Rechtbank Noord-Nederland 19 juni 2026, ECLI:NL:RBNNE:2026:3605
Een verzoek tot vernietiging van een verduurzamingsbesluit kan het project laten stranden voordat de rechter beslist, doordat offertes en financieringsaanbiedingen voor het einde van de gerechtelijke procedure verlopen. In deze zaak besloot de vergadering van eigenaars van een complex met 124 woningen en 40 garages met ruim negentig procent van de stemmen tot zeven energiebesparende maatregelen en tot een lening van het Nationaal Warmtefonds van bijna 2 miljoen euro met een looptijd van twintig jaar. Een eigenaar van drie appartementsrechten vroeg schorsing, nietigverklaring en vernietiging. De kantonrechter wees alle verzoeken af, twee dagen voor het verstrijken van het financieringsaanbod.
Een besluit tot verduurzaming kan de toets van de rechter doorstaan en toch nooit worden uitgevoerd. Wie als eigenaar vernietiging van een dergelijk besluit verzoekt, hoeft de procedure niet te winnen om de verduurzaming tot stilstand te brengen. De met de gerechtelijke procedure benodigde tijd is daarvoor vaak genoeg. Offertes van aannemers en installateurs verlopen, prijzen lopen op en financiers houden hun aanbod niet onbeperkt gestand. Tegen de tijd dat de rechter in het voordeel van de VvE beslist zijn die verlopen en moet de VvE opnieuw beginnen met een nieuw plan, nieuwe prijzen en een nieuwe rente. Het resultaat is dat een besluit dat op ruime steun kan rekenen, feitelijk sneuvelt zonder dat het inhoudelijk onderuit is gegaan.
De uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland is een voorbeeld van deze geregeld voorkomende situatie, maar laat zien dat dit niet oneindig door kan gaan.
De feiten
Het appartementencomplex in Hoogeveen is bij akte van 29 december 1976 gesplitst in 164 appartementsrechten, waarna de splitsing op 29 januari 1979 is gewijzigd. In de akte is het Modelreglement 1973 van toepassing verklaard, met een aantal afwijkingen. Het complex bestaat uit 124 woningen en 40 garages. Het stemrecht komt uitsluitend toe aan de eigenaars van de woningen.
De VvE onderzoekt al meerdere jaren of het complex kan worden verduurzaamd en liet zich daarbij bijstaan door een adviesbureau. Na het stranden van de eerste plannen stelde dat bureau een nieuw verduurzamingsplan op.
In 2022 stemde de vergadering van eigenaars in met een pakket energiebesparende maatregelen en met een lening van het Nationaal Warmtefonds (NWF) van € 2.500.000,-. Een van de eigenaars verzocht vernietiging van die besluiten. Dat verzoek werd bij beschikking van 13 juni 2023 afgewezen, maar door het verloop van die procedure verviel het aanbod van het NWF en zijn de plannen niet uitgevoerd.
Het nieuwe plan is voorgelegd aan een bijzondere algemene ledenvergadering van 23 maart 2026. De vergadering van eigenaars nam daar vijf besluiten. Zij stemde in met zeven energiebesparende maatregelen, te weten het vervangen van ruiten, het isoleren van de spouwmuur, het vervangen van voordeuren, het isoleren van de borstwering, het isoleren van het dak, het plaatsen van zonnepanelen ten behoeve van de algemene ruimten en het isoleren van de vloer. Verder accordeerde de vergadering de projectbegroting, besloot zij tot het aangaan van een lening bij het NWF van € 1.999.829,- met een looptijd van 240 maanden tegen een rente van 3,63%, stelde zij een gewijzigde begroting en een gewijzigde VvE-bijdrage vast en paste zij het meerjarenonderhoudsplan aan, waarbij het vervangen van de dakbedekking de belangrijkste wijziging vormde.
Het adviesbureau lichtte de werkzaamheden op de vergadering toe, inclusief de lening en de gevolgen voor de maandelijkse bijdrage. De appartementseigenaar was aanwezig en stelde geen verdere vragen. Van de 112 geldig uitgebrachte stemmen sprak meer dan negentig procent zich voor de besluiten uit. De appartementseigenaar stemde tegen alle besluiten.
Op 23 april 2026 verzocht een eigenaar van drie appartementsrechten de besluiten te schorsen totdat onherroepelijk zou zijn beslist en verzocht daarnaast om nietigverklaring en vernietiging.
Daarop heeft het NWF kenbaar gemaakt dat het renteaanbod tot 21 juni 2026 zou gelden. Het NWF liet verder weten geen lening te verstrekken zolang een procedure liep en evenmin een nieuw traject te willen starten, gelet op het risico van herhaalde procedures. Na overleg met de VvE verklaarde het NWF zich bereid de lening te verstrekken indien de kantonrechter uiterlijk 21 juni 2026 in het voordeel van de VvE zou beslissen of een vervangende machtiging zou verlenen. De VvE startte daarnaast een kort geding, waarin op dezelfde dag als deze beschikking door de voorzieningenrechter uitspraak is gedaan. De beschikking dateert van 19 juni 2026, twee dagen voor het verstrijken van de termijn van het NWF.
Geen ruimte voor een nadere schriftelijke reactie
De kantonrechter stelt eerst vast dat het verzoekschrift tijdig ter griffie is ontvangen, zodat de appartementseigenaar in zijn verzoek kan worden ontvangen. Ter zitting vroeg hij vervolgens de gelegenheid om nog schriftelijk op de verweerschriften te reageren. Dat verzoek wijst de kantonrechter af. De verweerschriften zijn meer dan vijf dagen voor de mondelinge behandeling ingediend, waarmee is voldaan aan artikel 1.5.5 van het landelijke procesreglement voor verzoekschriftprocedures.[1]
De bevoegdheid van de VvE om een geldlening aan te gaan
Ter zitting voerde de appartementseigenaar aan dat de VvE op grond van artikel 38 van het splitsingsreglement niet bevoegd was de lening met een looptijd van twintig jaar aan te gaan. Die bepaling regelt dat over het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, slechts door de vergadering van eigenaars kan worden beslist en dat dit alleen mogelijk is voor zover het reglement daartoe de bevoegdheid geeft. Volgens de appartementseigenaar ontbrak die bevoegdheid, zodat het leningbesluit nietig zou zijn.
Daartegenover staat de bevoegdheid van een VvE om geldleningen aan te gaan, met de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars per 1 januari 2018 in de wet is verankerd.[2] Die bevoegdheid geldt tenzij het reglement het aangaan van een geldlening uitdrukkelijk uitsluit. De kantonrechter overweegt, onder verwijzing naar de memorie van toelichting, dat een bepaling als artikel 38 van het splitsingsreglement niet volstaat om die expliciete wettelijke regel opzij te zetten.[3] Een uitdrukkelijke uitsluiting van de bevoegdheid tot het aangaan van een geldlening ontbreekt in het reglement. De kantonrechter verwijst daarbij naar een uitspraak van de Rechtbank Overijssel over een besluit tot het aangaan van een energiebespaarlening.[4] Het besluit tot het aangaan van de lening bij het NWF is dan ook niet nietig.
Ruimte om af te wijken van de verdeelsleutel bij verduurzaming
Het voornaamste bezwaar van de appartementseigenaar betrof de kostenverdeling. Volgens hem worden de kosten van de verduurzaming onevenredig zwaar op de woningen afgewenteld en dragen de garages te weinig bij. Dat zou in strijd zijn met de verdeelsleutel van artikel 23 van het splitsingsreglement, waarover eerder al procedures bij de kantonrechter en het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zijn gevoerd. Om die reden zouden de besluiten over de VvE-bijdrage, de begroting 2026 en het meerjarenonderhoudsplan nietig zijn wegens strijd met het reglement.
De kantonrechter volgt dat betoog niet. De bestreden besluiten zien niet op de kosten van normaal onderhoud in de zin van artikel 17 onder a van het splitsingsreglement, maar op uitgaven die tot verduurzaming leiden.[5] Voor die categorie kennen artikel 17 onder b en artikel 37 lid 8 van het splitsingsreglement een profijtbeginsel. De eigenaar ‘die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen’.[6] De energiebesparende maatregelen strekken primair ten voordele van de woningen. De garages hebben daarvan geen, althans aanmerkelijk minder profijt. Die bepalingen laten daarom ruimte om van de verdeelsleutel af te wijken. De kantonrechter verwijst in dit verband naar een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.[7] Van nietigheid wegens strijd met het reglement is dus geen sprake.
Zorgvuldige voorbereiding en de onzekerheid die aan prognoses eigen is
Subsidiair beriep de appartementseigenaar zich op vernietigbaarheid wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Hij wees erop dat aanzienlijke bedragen aan onderzoeken en adviezen zijn besteed terwijl het plan telkens wijzigde, dat onvoldoende inzicht bestaat in de werkelijke energiebesparing en in de vraag of het plan binnen het begrote bedrag realiseerbaar is, dat de terugverdientijd veel te lang is en dat mogelijk nog brandwerende maatregelen nodig zijn. Gelet op het financiële belang zouden de besluiten te lichtvaardig zijn genomen. Voor hemzelf zouden zij een extra verplichting van ongeveer € 52.614,39 over twintig jaar meebrengen. De VvE bestreed die berekening en voerde aan dat de bijdrageverhoging te hoog is berekend en dat de terugverdientijd volgens het energierapport gemiddeld twintig jaar bedraagt en voor de zonnepanelen vier jaar.
De kantonrechter wijst het beroep op de redelijkheid en billijkheid af. Daarbij weegt mee dat de VvE al meerdere jaren onderzoekt of energiebesparende maatregelen kunnen worden getroffen, dat meer dan negentig procent van de leden zich tijdens de vergadering voor de verduurzaming met een lening van het NWF heeft uitgesproken en dat de VvE voldoende heeft toegelicht en onderbouwd dat het voorstel zorgvuldig is voorbereid en dat aan de leden voldoende en realistische informatie is gegeven. Dat de energiebesparing niet met zekerheid vaststaat, ‘is inherent aan het feit dat met prognoses moet worden gewerkt’, aldus de kantonrechter.[8] Ook het risico van kostenoverschrijdingen is een bekend gegeven. Dat over brandwerende maatregelen nog geen besluit is genomen, maakt de beoordeling evenmin anders.
Schorsing geweigerd
Blijft over het verzoek de besluiten te schorsen totdat onherroepelijk is beslist. De appartementseigenaar stelde daarbij belang te hebben, omdat uitvoering van de besluiten tot een onomkeerbare situatie leidt. De kantonrechter overweegt dat dit geen reden is om anders te beslissen, te minder nu een overgrote meerderheid van de leden van de VvE er groot belang bij heeft de verduurzamingsmaatregelen te kunnen realiseren.
Kortom, de kantonrechter heeft alle verzoeken afgewezen.
Wenk
Voor reglementen van vóór 2018 geldt dat de wettelijke bevoegdheid van de VvE tot het aangaan van een geldlening het uitgangspunt is. Een reglementsbepaling die het aangaan van langlopende verplichtingen aan een besluit van de vergadering van eigenaars koppelt en daarvoor een grondslag in het reglement verlangt, is niet genoeg om die bevoegdheid tot het aangaan van een geldlening uit te sluiten. Wie de bevoegdheid succesvol wil betwisten, zal een uitdrukkelijk verbod tot het aangaan van een geldlening in het reglement moeten aanwijzen.
Bij verduurzaming is de standaardverdeelsleutel niet zonder meer beslissend. Kent het reglement een profijtbeginsel voor herstellingen en vernieuwingen buiten normaal onderhoud, dan kan de vergadering de kosten leggen bij de appartementsrechten die van de maatregel profiteren. Voor de praktijk is van belang dat het verschil in profijt aantoonbaar is. Het is daarom raadzaam in de vergaderstukken daarom onderbouwd vast te leggen vast waarom bepaalde appartementsrechten geen of aanmerkelijk minder voordeel hebben, zodat een besluit over de kostenverdeling die toets kan doorstaan.
Tot slot de factor tijd. Zoals in de inleiding al aangegeven, kan een lopende procedure een financieringsaanbod doen vervallen, waarna een breed gedragen besluit sneuvelt zonder dat het uiteindelijk inhoudelijk bij de kantonrechter onderuit is gegaan. Wie dat wil voorkomen, plant de besluitvorming ruim binnen de geldigheidsduur van offertes en financieringsaanbod en informeert de financier over de procedure en de te verwachten uitspraakdatum. Loopt de termijn desondanks af, dan biedt een kort geding parallel aan de bodemprocedure mogelijk uitkomst, zo nodig met een verzoek om een vervangende machtiging tot medewerking, zoals de VvE hier deed.
Maak daarnaast de voorbereiding zichtbaar met meerjarig onderzoek, deskundige begeleiding, een toelichting op de vergadering en realistische informatie over besparing, kosten en looptijd. Onzekerheid over de exacte besparing en het risico van kostenoverschrijding zijn inherent aan prognoses en leveren op zichzelf geen strijd met de redelijkheid en billijkheid op, zodat een beroep daarop van de eigenaar die zich verzet weinig kans maakt.
Voetnoten
[1] r.o. 4.2.
[2] Artikel 5:126 lid 4 BW.
[3] r.o. 4.3.1.
[4] Rechtbank Overijssel, 9 april 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:1217.
[5] r.o. 4.3.2.
[6] r.o. 4.3.2.
[7] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2763.
[8] r.o. 4.4.
