventilatiekanaal in de zin van het reglement.
Omdat de kanalen gemeenschappelijke zaken zijn, had een VvE-besluit genomen moeten worden alvorens tot verwijdering over te gaan. Een dergelijk besluit ontbrak. De bovenste eigenaar beriep zich weliswaar op een mondeling akkoord van “alle drie eigenaren”, maar hij gaf niet aan wanneer daartoe in VvE-verband zou zijn besloten, zodat de rechtbank aan die stelling voorbijging als onvoldoende onderbouwd.
De rechtbank veroordeelt de bovenste eigenaar beide ventilatiekanalen te herstellen, zodat voor elk van de twee andere appartementen een afzonderlijke ventilatieverbinding met de buitenlucht tot stand komt.[11]
Herstel verwijderde rookgasafvoerkanalen en schoorsteen
De derde vordering betrof het herstel van de rookgasafvoerkanalen. De schoorsteen stond op een stenen schacht met daarin oorspronkelijk drie rookgasafvoerkanalen, een voor ieder appartement. De bovenste eigenaar verwijderde de schoorsteen in augustus 2021 omdat deze lekkageschade veroorzaakte. De overige eigenaren droegen destijds bij in de kosten van verwijdering.
De bovenste eigenaar betoogde dat door de kostendeling impliciet een VvE-besluit tot verwijdering van de schoorsteen was genomen, en stelde bovendien dat de rookgasafvoerkanalen privezaken zijn.
De rechtbank was bereid te aanvaarden dat de kostendeling kon gelden als impliciete instemming met de verwijdering van de schoorsteen zelf. Daarmee was echter nog geen VvE-besluit genomen over de rookgasafvoerkanalen die door de appartementen liepen en op de schoorsteen uitmondden.[12] De uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden waarnaar de bovenste eigenaar verwees, zag op rookgasafvoerpijpen die rechtstreeks met cv-ketels zijn verbonden, waarvoor de uitzondering geldt van artikel 9 lid 1 onder b, laatste zin, van het splitsingsreglement: niet gemeenschappelijk is wat uitsluitend ten dienste strekt van een privégedeelte. Die situatie deed zich hier niet voor. Het ging om uitsparingen in een uit steen opgetrokken schacht die het gehele pand doorloopt, niet om pijpen die deel uitmaken van een technische installatie die uitsluitend een enkel appartement bedient.
De bovenste eigenaar was bereid rookgasafvoerbuizen in een hoek van het pand te plaatsen. De rechtbank oordeelde dat de exacte locatie niet van uitsluitend belang was en dat aanvaardbaar is dat de bovenste eigenaar de nieuwe afvoer op de door hem voorgestelde locatie aanlegt, mits de gemeente dat toestaat en aan de bouwkundige eisen is voldaan.[13] De gevorderde maatvoering van 350 mm nam de rechtbank niet over omdat dat een onnodige belemmering voor de uitvoering zou opleveren. De bovenste eigenaar werd veroordeeld mee te werken aan en bij te dragen in de kosten van het aanleggen van nieuwe rookgasafvoerkanalen conform de verdeelsleutel. De termijn en dwangsom waren gelijk aan die voor de ventilatiekanalen.
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat een dakopbouw die een gemeenschappelijk gedeelte exclusief en permanent voor een appartementseigenaar bestemt, een goederenrechtelijke wijziging oplevert waarvoor de splitsingsakte moet worden aangepast. Instemming van slechts één van de mede-eigenaren of een VvE-besluit zijn daartoe niet voldoende. Een appartementseigenaar die desondanks eigenmachtig bouwt, kan niet via artikel 5:144 BW de splitsingsakte alsnog gewijzigd krijgen: die bepaling strekt er niet toe met de splitsingsakte strijdige bouwwerken te legaliseren. Evenmin slaagt een verzoek om een vervangende machtiging als het verzet van de overige eigenaren berust op het ontbreken van compensatie voor het definitieve verlies van een gemeenschappelijk gedeelte.
Voetnoten
[1] r.o. 5.1. Zie ook: HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405 (VvE Schoolstraat) en HR 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD9619 (VvE Winkelhof). Vgl. ook HR 24 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:286 (VvE St. Martinushof).
[2] r.o. 5.4.
[3] r.o. 5.2.
[4] r.o. 5.3.
[5] r.o. 5.8. Zie: hof Amsterdam 14 januari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:66.
[6] r.o. 5.9.
[7] r.o. 5.10. Hof Amsterdam 21 januari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:118.
[8] r.o. 5.10.
[9] r.o. 5.13.
[10] r.o. 5.18.
[11] r.o. 5.23.
[12] r.o. 5.29. Zie ook hof Arnhem-Leeuwarden 14 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7317 (onderscheid met cv-ketelpijpen).
[13] r.o. 5.30.
