Rechtbank Den Haag (voorzieningenrechter) 12 maart 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:10854
Een appartementseigenaar liet structureel Poolse mannen in zijn appartement overnachten en woonde naar eigen zeggen samen met een zorgbehoevende huisgenoot. De VvE vorderde in kort geding nakoming van de bestemming wonen uit de splitsingsakte, die gebruik door personen die geen gezin met de eigenaar vormen uitsluit. De voorzieningenrechter verbood het laten overnachten van de waargenomen mannen, maar verbond aan de positie van de huisgenoot een bewijsvoorwaarde en wees de ruimere nakomingsvordering wegens ontbrekend spoedeisend belang af.
De feiten
De eigenaar (hierna: de eigenaar) is sinds 1 februari 2023 gerechtigd tot het uitsluitend gebruik van een appartement dat deel uitmaakt van een complex van 112 appartementsrechten, in 1979 gesplitst.
Artikel 27.1 van het splitsingsreglement bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming, te weten: wonen. Het reglement preciseert dat onder wonen niet wordt verstaan verhuur aan of gebruik door meerdere personen die geen gezin vormen, verkamering, en evenmin verhuur aan of gebruik door meer dan een arbeidsmigrant, expat, student of uitzendkracht, behoudens wanneer zij een gezin vormen. Artikel 36.1 kent iedere eigenaar het recht op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte toe. Artikel 36.2 bepaalt dat een eigenaar geen toestemming behoeft om een tot dusver niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen. Artikel 36.3 verklaart het in artikel 27 over de bestemming bepaalde uitdrukkelijk van toepassing, onverminderd het in de eerste twee leden bepaalde.
Al in 2023 had de VvE de eigenaar gesommeerd het vermoedelijk met de akte strijdige gebruik te staken, omdat in het appartement personen woonachtig zouden zijn met wie de eigenaar geen gezin vormde. De eigenaar berichtte daarop dat hij sinds 2014 samenwoont met een huisgenoot (hierna: de huisgenoot) die met hem was meeverhuisd, en dat een bevriende man met diens vriendin tijdelijk bij hem inwoonden. In februari 2024 bevestigde hij dat alleen hij nog in het appartement woonde.
In september 2025 stelde de VvE opnieuw vast dat het appartement zou worden bewoond door personen met wie de eigenaar geen gezin vormt, en sommeerde zij hem het gebruik binnen een maand in overeenstemming met de akte te brengen. De eigenaar bestreed dat. De VvE liet daarop door een recherchebureau de bewoning in kaart brengen met een verborgen camera in de hal op de verdieping van het appartement. Het eerste onderzoek (5 juni tot en met 15 juli 2025) wees volgens de VvE op vijf overnachtende manspersonen, het tweede onderzoek (11 tot en met 16 december 2025) op drie, van wie er twee al in de eerste periode waren waargenomen.
Het begrip gezin naar objectieve maatstaven
De kernvraag was of de eigenaar het appartement gebruikte overeenkomstig de bestemming wonen.[1]
De voorzieningenrechter stelde voorop dat de bestemming blijkens artikel 27.1 wonen is en dat het een eigenaar is toegestaan zijn appartement te bewonen met personen met wie hij een gezin vormt, terwijl gebruik door arbeidsmigranten, expats, studenten of uitzendkrachten met wie hij geen gezin vormt niet is toegestaan. Nu het begrip gezin in de akte niet is gedefinieerd, dient het volgens vaste rechtspraak naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd.[2]
De voorzieningenrechter zocht aansluiting bij de door de VvE aangehaalde jurisprudentie.[3] Die lijn gaat terug op twee arresten van de Hoge Raad.[4] In lijn met die uitsprakenmoet onder gezin worden verstaan een sociale eenheid van al dan niet verwante personen die duurzame en affectieve banden met elkaar hebben en die elkaar onderling steun en zorg verlenen.[5] Een liefdesrelatie of bloedverwantschap is geen vereiste.
De hulpbehoevende huisgenoot
De eigenaar stelde met de huisgenoot een gezin te vormen, ook al bestond tussen hen geen liefdesrelatie. De huisgenoot zou al in 2014 bij hem zijn ingetrokken, vanaf dat jaar op het oude adres ingeschreven hebben gestaan en in februari 2023 zijn meeverhuisd. Zij voeren naar zijn zeggen een gemeenschappelijke en duurzame huishouding, hebben gezamenlijke vrienden en verlenen elkaar steun en zorg. Na een ongeneeslijke diagnose in juni 2024 nam de eigenaar de dagelijkse verzorging van de huisgenoot op zich, die ook in de toekomst van zijn zorg afhankelijk zou blijven. De huisgenoot betaalt geen huur maar draagt bij aan de overige kosten.
De VvE wierp daartegen op dat op basis van de onderzoeksrapporten niet kon worden vastgesteld of de huisgenoot überhaupt in het appartement woonde, en dat tussen hen hooguit een vriendschapsrelatie bestond die niet met een gezinsrelatie gelijk te stellen is.
De voorzieningenrechter oordeelde dat op dat moment niet met zekerheid kon worden vastgesteld of de huisgenoot in het appartement woonde, maar dat dit evenmin kon worden uitgesloten. Slaagde de eigenaar erin met een uittreksel uit de Basisregistratie Personen aan te tonen dat de huisgenoot sinds februari 2023 onafgebroken op het adres stond ingeschreven, dan was voorshands voldoende aannemelijk dat zij samen een gezin vormden in de bedoelde zin. De gestelde feiten duidden immers op een sociale eenheid met duurzame en affectieve banden en onderlinge steun en zorg, en voor het aannemen van die gezinsband was een liefdesrelatie niet vereist.[6]
De voorzieningenrechter koos hier voor een voorwaardelijke constructie. De eigenaar moest binnen twee weken na de datum van het vonnis het bedoelde uittreksel aan de VvE verstrekken. Bleef dat uit, of bleek de onafgebroken inschrijving sinds februari 2023 daaruit niet, dan was het hem niet langer toegestaan de huisgenoot in het appartement te laten overnachten.[7] De feitelijke samenwoning werd zo niet zonder meer aangenomen, maar getoetst aan een objectief en eenvoudig te leveren bewijsmiddel.
Overnachtende vrienden vallen buiten de bestemming wonen
Ter zitting lichtte de eigenaar toe dat hij bijles Nederlands geeft aan diverse Poolse mannen, inmiddels vrienden van hem en de huisgenoot, die meehelpen in de zorg en met wie regelmatig gezamenlijk wordt gekookt. Drie tot vijf van hen bleven soms slapen, en twee hadden gedurende een maand in het appartement overnacht. De reden was dat zij vanuit het appartement sneller op hun werk waren dan vanaf hun eigen woonadres, waarna zij met een busje werden opgehaald. Van permanente bewoning was naar zijn mening geen sprake, mede omdat het appartement daarvoor te klein was. Hij meende dat het hem uit hoofde van zijn eigendomsrecht vrijstond hen te laten overnachten, en beriep zich daarbij op artikel 36.2 van de akte.
De vraag of de eigenaar uit hoofde van zijn eigendomsrecht het recht had hen te laten overnachten, beantwoordde de voorzieningenrechter ontkennend. Artikel 27 bepaalt dat het appartement uitsluitend overeenkomstig de bestemming wonen mag worden gebruikt, en dat gebruik door meerdere personen die geen gezin met de eigenaar vormen niet als wonen kan worden aangemerkt. Dat de Poolse mannen geen gezin met de eigenaar vormden, stond niet ter discussie. Doorslaggevend was dat de gestelde frequentie en duur van de overnachtingen die van een incidentele logeerpartij oversteeg. Daarbij woog mee dat de mannen volgens de eigenaar zelf allen over eigen woonruimte beschikten, zodat er geen enkele noodzaak voor de overnachtingen bestond. Het beroep op artikel 36.2 baatte de eigenaar niet. Dat artikel ontslaat een eigenaar weliswaar van de verplichting toestemming te vragen om een tot dusver niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen, maar de eigenaar had ter zitting zelf verklaard dat de Poolse mannen niet bij hem inwoonden. Voor het geval toch van inwoning sprake zou zijn, gold dat artikel 27 op grond van artikel 36.3 prevaleert boven het bepaalde in artikel 36.1 en 36.2. Daaruit volgt dat een eigenaar uitsluitend personen met wie hij een gezin vormt bij zich mag laten inwonen, en met de Poolse mannen vormde de eigenaar geen gezin.[8]
Het spoedeisend belang en de grenzen van de toewijzing
De VvE had naar het oordeel van de voorzieningenrechter een voldoende spoedeisend belang bij een voorziening die de eigenaar verbood de waargenomen mannen te laten overnachten, met uitzondering van de eigenaar zelf en, onder de inschrijvingsvoorwaarde, de huisgenoot. Niet aannemelijk was dat de eigenaar door dat verbod op onevenredige wijze in zijn rechten werd geschaad, nu het hem vrij bleef familie en vrienden te ontvangen voor zover dezen zich correct gedragen en geen overlast veroorzaken.
De ruimere vordering, die ertoe strekte de eigenaar te veroordelen het gebruik van zijn appartement in algemene zin met artikel 27 in overeenstemming te brengen, wees de voorzieningenrechter af. Gesteld noch gebleken was dat de eigenaar op dat moment ook andere personen op vergelijkbare wijze liet overnachten. Bovendien mocht ervan worden uitgegaan dat het de eigenaar op basis van het vonnis duidelijk was dat hij dit ook in de toekomst achterwege diende te laten. Voor meer of andere voorzieningen bestond geen aanleiding.[9]
De voorzieningenrechter verbood het de eigenaar daarom de Poolse mannen nog in zijn appartement te laten logeren, dit op straffe van dwangsommen.
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat een in de splitsingsakte opgenomen bestemming wonen, aangevuld met een uitsluiting van gebruik door personen die geen gezin met de eigenaar vormen, een werkbaar instrument is tegen feitelijke kamerverhuur en logiesachtig gebruik. Bepalend is niet de juridische vorm van de relatie tussen de bewoners, maar of sprake is van een sociale eenheid met duurzame en affectieve banden en onderlinge steun en zorg. Frequente overnachtingen van personen die elders over eigen woonruimte beschikken en geen noodzaak hebben in het appartement te verblijven, vallen buiten die bestemming, ook als de eigenaar ze als vriendschappelijk presenteert.
Voor de praktijk is de bewijsvoorwaarde rond de inschrijving in de Basisregistratie Personen leerzaam. Wie zich op een gezinsband met een huisgenoot beroept, doet er goed aan de samenwoning te onderbouwen met een eenvoudig en objectief verifieerbaar gegeven als een onafgebroken inschrijving op het adres. De rechter kan een overigens aannemelijke gezinsband aan zo’n voorwaarde verbinden zonder de samenwoning op voorhand af te wijzen.
Tot slot toont de gedeeltelijke afwijzing dat een VvE haar vordering nauwkeurig moet afbakenen. Een verbod dat aansluit bij het concreet waargenomen gebruik werd toegewezen, terwijl de ruim geformuleerde nakomingsvordering strandde op het ontbreken van een actueel spoedeisend belang. Een kort geding leent zich voor het beëindigen van een aangetoonde inbreuk, niet voor een algemeen geformuleerd gebod zonder actuele dreiging. Mogelijk dat dit bij een repeterende overtreding van het gebruik conform de bestemming met verschillende huisgenoten dit mogelijk anders maakt, maar daarvan was in deze kwestie geen sprake.
Voetnoten
[1] r.o. 4.2.
[2] r.o. 4.2.
[3] Gerechtshof Den Haag 13 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3719.
[4] Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078.
[5] Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.
[6] r.o. 4.4.
[7] r.o. 4.4.
[8] r.o. 4.6.
[9] r.o. 4.7.
