Rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter, locatie Almere, 17 juni 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:3528
De kantonrechter verleent een appartementseigenaar achteraf een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW voor spoedeisend herstel aan gemeenschappelijke bouwdelen, omdat het uitblijven van een VvE-besluit gelijkstaat aan een weigering van toestemming zonder redelijke grond. De kosten van het herstel komen voor rekening van de VvE, te verdelen naar breukdelen.
De kern van de zaak
Twee appartementseigenaren binnen dezelfde VvE verschilden van mening over spoedeisend herstel aan gemeenschappelijke bouwdelen. De eigenaren van het appartementsrecht met indexnummer 1 (hierna: A1) troffen bij de renovatie van hun woning gebreken aan het balkon, de serre en een dragende buitenmuur bij de badkamer. Zij lieten de noodzakelijke werkzaamheden uitvoeren zonder dat de VvE hiertoe vooraf had besloten. De eigenaar van het andere appartementsrecht (hierna: A2) betwistte dat deze kosten voor rekening van de VvE kwamen.
Tijdens de daarop volgende vergadering van eigenaars kwam over het voorstel om de kosten ten laste van de VvE te brengen geen besluit tot stand. Het toepasselijke splitsingsreglement vereist voor besluiten algemene, dat wil zeggen unanieme, stemmen. Omdat de eigenaar van A2 niet instemde, bleef een formeel besluit uit. De eigenaar van A2 verlangde overigens aan het begin dat de vergadering alleen doorgang zou vinden als de echtgenote, mede-eigenaar van A1, zou vertrekken. Zij heeft de vergadering vervolgens verlaten, waarna deze werd voortgezet met alleen de andere koper en de eigenaar van A2.
Het oordeel van de kantonrechter
De kantonrechter oordeelt dat dit uitblijven van een besluit gelijkstaat aan een weigering van toestemming in de zin van artikel 5:121 BW. Op grond van die bepaling kan een appartementseigenaar de kantonrechter vragen om een vervangende machtiging wanneer medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
Dat dit verzoek pas achteraf wordt gedaan, staat daaraan niet in de weg. De kantonrechter verwijst daartoe naar de wetsgeschiedenis, waarin is hierover is opgemerkt:
“Meent de verzoeker dat de rechtshandeling geen verder uitstel kan lijden, dan kan hij haar verrichten onder voorbehoud van verkrijging van de nodige machtiging die de rechter dan eventueel nog achteraf kan verlenen.”.[1]
Hieruit kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden afgeleid dat op basis van objectieve gegevens moet worden vastgesteld dat de werkzaamheden inderdaad geen uitstel konden lijden, op straffe van verval van het recht om achteraf vervangende machtiging te vragen. De wetgever laat het immers aan de beoordeling van de verzoeker over of de werkzaamheden uitstel kunnen dulden. Wel ligt voor de hand dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek, zoals de onmogelijkheid de noodzaak van de werkzaamheden of de redelijkheid van de kosten nog te controleren, voor rekening en risico van de verzoekende partij komen.
Inhoudelijk oordeelt de kantonrechter dat de geconstateerde gebreken gemeenschappelijke bouwdelen betreffen, waarvoor de VvE op grond van het splitsingsreglement verantwoordelijk is. De eigenaren van A1 hadden de eigenaar van A2 tijdig geïnformeerd en een offerte toegezonden, en tegen de hoogte van de kosten was geen bezwaar gemaakt. Onder deze omstandigheden had de eigenaar van A2 haar toestemming niet zonder redelijke grond mogen weigeren. De kantonrechter verleent daarom een machtiging voor de resterende werkzaamheden en bepaalt dat de eigenaar van A2 de kosten naar rato van haar breukdeel dient te dragen.[2]
Beide eigenaren van één appartementsrecht mogen gezamenlijk vergadering bijwonen
Interessant is nog te vermelden is dat de kantonrechter daarnaast oordeelt dat de eigenaar van A2 moet dulden dat beide eigenaren van A1 gezamenlijk de vergadering bijwonen. Iedere appartementseigenaar heeft immers op grond van artikel 5:127 lid 1 BW toegang tot de vergadering.
Wenk
Deze uitspraak bevestigt dat een eigenaar die spoedeisend onderhoud aan gemeenschappelijke delen uitvoert als de vergadering weigert in te stemmen, de kosten via een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW alsnog op de VvE verhalen, ook wanneer dat verzoek pas achteraf wordt gedaan.
Voor de praktijk is van belang dat de eigenaar die de kosten wil verhalen, de andere eigenaar tijdig en volledig informeert over de aard van het gebrek, de spoedeisendheid en de hoogte van de kosten. Die zorgvuldige informatievoorziening speelde in deze zaak een belangrijke rol bij het oordeel dat toestemming zonder redelijke grond was geweigerd.
Voetnoten
[1] Parlementaire Geschiedenis van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Zakelijke rechten, MvA II, blz. 399 (r.o. 4.11).
[2] r.o. 4.16.
