Rechtbank Amsterdam 22 juli 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:7511
In een woontoren op de Amsterdamse Zuidas exploiteert een restauranthouder op de begane grond een Spaans grillrestaurant met een houtskoolgrill. De woon-VvE vorderde in kort geding staking van dat gebruik, omdat het reglement bij de akte van hoofdsplitsing het aanleggen van open vuur- en haardinstallaties verbiedt. De voorzieningenrechter kon voorshands niet vaststellen dat de grill onder dat verbod valt en achtte de brandonveiligheid niet aannemelijk. De vordering werd afgewezen.
De feiten
Bij akte van hoofdsplitsing van 31 december 2009 is een toren op de Amsterdamse Zuidas gesplitst in een appartementsrecht op de commerciële ruimten op de begane grond en de eerste verdieping en een appartementsrecht op 82 woonappartementen daarboven. Bij die akte is een Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht, hierna de hoofd-VvE. De woonappartementen zijn ondergesplitst in 82 appartementsrechten met een eigen VvE, hierna de woon-VvE. De commerciële ruimten zijn in 2011 ondergesplitst in twee appartementsrechten met een eigen VvE, waarvan een vennootschap, hierna de eigenaar, rechthebbende is. De bestuurders van beide onder-VvE’s vormen samen het bestuur van de hoofd-VvE.
De eigenaar verhuurt de ruimte op de begane grond aan een exploitant, hierna de restauranthouder, die daar sinds maart 2026 een Spaans grillrestaurant drijft met een houtskoolgrill. Artikel 26.3 van het reglement bij de akte van hoofdsplitsing bepaalt: ‘De Eigenaars en Gebruikers mogen géén open vuur-/haardinstallaties aanleggen.’
Na herhaalde aanschrijvingen en een sommatie van 13 mei 2026 heeft de opstalverzekeraar, die door de woon-VvE was geïnformeerd over ‘het open vuur van boomstammen’, laten weten dat open vuur een verhoogd brandrisico meebrengt en ‘onacceptabel’ is en dat de polis uit voorzorg per 1 januari 2027 zal worden beëindigd. De verzekeraar bood tegelijk een inspectie aan, die ten tijde van de zitting nog niet had plaatsgevonden. In kort geding vorderde de woon-VvE staking van het gebruik van de grill op straffe van een dwangsom.
De kwalificatie van de houtskoolgrill en de brandveiligheid
De vordering rustte op drie gronden: strijd met het reglement, het standpunt van de opstalverzekeraar en overlast voor de bewoners. Geen daarvan gaf aanleiding tot toewijzing. Volgens de woon-VvE kwalificeert de grill als openvuurinstallatie, omdat de houtskool brandt in een niet afgesloten constructie en het eten direct boven de brandende materie wordt bereid, en is in afwijking van het onderliggende modelreglement uitdrukkelijk gekozen voor een verbod en niet voor een toestemmingsvereiste. De eigenaar en de restauranthouder brachten daartegen in dat de bepaling niet los kan worden gezien van de bestemming horeca, die kookapparatuur impliceert, dat het modelreglement is geschreven voor woningen en niet voor woontorens met horeca, en dat het gaat om gloeiend en smeulend houtskool. Gelet op die tegenstrijdige standpunten valt in kort geding ‘voorshands niet vast te stellen of de houtskoolgrill al dan niet onder artikel 26.3 van het reglement valt’.[1]
Wel is aannemelijk dat de brandveiligheid bij het formuleren van het verbod een belangrijke rol heeft gespeeld en dus van belang is bij de toepassing daarvan, hoewel de raadsman van de woon-VvE ter zitting betoogde dat die niet relevant is. Dat de brandveiligheid in het geding is, staat niet vast. Tegenover de stelling dat de grill in strijd met het protocol minder dan tien centimeter van de muur staat en dat een prullenbak als brandbaar materiaal dichtbij stond, heeft de restauranthouder toegelicht dat haar installateur die afstand hier niet nodig acht omdat de wanden uit tegels of RVS bestaan en dat de kolen niet meer gloeiden. Zij maakte voldoende aannemelijk de veiligheidsprotocollen na te leven en een brandveiligheidsexpert te hebben ingeschakeld.[2]
De verzekeraar, de overlast en de belangenafweging
Ook het standpunt van de verzekeraar baatte de woon-VvE niet. Zij had de casus zo gepresenteerd dat sprake is van open vuur van boomstammen in strijd met het reglement, nog voordat de verzekeraar de situatie zelf kon beoordelen, zodat dat standpunt niet op een objectieve weergave van de feiten berust. Dat de aangeboden inspectie uitbleef, ligt bovendien bij de bestuurders van de woon-VvE zelf, die daarvoor als bestuurders van de hoofd-VvE toestemming moeten geven.[3] De geuroverlast bleef onbeoordeeld, omdat die volgens de woon-VvE niet spoedeisend is en partijen daar onderling uitkomen.[4] Ook de belangenafweging bracht geen ander oordeel, nu de houtskoolgrill essentieel is voor het restaurantconcept en de bewoners de brandonveiligheid vooralsnog onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt.[5] De gevraagde voorziening werd geweigerd.[6]
Voetnoten
[1] r.o. 4.4
[2] r.o. 4.4
[3] r.o. 4.5
[4] r.o. 4.6
[5] r.o. 4.7
[6] r.o. 5.1
