Rechtbank Noord-Holland 17 juni 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:7053
Het jarenlang gedogen van airco-installaties brengt niet mee dat een appartementseigenaar deze zonder toestemming van de vergadering mag vervangen of uitbreiden. In deze zaak moest de eigenaar de zonder toestemming geplaatste buitenunits verwijderen en verwijderd houden, op straffe van een dwangsom. Daarnaast bevestigt de rechtbank dat de bijdrageplicht wordt bepaald door de breukdelen in de splitsingsakte er is bij de verdeling van de gemeenschappelijke kosten geen ruimte voor een redelijkheidstoets.
De feiten
Het pand is in 1975 gesplitst in 186 appartementsrechten, waaronder drie bedrijfsruimtes. De splitsingsakte verplicht iedere eigenaar tot een voorschotbijdrage naar het voor hem geldende breukdeel en schrijft voor iedere op-, aan- of onderbouw toestemming van de vergadering van eigenaars voor. Het appartementsrecht van de eigenaar (hierna: A1), een bedrijfsruimte, heeft een breukdeel van 373/10.000.
De eigenaar is sinds 2021 eigenaar van A1 en heeft sindsdien geen enkele voorschotbijdrage aan de VvE betaald. Zij vindt de breukdelen onredelijk en heeft tevergeefs geprobeerd de splitsingsakte te laten wijzigen en eerdere ALV-besluiten te laten vernietigen.[1] Ook heeft zij, na een afwijzend besluit van de ALV, zonder toestemming twee bestaande buitenunits vervangen en een derde unit geplaatst. De VvE vorderde betaling van de achterstand, verwijdering van de units en twee verklaringen voor recht.
Toestemming voor de buitenunits kan niet worden vervangen door jarenlang gedogen
Voor het vervangen van bestaande buitenunits van de airco-installatie is toestemming van de ALV vereist. Dat de VvE tegen de oude units nooit had opgetreden, was voor de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat de eigenaar gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat vervanging zonder toestemming was toegestaan.[2] Voor de derde, nieuwe unit had de ALV legitieme vragen over de constructieve gevolgen en de geluidsbelasting, waarop de eigenaar geen onderbouwd antwoord heeft gegeven.[3] Omdat geen van de drie units met toestemming is geplaatst, moet de eigenaar ze verwijderen en verwijderd houden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-. Ook wijst de rechtbank de verklaring voor recht toe dat de eigenaar aansprakelijk is voor de schade die met plaatsing en verwijdering van de units samenhangt, ook al staat de omvang daarvan nog niet vast.[4]
Bijdrageplicht conform breukdelen
Ook stelt de rechtbank vast dat de eigenaar op grond van artikel 5:113 lid 2 BW en artikel 18 lid 2 van de splitsingsakte in beginsel maandelijks moet bijdragen. Omdat het verzoek tot wijziging van de akte en het verzoek tot vernietiging van de ALV-besluiten beide al waren afgewezen, blijft de bestaande verdeelsleutel leidend.[5] Dat de eigenaar de breukdelen onredelijk vindt, doet daaraan dus niet af, en voor matiging van het gevorderde bedrag bestaat om diezelfde reden geen grondslag.[6] De rechtbank wijst de achterstallige bijdragen van € 81.413,46 daarom volledig toe, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf het moment van verzuim en niet pas vanaf de sommatie zoals de eigenaar had bepleit.[7]
Algemene vordering tot naleving akte
Een afzonderlijke verklaring voor recht dat de eigenaar de akte moet naleven, wijst de rechtbank wel af. Die verplichting volgt al rechtstreeks uit de wet en de akte, zodat de VvE daarbij onvoldoende belang heeft.[8]
Wenk
Voor installaties aan de gevel of het gebouw geldt dat toestemming van de vergadering van eigenaars nodig blijft, ook wanneer vergelijkbare installaties al jarenlang zonder toestemming aanwezig zijn. Die toestemming is op grond van elk modelreglement vereist, zo ook in onderhavige zaak. Een eigenaar die vertrouwt op stilzwijgende toestemming van de VvE en toch eigenmachtig te werk gaat, loopt een reëel risico op een verwijderingsvordering met dwangsom.
Deze uitspraak laat daarnaast wederom zien dat bezwaren tegen breukdelen in een splitsingsakte alleen via wijziging van die akte of vernietiging van het onderliggende ALV-besluit effect kunnen hebben. Zolang die weg niet is bewandeld of niet tot resultaat heeft geleid, blijft de bestaande verdeelsleutel gewoon gelden.
Voetnoten
[1] Rb. Noord-Holland 16 april 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:4267 en Rb. Amsterdam 11 februari 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:865
[2] r.o. 4.15.
[3] r.o. 4.16.
[4] r.o. 4.20.
[5] r.o. 4.4.
[6] r.o. 4.5.
[7] r.o. 4.7.
[8] r.o. 4.11.
