Rechtbank Amsterdam (kantonrechter) 27 augustus 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:6289
Een vergadering van eigenaars verleende met meerderheid van stemmen toestemming aan een appartementseigenaar voor het exclusieve gebruik van een deel van de gemeenschappelijke hal tegen een vergoeding. Een tegenstemmende eigenaar vorderde nietigverklaring dan wel vernietiging van dat besluit, omdat het volgens hem een permanente bestemmingswijziging en een wijziging van de splitsingsakte zou vergen. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een tijdelijk, persoonlijk en niet-overdraagbaar gebruiksrecht van verbintenisrechtelijke aard, geen beschikkingsdaad, en dat het besluit niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank laat het besluit dan ook in stand.
De feiten
Een pand is gesplitst in 67 appartementsrechten, waarvan de eigenaars van rechtswege lid zijn van de VvE. Een van de eigenaars (hierna: de klagende eigenaar) heeft appartementsrechten in de parterre. Een andere eigenaar (hierna: de begunstigde eigenaar) bezit negen appartementsrechten, waaronder appartementsrechten op de eerste etage. De begunstigde eigenaar is tevens voorzitter van de VvE.
De begunstigde eigenaar wilde aanvankelijk een deel van de gemeenschappelijke hal op de eerste etage kopen tegen € 6.000,- per vierkante meter. Het gaat om het vak op de splitsingstekening waarin “HAL” staat, met een oppervlakte van 6,7 m² (hierna: de hal). De appartementen die aan die hal grenzen zijn alle eigendom van de begunstigde eigenaar. Op de vergadering van eigenaars stemde alleen de klagende eigenaar tegen. Omdat voor de toebedeling van een gemeenschappelijk deel en de daarvoor noodzakelijke wijziging van de splitsingsakte de medewerking van alle appartementseigenaars nodig is, bleek die toebedeling niet mogelijk.
Vervolgens verzocht de begunstigde eigenaar om een exclusief gebruiksrecht voor de hal. Dat verzoek kwam op de agenda van de volgende vergadering van eigenaars. Voorafgaand werd een concept-gebruiksovereenkomst rondgestuurd en kort voor de vergadering een aangepaste versie, waarin ook een gebruiksvergoeding van € 5.000,- werd opgenomen. Op de vergadering werd met een meerderheid van stemmen besloten toestemming te verlenen voor het exclusieve gebruik onder de voorwaarden van de gebruiksovereenkomst (hierna: het besluit).
De gebruiksovereenkomst bepaalt onder meer dat de begunstigde eigenaar een vergoeding van € 5.000 betaalt, aansprakelijk is voor eventuele schade en de kosten draagt voor het plaatsen en verwijderen van de noodzakelijke scheidingswand. Het gebruiksrecht kent een looptijd van tien jaar en wordt daarna telkens met twaalf maanden verlengd. De VvE kan opzeggen met een opzegtermijn van ten minste een jaar. De overeenkomst eindigt automatisch als de VvE de toestemming intrekt, wat niet op onredelijke grond mag, en eveneens bij verkoop of levering van een van de aansluitende appartementsrechten. De klagende eigenaar verzocht de kantonrechter het besluit nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Zowel de VvE als de begunstigde eigenaar verzetten zich daartegen.
Een tijdelijk gebruiksrecht is geen beschikkingsdaad
Het zwaartepunt van het geschil lag bij de vraag of het toegekende gebruiksrecht een wijziging van de splitsingsakte vergde. De klagende eigenaar stelde dat het gebruiksrecht structureel en daarmee permanent van aard is en daarom toch een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk maakt.
Volgens de kantonrechter “simpelweg geen sprake van een beschikkingsdaad”. Het gaat om een tijdelijke ingebruikgeving van een deel van de gemeenschappelijke hal, zoals uit de gebruiksovereenkomst volgt. Er is geen goederenrechtelijke wijziging, maar een verbintenisrechtelijke, namelijk een tijdelijk gebruiksrecht. Gelet op die tijdelijkheid is evenmin sprake van een permanente bestemmingswijziging. Eventuele plannen van de begunstigde eigenaar om appartementsrechten samen te voegen maken dat niet anders.[1]
De klagende eigenaar voerde verder aan dat de fysieke veranderingen aan de hal niet eenvoudig te herstellen zijn. Dat drie toegangsdeuren naar de appartementen worden verwijderd en een scheidingswand met toegangsdeur wordt geplaatst, brengt inderdaad een kosteninvestering mee. Dat de wijzigingen niet voor eenvoudig herstel vatbaar zouden zijn, is echter niet gebleken. Bovendien komen zowel die kosten als de kosten voor herstel van de oorspronkelijke situatie op grond van de gebruiksovereenkomst voor rekening van de begunstigde eigenaar.
Bij de duiding van het tijdelijke karakter onderkent de kantonrechter dat het gebruiksrecht niet zomaar te beëindigen is, omdat de vergadering van eigenaars daarover een beslissing moet nemen en een beëindiging niet op onredelijke grond mag plaatsvinden. Daar staat tegenover dat het uitgangspunt blijft dat het gebruiksrecht eindig en persoonlijk is. Wenst de VvE op enig moment zelf weer gebruik te maken van de hal, dan is dat mogelijk. Het gebruiksrecht eindigt bovendien zodra een van de appartementsrechten wordt vervreemd, aldus de kantonrechter. Dat een eventuele koper mag verzoeken om voortzetting onder dezelfde voorwaarden, doet daaraan niet af, omdat het de VvE vrijstaat dat te weigeren bij gebrek aan een meerderheid. Het uitgangspunt blijft dat het gaat om een met de begunstigde eigenaar aangegane overeenkomst en dat het gebruiksrecht niet overdraagbaar is.[2]
De toetsing aan de redelijkheid en billijkheid
De klagende eigenaar voerde ook aan dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en daarom op grond van artikel 5:130 BW vernietigd dient te worden.
De kantonrechter overweegt dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de hal een deel van de gemeenschappelijke ruimte betreft dat in beginsel door geen ander persoon wordt bezocht. Het trappenhuis en de lift zijn van de hal afgescheiden, en de enige appartementsrechten waar de hal naartoe leidt zijn alle eigendom van de begunstigde eigenaar. Ook de klagende eigenaar, die in de parterre woont en zich in beginsel niet op de eerste etage begeeft, gaf aan geen last van de ingebruikgeving te hebben.[3]
Het argument dat met de belangen van de overige leden geen rekening zou zijn gehouden vanwege het permanente karakter van het gebruiksrecht, stuit af op het oordeel dat van een permanent gebruiksrecht juist geen sprake is. Dat het een looptijd met 10 jaar enige omvang kent, maakt het besluit niet onredelijk. Het standpunt dat de financiële vergoeding onvoldoende zou zijn, was door de VvE gemotiveerd weerlegd en door de klagende eigenaar niet nader onderbouwd. De suggestie dat de vergoeding gelijk zou moeten zijn aan de economische waarde van de hal verwerpt de kantonrechter, omdat de hal geen eigendom van de begunstigde eigenaar wordt. Ook het beroep op precedentwerking was onvoldoende onderbouwd, terwijl volgens de begunstigde eigenaar al verschillende gebruiksafspraken met andere eigenaars waren gemaakt.[4]
De kantonrechter wijst daarom de verzoeken af en veroordeelt de klagende eigenaar in de proceskosten.
Wenk
Deze beschikking maakt wederom het scherpe onderscheid zichtbaar tussen de goederenrechtelijke toebedeling van een gemeenschappelijk deel (die wijziging van de splitsingsakte en de medewerking van alle eigenaars vergt) en de verbintenisrechtelijke ingebruikgeving daarvan, die de vergadering met een gewone meerderheid kan toestaan. Een VvE die de unanimiteitseis niet haalt, kan een eigenaar langs verbintenisrechtelijke weg toch het exclusieve gebruik van een gemeenschappelijke ruimte gunnen, mits het gebruiksrecht tijdelijk, persoonlijk en niet-overdraagbaar blijft.
Beslissend is dat de overeenkomst die kenmerken ook daadwerkelijk waarborgt. Een looptijd met enige omvang, een opzegmogelijkheid voor de VvE, automatische beëindiging bij vervreemding en het beding dat het gebruiksrecht niet overdraagbaar is, voorkomen dat de feitelijke situatie alsnog als een permanente bestemmingswijziging of beschikkingsdaad wordt gekwalificeerd. Voor de praktijk loont het dergelijke clausules expliciet in de gebruiksovereenkomst op te nemen.
Tot slot bevestigt de uitspraak dat een gebruiksvergoeding niet de economische waarde van de ruimte hoeft te benaderen, juist omdat geen eigendom overgaat, en dat een beroep op precedentwerking of op onvoldoende belangenafweging zonder concrete onderbouwing geen stand houdt. Wie een VvE-besluit wil aantasten, doet er goed aan de gestelde onregelmatigheden, het nadeel en de strijd met de redelijkheid en billijkheid feitelijk te concretiseren.
