Rechtbank Rotterdam 9 april 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:5764
Een appartementseigenaar verzoekt de kantonrechter om een vervangende machtiging om herstelwerkzaamheden aan leidingschachten, balkon en ventilatiesysteem te laten uitvoeren. Het verzoek is gericht tegen de onder-VvE waarvan zij lid is. De kantonrechter wijst het verzoek af, omdat de leidingschachten en balkons gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing, ondanks dat in de akte voor deze delen van het gebouw een afwijkende kostenverdeling is opgenomen. Niet de onder-VvE maar de hoofd-VvE is bevoegd om deze werkzaamheden uit te voeren.
De feiten
De appartementseigenaar is eigenaar van een appartementsrecht in een gebouw dat is gesplitst in drie appartementsrechten: de onderstrip met index 1 (hierna: ‘A1’), de woningen met index 2 (hierna: ‘A2’) en een kantoorruimte met index 3 (hierna: ‘A3’). A2 is ondergesplitst in dertig appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht van de appartementseigenaar. Zij is van rechtswege lid van de VvE in de ondersplitsing. De appartementseigenaar klaagt al jaren over geur- en wateroverlast. Een door de rechtbank benoemde deskundige heeft geadviseerd de leidingschachten brandwerend en luchtdicht uit te voeren, de ventilatiecapaciteit in haar woning aan te passen en op het balkon afschot in de richting van de afwatering te creëren. Omdat de VvE deze werkzaamheden niet laat uitvoeren, verzoekt de appartementseigenaar de kantonrechter om een vervangende machtiging.
De bevoegdheidsverdeling tussen hoofdsplitsing en ondersplitsing
Uit de overgelegde aktes van splitsing volgt dat de leidingschachten gemeenschappelijk zijn in de hoofdsplitsing. Dat de leidingschachten alleen dienstbaar zijn aan de woningen, en dus aan de ondersplitsing, is volgens de kantonrechter alleen relevant voor de uiteindelijke draagplicht voor de kosten van werkzaamheden. Artikel 9 lid 1 onder a maakt voor de gemeenschappelijkheid geen onderscheid tussen onderdelen van het gebouw die wel of niet dienstbaar zijn aan één appartementsrecht. De hoofd-VvE voert daarom het beheer over de leidingschachten en alleen zij kan, na een besluit van haar vergadering, opdracht geven tot herstelwerkzaamheden. Nu de VvE daartoe niet bevoegd is, kan de appartementseigenaar niet worden gemachtigd om die werkzaamheden in plaats van de VvE uit te voeren.
