De aanleg van oplaadpunten voor elektrische voertuigen in VvE’s

Deze publicatie van mr. dr. M.C.E. (Mechteld) van der Vleuten, mr. C.N. (Claudia) Siewers en mr. C.J.C.M. (Kees) Oomen verscheen eerder in deel 11 van de WPNR-boekenreeks Vervolg ‘Boek 5 BW van de toekomst’- Het ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten (Sdu 2020, ISBN: 9789012406239).

1. Inleiding

De overheid is een groot voorstander van de realisatie van voldoende oplaadpunten, ook in appartementencomplexen. Om deze doelstelling te bereiken, heeft de overheid dan ook meerdere stimulerende maatregelen getroffen. Zo heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken in haar nieuwsbrief van oktober 2019 aangegeven dat de herziene Energy Performance of Building Directive (EPBD), die de Europese Commissie op 10 juli 2018 vaststelde, in Nederland geldt vanaf 10 maart 2020.[112] Eén van de doelen van de herziene EPBD is om elektrisch vervoer te faciliteren door de aanleg van laadinfrastructuur in de private gebouwde omgeving. Daarom geldt per 10 maart 2020 bij nieuwbouw of ingrijpende renovatie van gebouwen met meer dan tien parkeervakken dat bij woongebouwen voortaan elk parkeervak moet worden voorzien van loze leidingen. Hier moet men bij de ontwikkeling van bouwplannen momenteel al rekening mee houden. Bij renovatie geldt een uitzondering wanneer de kosten van de laadinfrastructuur meer dan 7% van de renovatiekosten betreffen. De Energiebespaarlening van het Nationaal Energiebespaarfonds (sinds 22 juli 2020 is de nieuwe naam Nationaal Warmtefonds) is onlangs uitgebreid zodat VvE’s financiering voor oplaadpunten kunnen aanvragen. Daarnaast wordt er gewerkt aan het vereenvoudigen van de besluitvorming rond laadinfrastructuur binnen VvE’s. Het hebben van oplaadpunten behoort aldus weldra tot de normale exploitatie van een gebouw.

Besluitvorming over energiebesparende en duurzaamheidsmaatregelen is in de Tweede Kamer onderwerp van overleg geweest. Daarbij ging het vooral over de belemmeringen die de besluitvorming in VvE’s opwerpt. De werkgroep WMANL heeft in mei 2019 een advies aan de Minister van Binnenlandse Zaken uitgebracht,[113] die daarom had verzocht ter uitwerking van de motie van Kamerlid Van Eijs.[114]

Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van het advies van de werkgroep inzake oplaadpunten, de reactie van de minister daarop en de vragen die naar aanleiding van die reactie nog te beantwoorden zijn.

2. Locatie, gebruik en eigendom van het oplaadpunt

Een oplaadpunt bestaat uit het oplaadpunt zelf, een installatie en leidingwerk. Hier wordt dit gemakshalve gezamenlijk aangeduid als ‘oplaadpunt’. Het belang van soepele besluitvorming c.q. zo min mogelijk belemmeringen voor deze vorm van een energiebesparende of verduurzamingsmaatregel is groot.[115]

Bij het bepalen van de ideale besluitvorming inzake de realisatie van oplaadpunten in of bij een appartementengebouw, zijn de volgende vragen van belang: gaat het om een oplaadpunt op een gemeenschappelijk gedeelte of op een privégedeelte? Gebruikt één eigenaar het oplaadpunt of mogen alle eigenaren van het oplaadpunt gebruikmaken? Alle varianten worden in het hierna volgende besproken.

2.1 Locatie: privé of gemeenschappelijk

Als men een oplaadpunt plaatst, maakt het voor de besluitvorming verschil of het aangebrachte oplaadpunt bij een privéparkeerplaats of bij een gemeenschappelijke parkeerplaats staat. Een parkeerplaats kan zijn gesitueerd in een privégedeelte, maar kan ook onderdeel zijn van een gemeenschappelijk gedeelte. Een privéparkeerplaats wordt vaak ter plekke aangeduid met een nummer, een bord of een parkeerhek. Een gemeenschappelijke parkeerplaats is een terrein waarop alle eigenaars bevoegd zijn om één of meer voertuigen te parkeren. Eén specifieke eigenaar heeft niet het alleenrecht op een van die parkeerplekken.

Als een parkeerplaats als privéparkeerplaats is aangeduid, zijn de aangrenzende muur of het plafond veelal niet privé- maar gemeenschappelijk eigendom. Ook de bron van de stroomvoorziening is gemeenschappelijk. Dat betekent dat bij de plaatsing van een oplaadpunt op een privégedeelte onvermijdelijk ook de gemeenschappelijke gedeelten betrokken zullen zijn. Denk hierbij aan de aansluiting op de stroomvoorziening, het aanbrengen van de kabels over de gemeenschappelijke gedeelten en mogelijk ook het ophangen van het oplaadpunt zelf aan de gemeenschappelijke muur.

2.2 Gebruik: exclusief gebruiksrecht of gemeenschappelijk

Staat het oplaadpunt bij een gemeenschappelijke parkeerplaats, dan is het van belang of de eigenaar verwacht het exclusieve recht te verkrijgen om – met uitsluiting van anderen – bij het oplaadpunt te kunnen parkeren, om zo exclusief gebruik te kunnen maken van het oplaadpunt. Als de eigenaar verwacht met uitsluiting van anderen te kunnen parkeren bij het oplaadpunt, is dat ook van belang voor de besluitvorming. Die gedachte botst namelijk met het uitgangspunt van gezamenlijke eigendom van het complex. Het onttrekken van een parkeerplaats aan de gemeenschappelijke gedeelten komt daarmee in strijd met het reglement. Dit onttrekken is daardoor niet zonder meer mogelijk.

2.3 Eigendom: privé-eigendom of gemeenschappelijk eigendom

Tot slot is van belang of de installatie gemeenschappelijk eigendom wordt of niet. Dit onderscheid is van belang voor de verdeling van de realisatiekosten, de onderhoudskosten en de energiekosten.

3. Juridisch kader plaatsing oplaadpunten

 Deze paragraaf gaat dieper in op de appartementsrechtelijke regels die gelden voor realisatie van een oplaadpunt. Hierbij maakt de paragraaf onderscheid tussen een (gemeenschappelijk) oplaadpunt ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars en een oplaadpunt ten behoeve van een individueel lid.[116]

3.1 Besluitvorming

De aanschaf en installatie van een oplaadpunt ten behoeve van algemeen gebruik op een gemeenschappelijk gedeelte is te kwalificeren als de aanleg van een nieuwe installatie die buiten het normale onderhoud van de VvE valt. Dit heeft gevolgen voor de besluitvormingsvereisten waarmee de vergadering van eigenaars moet werken. Denk hierbij aan het voorstel tot aanschaf en installatie van het oplaadpunt, zoals in het voorgaande hoofdstuk uitgebreid werd toegelicht. De modelreglementen van de KNB stellen immers zwaardere eisen aan de totstandkoming van een besluit door de vergadering van eigenaars tot aanschaf van een nieuwe installatie. Dergelijke zwaardere eisen gelden eveneens voor het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan.[117] Uit het MR 1973 en het MR 1983 volgt dat dergelijke besluiten een meerderheidsvereiste van ten minste drie vierde van het aantal uitgebrachte stemmen kennen. Bij die besluiten geldt ook nog een quorum, dat de aanwezigen of vertegenwoordigden ten minste twee derde van het mogelijk aantal stemmen moeten kunnen uitbrengen. De MR 1992, 2006 en 2017 bepalen dat dergelijke besluiten slechts kunnen worden genomen met een meerderheid van ten minste twee derde van het aantal uitgebrachte stemmen. Ook hier geldt een quorum, dat de aanwezigen of vertegenwoordigden ten minste twee derde van het mogelijke aantal stemmen moeten kunnen uitbrengen (zie het schema in paragraaf 2.6 van hoofdstuk IV, pagina 143).

3.1.1. Nieuwe installatie?

Het is de vraag of de installatie van een privé-oplaadpunt op een gemeenschappelijk gedeelte ook kwalificeert als de aanleg van een nieuwe installatie in de zin van de modelreglementen. De uitspraak van gerechtshof Amsterdam d.d. 29 december 2009 biedt ruimte voor de stelling dat ook voor besluiten aangaande individuele voorzieningen een gekwalificeerde meerderheidseis moet gelden.[118] Deze onzekerheid achten wij onwenselijk. In die casus ging het om het aanbrengen van een gsm-antenne op het gemeenschappelijke dak. Het MR 1973 was van toepassing. Het hof oordeelt dat het in dit geval niet gaat om een installatie die als uitvloeisel van het normale beheer is te beschouwen. De plaatsing van een gsm-zendinstallatie valt immers niet binnen de normale exploitatie van een appartementencomplex (ro. 4.24) en, zo stelt het hof, de gekwalificeerde meerderheidseis is van kracht. Bovendien ging het hier om een derde (T-Mobile).

Privé-oplaadpunt op privégedeelte kwalificeert niet als ‘nieuwe installatie’

Het aanbrengen van een privé-oplaadpunt op een eigen parkeerplaats (privégedeelte) op kosten van een eigenaar (dus niet ten laste van de VvE) waarbij nu eenmaal onvermijdelijk gemeenschappelijke gedeelten zijn betrokken, kwalificeert wat ons betreft niet als het aanleggen van een nieuwe installatie in de zin van de modelreglementen. Het is ‘slechts’ een handeling waarvoor de medewerking van de VvE vereist is. Dat impliceert besluitvorming met gewone meerderheid.

4. Varianten

 Hierna worden enkele varianten besproken van oplaadpunten qua eigendom, locatie en gebruik.

4.1 Variant 1: eigen oplaadpunt op een privégedeelte met een exclusief gebruiksrecht

Het is mogelijk dat een individuele appartementseigenaar op eigen kosten een oplaadpunt op zijn privégedeelte realiseert. Indien de parkeerplaats een privégedeelte is, dan staat het de betreffende eigenaar vrij om binnen de kaders van het splitsingsreglement er mee te doen wat hij of zij wil. Het plaatsen van een oplaadpunt is dan een mogelijkheid, maar in de meeste gevallen is desalniettemin voorafgaande toestemming van de VvE vereist. Bijvoorbeeld voor de stroomvoorziening die via de gemeenschappelijke gedeelten loopt en aansluiting op een gemeenschappelijke voorziening nodig heeft. Voor dit besluit geldt over het algemeen geen gekwalificeerde meerderheidseis. Een volstrekte meerderheid volstaat en, afhankelijk van het reglement, met of zonder quorum van 50%.

Modelreglement 2017: notificatieplicht i.c.m. standaard voorwaarden

In afwijking van de oudere modelreglementen bepaalt art. 28 lid 3 MR 2017 dat een eigenaar, die gerechtigd is tot een appartementsrecht dat bestemd is dan wel mede bestemd is voor de stalling van een motorrijtuig, bevoegd is om zonder toestemming van de vergadering van eigenaars voor eigen rekening en risico een oplaadpunt in zijn privégedeelte te doen aanbrengen. Wel worden daarbij de volgende voorwaarden gesteld:

1. De eigenaar laat het oplaadpunt aanbrengen binnen de begrenzing van het privégedeelte.
2. De eigenaar laat het oplaadpunt aanbrengen door een ter zake van oplaadpunten erkende installateur op basis van een in overleg opgesteld werkplan.
3. De eigenaar laat het oplaadpunt aanbrengen op zodanige wijze dat de kosten van het stroomgebruik ten laste komen van degene die van het oplaadpunt gebruikmaakt. Indien het oplaadpunt wordt aangesloten op een ten laste van de gezamenlijke eigenaars komende energievoorziening, dient een tussenmeter te worden geplaatst zodanig dat het elektriciteitsverbruik van het oplaadpunt wordt doorbelast aan de betreffende eigenaar.
4. Het oplaadpunt dient bij gebruik niet te leiden tot beperking van de beschikbare energie voor apparatuur van de andere eigenaars. Technische oplossingen om te voorkomen dat het oplaadpunt leidt tot uitval en/of storing van andere apparatuur die de eigenaars gebruiken, komen gelijkelijk voor rekening van de eigenaars ten behoeve van wie een oplaadpunt is of op enig moment wordt aangebracht.
5. De eigenaar die het oplaadpunt laat aanbrengen, onderhoudt deze in goede staat voor eigen rekening en risico.
6. Het oplaadpunt dient te voldoen aan de eventueel in een huishoudelijk reglement opgenomen voorschriften.

Het MR 2017 bepaalt daarbij dat de extra administratiekosten van de vereniging in verband met een oplaadpunt ten laste komen van de eigenaar ten behoeve van wie het oplaadpunt is aangebracht. Een eigenaar die voornemens is een oplaadpunt te doen aanbrengen, doet daarvan mededeling aan het bestuur onder overlegging van het werkplan. Alvorens de eigenaar bevoegd is het oplaadpunt te installeren, dient de verzekeraar voor de installatie toestemming te verlenen. Een verhoging van de premie die verband houdt met het gebruik van het oplaadpunt komt voor rekening van de betreffende eigenaar. Na de installatie van het oplaadpunt dient de eigenaar aan het bestuur een certificaat of garantiedocument te overleggen, waaruit blijkt dat de installatie van het oplaadpunt conform de daarvoor geldende voorschriften geschiedde. De eigenaar die een oplaadpunt laat aanbrengen, is bevoegd om de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn om het oplaadpunt op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de gemeenschappelijke gedeelten. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat het aanbrengen geschiedt op een daartoe geëigende en voor de andere eigenaars minst bezwarende wijze. Wanneer het oplaadpunt blijvend niet meer wordt gebruikt, ontstaat er een verplichting voor wie tot op dat moment gerechtigde is van het appartementsrecht. Deze eigenaar moet het oplaadpunt en de daarbij behorende kabels en leidingen en overige werken op eerste verzoek van het bestuur voor eigen rekening en risico verwijderen.

4.2 Variant 2: gemeenschappelijk oplaadpunt op een gemeenschappelijke parkeerplek, eigendom van VvE

Iedere VvE kan besluiten om ten behoeve van de eigenaars een of meer oplaadpunten te installeren in de gemeenschappelijke parkeerplaats. De kosten komen dan voor rekening van de VvE en de oplaadpunten zijn door iedere eigenaar die dat wenst te gebruiken. De kosten worden verdeeld conform de akte van splitsing.

Verdeling aanschaf-, onderhouds- en verbruikskosten

Op grond van de modelreglementen dienen alle kosten en baten die voor rekening van de VvE komen, conform de breukdelen in de splitsingsakte over alle leden van de VvE te worden omgeslagen, tenzij de akte van splitsing een afwijkende verdeling bepaalt. Dat is alleen bij de oudere modelreglementen mogelijk. Bij een omslag over alle leden betekent dit dat alle kosten voor de aanschaf, installatie en onderhoud van gemeenschappelijke oplaadpunten op basis van de breukdelen in de splitsingsakte over de leden moeten worden verdeeld. Dat betekent dat als de VvE besluit oplaadpunten te plaatsen voor gemeenschappelijk gebruik op gemeenschappelijk terrein, alle eigenaars meebetalen. Ook zij die geen elektrische auto hebben en er dus geen gebruik van maken.

Aanbeveling: mogelijk maken dat alleen gebruikers betalen voor de kosten van oplaadpunten

De nieuwere modelreglementen (vanaf MR 1992) openen de mogelijkheid om bij de verdeling van de kosten voor aanschaf van nieuwe gemeenschappelijke installaties – zoals oplaadpunten – af te wijken van de breukdelen in de splitsingsakte. Dit kan zonder de splitsingsakte te wijzigen.[119] In de oudere modelreglementen (MR 1973 en MR 1983) ontbreekt de mogelijkheid om een afwijkende kostenverdeling te maken bij nieuwe installaties. Het is echter wel wenselijk om dit voor alle VvE’s in Nederland te regelen. Om die reden behoort deze norm vorm te krijgen in een AMvB, zoals wij deze voorstellen (zie hoofdstuk III). Ook de verbruikte elektriciteit dient te worden doorberekend aan de gebruiker. Dat is mogelijk via een ‘slim’ oplaadpunt, waarbij het leveren van stroom start door aan te melden met een pasje.[120]

4.3 Variant 3: oplaadpunt in eigendom van een of meer eigenaar(s) op gemeenschappelijke parkeerplaatsen met exclusief gebruiksrecht

Het is mogelijk dat een VvE, om wat voor reden dan ook, besluit om niet op kosten van de gezamenlijke eigenaars over te gaan tot het aanschaffen van een oplaadpunt. Dat hoeft er niet aan in de weg te staan dat één of meerdere individuele leden voor hun rekening en risico een oplaadpunt realiseren op een gemeenschappelijk of privégedeelte. Hiervoor moet de VvE wel toestemming geven en duidelijke afspraken vastleggen. Denk hierbij aan een oplaadpunt aan de gemeenschappelijke muur in de parkeergarage of een oplaadpunt op een paal aan de rand van een parkeerplaats. De vraag die daarbij opkomt, is of het plaatsen en bekostigen van een oplaadpunt ook betekent dat die eigenaar een exclusief gebruiksrecht van die parkeerplaats heeft. Hierna wordt ingegaan op de mogelijkheden hiertoe.

Exclusief gebruiksrecht: akte wijzigen of gebruiksovereenkomst

In de literatuur en rechtspraak bestaan al lange tijd verschillende opvattingen over de vraag of de VvE ten aanzien van een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw een exclusief gebruiksrecht kan toebedelen aan één eigenaar.[121] De heersende opvatting is dat, wil men aan een appartementseigenaar een bepaald gemeenschappelijk gedeelte van het appartementengebouw in exclusief gebruik geven, de akte van splitsing wijziging behoeft. Deze wijziging moet de omschrijving van het betreffende gemeenschappelijke gedeelte omzetten naar een privégedeelte. Het wijzigen van de akte van splitsing is echter doorgaans een kostbaar en tijdrovend proces omdat wijzigingen met goederenrechtelijk effect 100% instemming vereisen.[122]122 De wijziging van de splitsingsakte moet notarieel worden vastgelegd en in veel gevallen moet de splitsingstekening worden gewijzigd, waarna beide moeten worden ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster. Dit hele proces brengt veelal aanzienlijke kosten met zich.

Aanbeveling: Gebruiksovereenkomst voor privé-oplaadpunt op gemeenschappelijk gedeelte

Zonder beter alternatief bevelen wij op dit moment een gebruiksovereenkomst aan voor oplaadpunten die één eigenaar aanschaft maar zijn geplaatst op een gemeenschappelijk gedeelte, waarbij die eigenaar aanspraak wenst te maken op het exclusieve gebruik van dat oplaadpunt met bijbehorende parkeerplaats. De VvE en de appartementseigenaar moeten de tussen hen beiden geldende voorwaarden en afspraken ter besluitvorming aan de vergadering van eigenaars voorleggen en schriftelijk vastleggen. Het bestuur is immers zonder toestemming van de vergadering van eigenaars niet bevoegd om een dergelijke overeenkomst met een appartementseigenaar aan te gaan. Belangrijk is om in de overeenkomst op te nemen dat wanneer de eigenaar zijn appartementsrecht verkoopt, inclusief het recht op het gebruik van het oplaadpunt, hij er op basis van een kettingbeding voor zorgt dat de nieuwe eigenaar de met de VvE gemaakte afspraken schriftelijk aanvaardt. Wij adviseren tevens om het in alle VvE’s mogelijk te maken om in het huishoudelijk reglement een regeling op te nemen dat een gemeenschappelijke parkeerplek met een oplaadpunt uitsluitend voor elektrische voertuigen bestemd is, mits er voldoende parkeerplaatsen voor de overige eigenaars overblijven.

5. Gemeenschappelijke laadinfrastructuur/uitbreiding van de elektracapaciteit

Hoewel de notificatieplicht van het MR 2017, waarvan wij voorstellen deze (in licht aangepaste vorm) voor alle VvE’s te laten gelden, het voor een eigenaar gemakkelijker maakt om een oplaadpunt te plaatsen op zijn privégedeelte, is daarmee nog niet het hele probleem opgelost. De toestemming van de VvE is hiermee een vanzelfsprekendheid, maar de kosten van verzwaring van de installatie en een integrale aanpak van de laadinfrastructuur in een VvE niet. Het hangt dan van het lot af of de plaatsing van het oplaadpunt een zwaardere elektracapaciteit vereist (en daarmee extra kosten), terwijl de eigenaren die een oplaadpunt daarna plaatsen wel de vruchten plukken, maar niet de kosten hoeven te dragen. Dit is de reden waarom VvE’s tegenwoordig nadenken over de aanleg van een gemeenschappelijke laadinfrastructuur, waarbij de betreffende eigenaar nog slechts zijn oplaadpunt hoeft aan te schaffen en aan te sluiten.

De realisatie van een privé-oplaadpunt kan extra meters en elektriciteitskasten vergen ter vergroting van de benodigde capaciteit, wat noodzakelijk is om het oplaadpunt op het elektriciteitsnet te kunnen aansluiten. Mocht dit zo zijn, dan kan de VvE besluiten hiervoor zelf zorg te dragen en de installatiekosten te betalen.[123] Deze basisvoorzieningen zijn immers van belang voor eventuele in de toekomst te realiseren oplaadpunten. De VvE kan deze aanschafkosten bijvoorbeeld over de verwachte levensduur van de installaties afschrijven met een jaarlijks afschrijvingsbedrag, vermeerderd met de onderhoudskosten. Deze bedragen kan de VvE dan elk jaar evenredig doorbelasten aan de appartementseigenaren die gebruikmaken van een oplaadpunt.[124] Dit heeft als gevolg dat bij toename van het aantal appartementseigenaren met een oplaadpunt, de kosten per appartementseigenaar voor de gemeenschappelijke installatie zullen afnemen. Het is derhalve raadzaam bij het verlenen van toestemming en het verdelen van kosten ook een toekomstige uitbreiding van het aantal oplaadpunten in gedachten te houden.

Aanbeveling: notificatieregeling voor privé-oplaadpunt op gemeenschappelijk gedeelte

Analoog aan hetgeen is geregeld in het MR 2017 met de notificatieplicht is het veel eenvoudiger (en volgens ons ook wenselijk) om met een gewone meerderheid van stemmen aan de betreffende eigenaar toestemming te verlenen voor het plaatsen van het oplaadpunt of het exclusieve gebruik van de parkeerplaats. Deze kan vervolgens voor eigen rekening en risico het oplaadpunt laten plaatsen aan de gemeenschappelijke muur en/of een parkeerplaats exclusief gebruiken, zonder dat de splitsingsakte hiervoor gewijzigd hoeft te worden. Het is ongewenst dat dit slechts bereikt zou kunnen worden door middel van wijziging van de akte. In het nog te verschijnen proefschrift van mr. C.N. Siewers over het proces van wijziging van splitsingsakten pleit zij gemotiveerd voor een versimpeling van deze procedure.

Kortom, bij VvE’s waar de MR 1973, 1983, 1992 of 2006 van toepassing zijn, is het gewenst dat de vergadering van eigenaars (met een gewone meerderheid) op een laagdrempelige manier een individuele eigenaar toestemming kan verlenen. Zowel om de gemeenschappelijke muur te gebruiken voor het plaatsen (voor eigen rekening van de eigenaar) van een privé-oplaadpunt als daarbij het exclusieve gebruik van een parkeerplaats bij dat privé-oplaadpunt toe te staan. In de praktijk wordt dit opgelost door een zogenaamde gebruiksovereenkomst te sluiten. Een gebruiksovereenkomst is een overeenkomst tussen de eigenaar en de VvE voor het plaatsen en/of gebruiken van een oplaadpunt met de bijkomende infra. Deze overeenkomst heeft geen zakelijke werking en dat zou naar onze mening wel wenselijk zijn. Wanneer de eigenaar bijvoorbeeld verhuist, is niet duidelijk of de gebruiksovereenkomst ook geldt voor de opvolgend eigenaar. Ook is niet altijd duidelijk wat er met het oplaadpunt moet gebeuren.

6. Reactie Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

 Op 17 december 2019 heeft de Minister een brief aan de Tweede Kamer gezonden, waarin hij ingaat op het advies van de werkgroep WMANL.[125] Dit advies is bij de werkgroep aangevraagd naar aanleiding van de motie van het lid Van Eijs over het bespoedigen van de besluitvorming binnen VvE’s bij verduurzaming.[126] Dit advies is op 29 augustus 2019 ambtelijk toegelicht. De minister geeft in zijn brief aan dat hij de adviezen voor een notificatieplicht bij het aanbrengen van een privé-oplaadpunt op een privéparkeervak met exclusief gebruiksrecht en een notificatieplicht bij een oplaadpunt op een gemeenschappelijke VvE-parkeergelegenheid zonder exclusief gebruiksrecht van het parkeervak, zal overnemen. ‘De individuele eigenaar betaalt voor het plaatsen en installeren van het oplaadpunt, waardoor sprake is van een exclusief gebruiksrecht van het oplaadpunt zelf. Wanneer het gaat om een gemeenschappelijk oplaadpunt, dan zie ik ook de mogelijkheid dat deze notificatieplicht door een groep eigenaren gebruikt wordt voor het aanbrengen van één (of meerdere) oplaadpunt(en) op de gemeenschappelijke VvE-parkeergelegenheid, zonder exclusief gebruiksrecht van het parkeervak of vakken. De groep eigenaren betaalt dan voor het plaatsen en installeren van het oplaadpunt/de oplaadpunten, waardoor sprake is van een exclusief gebruiksrecht van het oplaadpunt/de oplaadpunten zelf.’

De minister vindt een groepsnotificatie een betere oplossing voor het realiseren van een gemeenschappelijk oplaadpunt dan het advies van de werkgroep om de benodigde meerderheid voor een VvE-besluit tot het aanbrengen van een nieuwe installatie te verlagen. Deze wijziging bewerkstelligt volgens hem hetzelfde doel, namelijk vereenvoudiging van de besluitvorming voor het plaatsen van een oplaadpunt bij VvE’s. De voorwaarden bij de notificatieplicht zorgen ervoor dat de overige eigenaars geen nadeel van het oplaadpunt ondervinden. Dit in tegenstelling tot een besluit van de VvE over oplaadpunten, waardoor alle eigenaren verplicht zijn om aan het oplaadpunt mee te betalen. Wanneer de gebruiker de VvE notificeert en voldoet aan de voorwaarden, kan de VvE zich niet verzetten tegen het plaatsen van het oplaadpunt.

Ook het idee van een AMvB en vastlegging van gebruiksrechten in een huishoudelijk reglement neemt de minister over:[127] ‘De genoemde voorwaarden voor het plaatsen van een oplaadpunt zullen conform het advies van de werkgroep nader worden uitgewerkt en vastgelegd in een AMvB. In deze voorwaarden zal ook een kostenherverdeling worden opgenomen, wanneer blijkt dat bij toekomstige gebruikers van de notificatieplicht de kosten hoger uitvallen door een benodigde verzwaring (krachtstroom) van de laadinstallatie. Bij een gemeenschappelijke parkeergelegenheid geldt ook de voorwaarde dat de VvE betrokken wordt bij het bepalen van de locatie van het oplaadpunt. De notificatieplichten zullen worden opgenomen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Om bij een gemeenschappelijke parkeergelegenheid het gebruiksrecht van de oplaadpunten vast te leggen, kunnen door de VvE eventueel afspraken gemaakt worden in een gebruiksovereenkomst of in het huishoudelijk reglement.’

Hij motiveert dat als volgt:[128]128 ‘Elektrisch vervoer wordt steeds populairder. De ambitie van het kabinet is dat in 2030 alleen nog maar zero emissie auto’s verkocht worden. De huidige VvE besluitvormingsregels – waarbij toestemming nodig is van de VvE voor het plaatsen en installeren van een oplaadpunt op een VvE parkeergelegenheid en privéparkeervak – kunnen een belemmering vormen voor de groeiende vraag van individuele eigenaren naar oplaadpunten en de verduurzaming van het vervoer. Om de ambitie van het kabinet waar te maken zullen er juist veel oplaadpunten nodig zijn. Ook VvE’s spelen hierbij een belangrijke rol. Via de Nationale Agenda Laadinfrastructuur worden er verschillende acties uitgevoerd die de uitrol van laadinfrastructuur bevorderen. Zo is er sinds juli 2019 de mogelijkheid voor VvE’s om via het Nationaal Energie- bespaarfonds (NEF) de kosten voor de aanleg van laadinfrastructuur te financieren tegen aantrekkelijke voorwaarden (lening met lage rente en lange looptijd). Het mogelijk maken van een individuele en groepsnotificatieplicht maakt daarnaast nu ook het besluit om oplaadpunten aan te leggen eenvoudiger, zonder dat overige eigenaren in de VvE hier nadeel van ondervinden. De voorgenomen maatregelen dragen bij aan een vlotte uitrol van voldoende oplaadpunten en daarmee aan de ontwikkeling van duurzame mobiliteit.’

7. Openstaande vragen

 Een groepsnotificatie gaat altijd over een oplaadpunt op een gemeenschappelijk gedeelte en het is dan ook een gemeenschappelijk oplaadpunt, althans een oplaadpunt dat door meer eigenaars gebruikt kan worden. Het doel is vooral het regelen van kostenverdeling, als wij de minister goed begrijpen. Als de VvE besluit tot aanleg van een oplaadpunt en de kosten aan specifieke eigenaars toedeelt, is besluitvorming nodig. Met een notificatieregeling is dat niet het geval, zodat een groepsnotificatie daadwerkelijk de aanleg van oplaadpunten kan vereenvoudigen. Er blijft nog wel een aantal zaken over die nadere uitleg behoeven:

1. Het moet duidelijk zijn wie de verantwoordelijkheid heeft voor de paal bij vervreemding van het appartementsrecht. Wellicht is het goed een acceptatieplicht voor de opvolgend eigenaar aan de regeling toe te voegen. Voorkomen moet worden dat er ‘weesoplaadpunten’ ontstaan.
2. Het moet duidelijk zijn wie aansprakelijk is voor eventuele schade aan, door of vanwege het oplaadpunt.
3. Heeft de notificatie goederenrechtelijke gevolgen? Er mag geen twijfel ontstaan of door natrekking het oplaadpunt in de gemeenschap zou kunnen vallen, en of een oplaadpunt roerend of onroerend is. Eveneens moet geregeld worden op welke wijze een pakket aan gebruiksregels voor het oplaadpunt overgaat naar de koper van een appartementsrecht (mogelijk in de notariële akte van levering). Duidelijkheid hierover kan ongewenste juridische complicaties voorkomen. Het oplaadpunt na notificatie kan ook gedefinieerd worden als gebruiksrecht op een oplaadpunt die onderdeel is geworden van een gemeenschappelijk gedeelte.
4. Een groepsnotificatie zou ook regels voor de rechtsopvolger moeten bevatten, alsmede regels voor de kosten(her)verdeling bij het groei- en of slinken van de groep eigenaars en het aantal oplaadpunten. Daarbij moet herverdeling met terugwerkende kracht ook mogelijk zijn bij toetreden van nieuwe leden in de groep, maar ook in het geval dat de installatie verzwaard moet worden door het toetreden van nieuwe leden tot de groep.
5. Groepsnotificatie betekent meer eigenaren voor één of meer oplaadpunten. Kunnen deze eigenaren een aandeel in een oplaadpunt hebben en, zo ja, kunnen zij dit aandeel overdragen?
6. Duidelijk moet worden hoe een opeenstapeling van notificatieplichten zich verhoudt tot een groepsnotificatie.
7. Er moet aandacht zijn voor brandveiligheidseisen en eventuele publiekrechtelijke beperkingen. Een van de voorwaarden van notificatieplicht zou moeten zijn dat de nieuwe voorziening verzekerbaar is. Aandachtspunt is dat de verplichting tot herbouw bij brand bij alle eigenaars ligt, niet slechts bij een groep gebruikers van oplaadpunten.
8. Heeft de VvE nog regie op het plaatsen van oplaadpunten? Mogelijk kan de VvE in het huishoudelijk reglement nadere regels stellen, hetgeen dan wel met gekwalificeerde meerderheid besloten moet worden. Een andere optie is dat de oplaadpunten wel in regie van de VvE worden geplaatst na de notificatie, en dat de kosten voor de betreffende eigenaars komen. Ook het beheer van de oplaadpunten zou bij de VvE kunnen liggen.
9. Er moet aandacht zijn voor de procedure als de notificatie niet onder de juiste voorwaarden wordt gedaan. Het bestuur wikkelt de notificaties af. Stel, er is een meningsverschil over het wel of niet voldoen aan de notificatieplicht. Kan het bestuur dan weigeren? Op welke wijze moet het bestuur handelen, indien informatie ontbreekt en het bestuur niet kan beoordelen of de notificatie voldoet? Moet het bestuur inderdaad kunnen beoordelen of een notificatie aan de voorwaarden voldoet?
10. Het procesinitiatief en de bevoegdheid tot procederen lijkt bij de VvE te liggen. Daar is machtiging van de vergadering voor nodig, behoudens spoedeisende gevallen.
11. In de brief schrijft de minister dat de gebruiker Wij nemen echter aan dat de betreffende eigenaar wordt bedoeld. We achten het niet werkbaar dat een notificatieplicht ook geldt voor huurders of andere gebruikers van een appartementsrecht. De huurder krijgt een notificatieplicht onder de (extra) voorwaarden dat:
    • hij toestemming heeft gekregen van de verhuurder;
    • hij naast de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk is voor het aanbrengen, hebben, houden en verwijderen van het oplaadpunt.

De werkgroep is vanzelfsprekend verheugd dat de minister zo’n groot deel van het advies wil overnemen. Wij hebben er vertrouwen in dat ook een verwerking van de nog openstaande vragen op een bevredigende manier mogelijk is.

Deze publicatie van mr. dr. M.C.E. (Mechteld) van der Vleuten, mr. C.N. (Claudia) Siewers en mr. C.J.C.M. (Kees) Oomen verscheen eerder in deel 11 van de WPNR-boekenreeks Vervolg ‘Boek 5 BW van de toekomst’- Het ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten (Sdu 2020, ISBN: 9789012406239).

Voetnoten

[112] Nieuwsbrief Bouwen met kwaliteit, jaargang 2019, nr. 5.
[113] WMANL, Advies Besluitvorming inzake energiebesparing en oplaadpunten bij verenigingen van eigenaars, mei 2019.
[114] Kamerstukken II 2018/19, 35.000 VII, nr. 59.
[115] Deze bijdrage is een bewerking van Deel III van de notitie WMANL, Advies Besluitvorming inzake energiebesparing en oplaadpunten bij verenigingen van eigenaars, mei 2019. https://www.wmanl.nl/wp-content/uploads/2019/08/ADVIES_besluitvorming_mei-2019-laadpalen-en-verduurzaming.pdf
[116] Zie voor een uitgebreider juridisch kader de toolkit van de gemeente Rotterdam, te vinden via https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/elektrisch-rijden/#-%20gen_id_192-0.
[117] Art. 56 lid 5 MR 2017, art. 52 lid 5 en 8 MR 2006, art. 38 lid 5 en 8 MR 1992, art. 38 lid 5 en 7 MR 1983 en art. 37 lid 5 en 8 MR 1973. De Modelreglementen zijn te downloaden van: Notaris, een woning kopen, een appartement kopen https://www.notaris.nl/wonen/een-woning-kopen/een-appartement-kopen.
[118] Hof Amsterdam 29 december 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BO2438, RVR 2010/108.[119] Art. 5:113 lid 2 BW jo. bijv. art. 38 lid 8 MR 1992, art. 52 lid 9 MR 2006 (waarbij het verplicht is deze afwijkende kostenverdeling vast te leggen in het huishoudelijk reglement).[120] Vergelijk de systemen die openbare laadstations langs de (snel)weg gebruiken.
[121] J.B.C. Tummers & R.F.H. Mertens, ‘Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing’, NTBR 2012/11, p. 58-65.
[122] Art. 5:139 lid 2 BW is slechts van toepassing bij wijziging van het reglement in de akte van splitsing.
[123] Als de VvE dat niet wenst, komen deze kosten voor rekening van de eigenaar die het oplaadpunt wenst te plaatsen.
[124] Conform de regeling in de modelreglementen dat wanneer een VvE besluit om een nieuwe installatie te plaatsen, tevens bepaald kan worden welke eigenaars de kosten daarvan dragen.
[125] Kamerstukken II 2019/20, 30.196 en 32 847, nr. 692.
[126] Kamerstukken II 2018/19, 35.000 VII, nr. 59.
[127] Kamerstukken II 2019/20, 30.196 en 32 847, nr. 692, p. 3.
[128] Kamerstukken II 2019/20, 30.196 en 32 847, nr. 692, p. 3-4.