Rechtbank Rotterdam, 6 maart 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:4156
In deze uitspraak verduidelijkt de kantonrechter hoe een toestemmingsverzoek voor een airco-installatie op een loggia moet worden ingediend binnen een hoofd- en ondersplitsing. Hoewel ook toestemming van de Hoofd-VvE vereist is, heeft de appartementseigenaar zijn verzoek terecht ingediend bij de ondersplitsing waarvan hij lid is. In de vergadering Hoofd-VvE mag hij immers slechts aanwezig zijn en geen stemrecht uitoefenen. Het verzoek moet daarom via de ondersplitsing de weg omhoog vinden. De verzochte vernietiging van het besluit van de vergadering om de airco niet toe te staan, en de daarnaast verzochte vervangende machtiging voor plaatsing van de airco worden evenwel afgewezen. Het besluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat hij geen onafhankelijk deskundigenrapport heeft overgelegd waaruit blijkt dat de airco-installatie binnen de geldende geluidsnorm blijft. Ook ontbreekt een deskundige onderbouwing dat er geen reële alternatieve koelopties bestaan. Daarmee mocht de VvE de gevraagde toestemming weigeren.
De verzoeker in deze procedure (hierna: ‘de appartementseigenaar‘) is eigenaar van een woonappartement in een appartementencomplex te Rotterdam. Het complex kent een gelaagde splitsingsstructuur met een hoofdsplitsing, meerdere ondersplitsingen (A1, A2, A3) en wederom een ondersplitsing van A1 in drie appartementsrechten (A4, A5 en A6). De in deze uitspraak centraal staande appartementseigenaar is lid van ondersplitsing A5.
Op 20 februari 2025 richtte de appartementseigenaar een toestemmingsverzoek aan de ledenvergadering om een airco-unit met buitenunit op zijn loggia te mogen plaatsen. Aan dit verzoek lagen zowel persoonlijke als medische motieven ten grondslag. De echtgenote van de appartementseigenaar is hartpatiënt en heeft last van hartritmestoornissen. Goede nachtrust is voor haar gezondheid van groot belang, waarvoor een slaapkamertemperatuur van circa 18-19 graden noodzakelijk is. Volgens de appartementseigenaar bedraagt de temperatuur in de slaapkamer in de winter nooit minder dan 21 graden en in de zomer nooit minder dan 25 graden. De bestaande zonwering en vloerkoeling bieden onvoldoende verkoeling. Na onderzoek naar alternatieve oplossingen concludeerde de appartementseigenaar dat plaatsing van een airco met buitenunit de meest geschikte optie is.
Het verzoek om een airco te mogen plaatsen is op de vergadering van eigenaars met een meerderheid van stemmen afgewezen. De appartementseigenaar heeft vervolgens de kantonrechter verzocht het besluit te vernietigen en hem een vervangende machtiging voor het plaatsen van de airco te verlenen.
Hoofd- en ondersplitsing
Voordat de kantonrechter toekomt aan de inhoud van het besluit, beantwoordt hij de vraag of de appartementseigenaar zijn toestemmingsverzoek bij de juiste VvE heeft ingediend. De appartementseigenaar is lid van A5, de laagste laag in de structuur, terwijl toestemming voor het plaatsen van een airco-unit ook van de ondervereniging A1 en de Hoofd-VvE is vereist. Het splitsingsreglement van de VvE (A5) bepaalt in artikel 24.3 dat het zichtbaar aanbrengen van luchtbehandelings- en koelinstallaties slechts is toegestaan met toestemming van de vergadering, ook voor tot de privégedeelten behorende buitenruimten. Artikel 26 van diezelfde akte bepaalt vervolgens dat toestemmingen als bedoeld in artikel 24 uitsluitend kunnen worden verleend na voorafgaande goedkeuring van de hoofdvereniging en de ondervereniging A1. Een airco-unit valt naar het oordeel van de kantonrechter onder de in artikel 24.3 bedoelde luchtbehandelings- en koelinstallaties.[1]
Daarmee staat vast dat de appartementseigenaar voor plaatsing van de airco-unit de goedkeuring van drie VvE’s behoeft: de VvE (A5), de ondervereniging A1 en de Hoofd-VvE. Om die toestemmingen te verkrijgen, is een trapsgewijze besluitvorming vereist. Op grond van artikel 5:127 lid 3 BW worden de stemmen van appartementseigenaars met een ondergesplitst appartementsrecht in de hoofdsplitsing uitgebracht door het bestuur van de ondersplitsing. Dat bestuur voert daarbij uit wat in de vergadering van de ondersplitsing is besloten. De kantonrechter overweegt dat voor een besluit in de Hoofd-VvE is vereist dat daaraan voorafgaand in de vergaderingen van eigenaars van alle ondergesplitste appartementsrechten is voorvergaderd en besluiten zijn genomen.[2]
Omdat het toestemmingsverzoek dus via A5 de weg omhoog moet bewandelen en de appartementseigenaar ingevolge artikel 51.4 van de Hoofd-VvE-akte weliswaar de vergadering van de Hoofd-VvE mag bijwonen maar niet het woord mag voeren, kan hij een toestemmingsverzoek niet rechtstreeks bij de Hoofd-VvE of de ondervereniging A1 indienen. De VvE heeft niet toegelicht op welke andere wijze de appartementseigenaar dat zou kunnen doen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de appartementseigenaar in beginsel alleen bij de VvE zijn toestemmingsverzoek kan indienen. Na een besluit van de vergadering van de VvE zal het bestuur van de VvE het verzoek doorspelen naar de vergadering van A1, waarna het bestuur van A1 het verzoek in de vergadering van de Hoofd-VvE kan inbrengen.[3]
Het toestemmingsverzoek van 20 februari 2025 was gericht aan de Algemene Ledenvergadering van de VvE Woonappartementen en/of VvE Woongebouw. Uit de toelichting van partijen begrijpt de kantonrechter dat het verzoek daarmee is gericht aan de VvE (A5) en de ondervereniging A1. Het verzoek is dus aan de juiste vereniging gericht, zodat de VvE terecht als verweerder in rechte is betrokken.[4]
Ten aanzien van het processuele belang van de appartementseigenaar overweegt de kantonrechter dat het besluit van de VvE leidend is voor de wijze waarop het bestuur van de VvE in de vergadering van A1 moet stemmen. De appartementseigenaar heeft daarom belang bij zijn verzoek.[5]
Mogelijke geluidsoverlast en het ontbreken van een deskundigenrapport
De kantonrechter beoordeelt vervolgens of het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Met betrekking daarop is met name interessant dat de VvE toestemming weigerde met als voornaamste bezwaren: geluidshinder door de buitenunit, het eventueel bestaan van alternatieve koelopties met minder overlast, risico’s met betrekking tot wijzigingen aan de gevel en problemen bij toekomstig onderhoud, alsmede precedentwerking.
De kantonrechter stelt vast dat beide partijen gerechtvaardigde belangen hebben. Met betrekking tot het geluidsbezwaar overweegt de rechter dat de wettelijke norm voor geluidshinder maximaal 40 dB bedraagt. De appartementseigenaar voerde aan dat de door hem beoogde buitenunit op één meter afstand een geluidsniveau van 46 dB heeft, maar dat dit door plaatsing op rubberen balken in combinatie met trillingdempers en een geluidswerende omkasting met circa 10 dB kan worden gereduceerd, terwijl de glazenwand van de loggia een aanvullend dempend effect heeft. De leverancier zou hem er bovendien van hebben overtuigd dat het geluid ruim onder de wettelijke norm zal blijven.[6]
De kantonrechter volgt de appartementseigenaar hierin niet. Om te kunnen beoordelen of het geluidsniveau onder de wettelijke norm van 40 dB zal blijven, is een deugdelijke onderbouwing vereist. De stellingen van de appartementseigenaar zijn, tegenover de betwisting door de VvE, zonder nadere onderbouwing onvoldoende. Ook de eigen berekening via de website BerekenHet.nl is onvoldoende en te algemeen, omdat daarmee geen rekening is gehouden met de specifieke omstandigheid dat de buitenunit op een loggia wordt geplaatst. De kantonrechter overweegt dat het op de weg van de appartementseigenaar lag om een onafhankelijk deskundige te vragen inzichtelijk te maken dat het geluidsniveau onder de wettelijke norm zal blijven. Nu een dergelijke berekening ontbreekt, is onvoldoende komen vast te staan dat de beoogde maatregelen de benodigde geluidsdemping opleveren. Op grond hiervan heeft de VvE in redelijkheid kunnen besluiten toestemming te weigeren.[7]
Ten aanzien van het alternatievenverweer overweegt de kantonrechter dat het aan de appartementseigenaar is om te onderbouwen dat er geen goede alternatieve mogelijkheden zijn om voldoende koeling te realiseren. De enkele stelling dat dit niet kan, is daarvoor onvoldoende. De kantonrechter had van de appartementseigenaar verwacht dat hij een advies van een onafhankelijk deskundige zou overleggen, waarin de mogelijkheden en onmogelijkheden van alternatieven, zoals een aanvulling op de WTW-unit, een monoblock of een mobiele airco, worden besproken. Nu een dergelijk advies ontbreekt, is ook op dit punt onvoldoende komen vast te staan dat er geen alternatieve opties bestaan. De VvE heeft daarmee in redelijkheid toestemming kunnen weigeren.[7]
Precedentwerking
De bezwaren van de VvE inzake wijzigingen aan de gevel en toekomstig onderhoud kunnen worden ondervangen door aanvullende voorwaarden of richtlijnen in het huishoudelijk reglement. Ten aanzien van de vrees voor precedentwerking merkt de kantonrechter op dat het verlenen van toestemming aan één eigenaar niet zonder meer meebrengt dat ook aan andere eigenaren toestemming moet worden verleend. Per geval zal moeten worden beoordeeld of toestemming mogelijk is en aan de te stellen voorwaarden wordt voldaan.[8]
Geen vervangende machtiging
Nu het besluit van de VvE niet voor vernietiging in aanmerking komt, is ook het verzoek tot vervangende machtiging niet toewijsbaar. Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW kan de vereiste toestemming van de ledenvergadering worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, maar uitsluitend indien de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Aan dat criterium is in dit geval niet voldaan.[9][10]
De kantonrechter wijst er bovendien op dat een vervangende machtiging nog niet tot gevolg zou hebben dat de appartementseigenaar de benodigde toestemming heeft. Die toestemming zal immers ook nog van de ondervereniging A1 en de Hoofd-VvE moeten komen. Een vervangende machtiging heeft in dat geval alleen tot gevolg dat het bestuur van de VvE in de vergadering van A1 overeenkomstig die machtiging moet stemmen.[11]
Wenk
Deze uitspraak illustreert hoe een appartementseigenaar in een gelaagde splitsingsstructuur zijn weg naar toestemming dient te bewandelen. Wie toestemming nodig heeft van meerdere VvE’s in hoofd- en ondersplitsings, dient afhankelijk van de bewoordingen in de akte zijn verzoek in te dienen bij de ondersplitsing waarvan hij lid is. Pas nadat die vergadering heeft beslist, kan het bestuur het verzoek doorgeleiden naar de hogere lagen van de structuur. Een rechtstreeks verzoek aan de Hoofd-VvE is in beginsel niet mogelijk, zeker niet als de eigenaar aldaar wel de vergadering mag bijwonen maar niet het woord mag voeren.
Inhoudelijk onderstreept de kantonrechter dat een appartementseigenaar die toestemming vraagt voor een installatie met mogelijke geluidshinder, niet kan volstaan met eigen berekeningen of mededelingen van de leverancier. Wie de zorgen van de VvE over geluidshinder serieus wil wegnemen, dient een onafhankelijk deskundigenrapport te overleggen waaruit op basis van de specifieke omstandigheden blijkt dat de wettelijke geluidsnorm niet wordt overschreden. Hetzelfde geldt voor het aantonen dat er geen alternatieve koelopties beschikbaar zijn. Zonder dergelijke deskundigenrapporten zal de rechter de VvE het voordeel van de twijfel geven.
Voetnoten
[1] r.o. 2.4.5 en 2.4.6.
[2] r.o. 2.4.4.
[3] r.o. 2.4.7 en 2.4.8.
[4] r.o. 2.4.8.
[5] r.o. 2.6.
[6] r.o. 2.7.9.
[7] r.o. 2.7.10.
[8] r.o. 2.7.11.
[9] Art. 5:121 lid 1 BW.
[10] r.o. 2.8.
[11] r.o. 2.9.
