Op 10 juni 2026 heeft de Minister van Klimaat en Groene Groei een brief aan de Eerste Kamer gezonden om haar nader te informeren over het toezicht op kleine collectieve warmtesystemen onder de Wet collectieve warmte9
en daarmee een relevante brief voor VvE’s. De Wcw is de opvolger van de Warmtewet. De wet regelt de overstap naar collectieve warmte (zoals stadsverwarming) en heeft als hoofddoel het waarborgen van betaalbaarheid, betrouwbaarheid en duurzaamheid van de levering warmte. De wet is op 9 december 2025 aangenomen door de Eerste Kamer en treedt gefaseerd in werking. De concrete invulling van deze regels volgen met name in het Besluit collectieve warmte.
De brief is voor VvE’s relevant, omdat de minister daarin afzonderlijk ingaat op verhuurders en VvE’s die warmte leveren of doorleveren aan hun eigen huurders of leden. Daarbij bevestigt de minister dat deze situaties grotendeels buiten de reguliere warmteregulering vallen.
Kleine collectieve warmtesystemen
De Wcw maakt onderscheid tussen verschillende vormen van collectieve warmtelevering. Voor kleine collectieve warmtesystemen geldt een lichter regime dan voor grotere collectieve warmtevoorzieningen. Volgens de minister is dat onderscheid aangebracht om de administratieve en uitvoeringslasten te beperken, terwijl verbruikers wel voldoende bescherming moeten behouden.
Voor VvE’s is met name van belang dat zij niet steeds op dezelfde manier worden behandeld als reguliere warmtebedrijven. De achtergrond daarvan is dat appartementseigenaars niet op dezelfde wijze hoeven te worden beschermd tegen hun eigen vereniging als consumenten tegen een extern warmtebedrijf. De appartementseigenaar is immers lid van de VvE en kan via de vergadering van eigenaars invloed uitoefenen op de besluitvorming binnen de vereniging.
Dat betekent echter niet dat de Wcw voor VvE’s geen betekenis heeft. De brief maakt duidelijk dat moet worden gekeken naar de feitelijke rol van de VvE. Daarbij is vooral het onderscheid tussen zelflevering en doorlevering van belang.
Zelflevering door de VvE
Van zelflevering is sprake wanneer de VvE zelf warmte levert aan haar leden. De VvE beheert en exploiteert dan een collectief warmtesysteem. Te denken valt aan een situatie waarin de VvE verantwoordelijk is voor de installatie waarmee de warmte wordt geproduceerd of verdeeld en de VvE die warmte vervolgens aan de appartementseigenaars in rekening brengt.
Volgens de minister heeft een VvE in die situatie in beginsel een vrijstelling of ontheffing nodig. Daarop bestaat een uitzondering voor de VvE die warmte levert aan ten hoogste 20 natuurlijke personen of rechtspersonen met een kleinverbruikersaansluiting. In dat geval hoeft geen vrijstelling of ontheffing te worden aangevraagd.
Ook dan blijft de VvE niet volledig buiten beeld. De meet- en facturatieverplichtingen blijven namelijk van toepassing. De VvE moet dus kunnen verantwoorden welk verbruik is vastgesteld, welke kosten zijn gemaakt en hoe die kosten aan de leden zijn doorbelast.
Voor grotere VvE’s die zelf warmte leveren, verdient dit aandacht. Zodra meer dan 20 kleinverbruikers zijn aangesloten, kan de VvE niet zonder meer aannemen dat zij onder de uitzondering valt.
Doorlevering door de VvE
In de praktijk zal bij veel VvE’s eerder sprake zijn van doorlevering. De VvE neemt dan warmte af van een warmtebedrijf via een centrale aansluiting en verkoopt of belast die warmte vervolgens door aan de individuele leden.
Voor deze situatie bevat de Wcw een algemene uitzondering. Een doorleverende VvE hoeft geen vrijstelling of ontheffing aan te vragen. Dat is voor de praktijk van belang, omdat veel appartementengebouwen een centrale aansluiting of collectieve warmtevoorziening kennen. Zonder deze uitzondering zouden VvE’s al snel met een te zwaar publiekrechtelijk regime worden geconfronteerd.
Ook bij doorlevering blijven de meet- en facturatieverplichtingen gelden. De VvE zal dus moeten zorgen voor een controleerbare administratie. De leden moeten kunnen nagaan op welke gegevens de doorbelasting is gebaseerd en hoe de voorschotten en eindafrekeningen zijn berekend.
Geen tariefregulering voor de VvE
Een belangrijk onderdeel van de brief is dat voor VvE’s die onder dit lichtere regime vallen geen tariefregulering geldt. De ACM stelt in die gevallen dus geen maximumtarieven vast voor de bedragen die de VvE bij haar leden in rekening brengt.
Dat betekent niet dat de VvE volledig vrij is in de vaststelling van de warmtekosten. De interne verhouding tussen de VvE en haar leden wordt beheerst door het appartementsrecht, de splitsingsakte, het toepasselijke splitsingsreglement, de besluiten van de vergadering van eigenaars en de redelijkheid en billijkheid binnen de vereniging.
Voor de VvE-praktijk ligt daar het zwaartepunt. De vraag is niet alleen of de VvE onder een uitzondering van de Wcw valt, maar ook of de interne kostenverdeling binnen de VvE klopt. Een verdeelsleutel voor warmtekosten moet passen binnen de splitsingsakte. Voorschotten en eindafrekeningen moeten deugdelijk worden onderbouwd. Besluiten over onderhoud, vervanging of verduurzaming van warmte-installaties moeten op de juiste wijze worden genomen.
Toezicht door ACM en gemeente
Hoewel VvE’s grotendeels buiten de reguliere warmteregulering vallen, blijft toezicht mogelijk. De ACM houdt toezicht op de naleving van de meet- en facturatieverplichtingen. Het college van burgemeester en wethouders houdt toezicht op de vraag of de VvE terecht onder een uitzondering valt.
Dat kan relevant zijn wanneer onduidelijk is of sprake is van zelflevering of doorlevering. Ook kan discussie ontstaan over de vraag of de VvE terecht uitgaat van de uitzondering voor maximaal 20 kleinverbruikers. Als de VvE ten onrechte meent dat zij onder een uitzondering valt, kan handhaving aan de orde komen. De minister noemt daarbij onder meer de last onder dwangsom en de bestuurlijke boete.
Betekenis voor de VvE-praktijk
Voor VvE’s bevestigt de brief dat zij bij interne warmtelevering niet zonder meer als regulier warmtebedrijf worden behandeld. Bij doorlevering via een centrale aansluiting is geen vrijstelling of ontheffing nodig. Bij zelflevering moet wel worden beoordeeld of de VvE onder de uitzondering voor maximaal 20 kleinverbruikers valt.
De praktische opgave blijft daarmee beperkt, maar niet onbelangrijk. De VvE moet vaststellen of sprake is van zelflevering of doorlevering, controleren of een uitzondering geldt en zorgen voor een controleerbare meting, facturatie en kostenverdeling. Daarbij blijven de splitsingsakte, het reglement en de besluiten van de vergadering van eigenaars leidend.
Lees hier de brief van de minister terug.
