De individuele leden van de VvE (hierna: verkrijgers) hebben in 2017 (afzonderlijke) koopovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten transformatie gesloten met B. voor de bouw van een appartement in een bestaand kantoorpand. De gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zijn op 18 mei 2018 aan de VvE opgeleverd, met uitzondering van het buitenterrein. De Vve stelt dat, onder andere, nog een toegang tot het openbare fietspad moet worden aangelegd, aanneemster betwist dat.
In de aannemingsovereenkomsten zijn de Algemene Voorwaarden transformatie voor de aannemingsovereenkomst transformatie voor appartementsrechten, vastgesteld door Woningborg N.V. op 1 januari 2017 en de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Transformatie 2017 en de bijbehorende Bijlage A, versie 1 januari 2017, van toepassing verklaard.
In de door aanneemster in het geding gebrachte lijst van opleverpunten is onder punt 70 opgenomen: ‘Het buitenterrein wordt later opgeleverd’. Arbiter is niet gebleken dat de oplevering van het buitenterrein al heeft plaatsgevonden, zodat hij ervan uitgaat dat het buitenterrein nog (steeds) niet is opgeleverd.
De VvE heeft – uiteraard – recht op oplevering van het buitenterrein. De VvE verzoekt B. of aanneemster of beiden om binnen 1 maand de oplevering conform de garantieregeling af te ronden. Deze vordering zal ten aanzien van aanneemster worden toegewezen. Aanneemster is immers degene die verplicht is het door haar aangenomen werk op te leveren.
De VvE stelt dat in het buitenterrein onder andere nog het volgende moet gebeuren:
“(…) 2. de toegang tot het openbare fietspad is eigendom van de VvE. Mogelijk staat in het bestek dat na oplevering van het gebouw dit deel van de par-keerplaats zou worden aangelegd. De VvE verzoekt B. en aanneemster de toegang tot het fietspad aan te leggen. (…)“
Arbiter gaat ervan uit dat de door de VvE overgelegde tekening VK-00-3 de juiste tekening is.
Arbiter stelt vast dat op deze tekening een aanduiding staat van een poort c.q. ontsluiting naar het aangrenzende fietspad (te weten een verticaal streepje haaks op de aanduiding van een erfafscheiding). Aanneemster stelt weliswaar dat in de technische omschrijving ten aanzien van bestratingen alleen staat dat er een verharding aangelegd zal worden van de hoofdentree naar de openbare weg, maar tussen partijen is niet in geschil dat er ook sprake is van parkeerplekken en die zijn ook bereikbaar en verhard. Tussen de parkeerplekken van de VvE en locatie A ligt de grond (nog) braak. Op de situatietekening is te zien dat daar verharding en parkeerplekken zijn beoogd voor een nog te ontwikkelen gebouw. Een ontsluiting naar het fietspad zoals aangegeven op de situatietekening VK-00-3 via de verharding die de parkeerplaatsen ontsluit zou vanuit het gemaakte voorbehoud mogen wijzigen, maar het volledig laten vervallen van een ontsluiting naar het fietspad gaat te ver. De VvE mag vanuit de contractstukken verwachten dat er een ontsluiting naar het fietspad gerealiseerd wordt en heeft daar dus recht op. Een (bestaand) voetpad vanaf de hoofdingang naar het fietspad toe vormt geen redelijk alternatief.
Arbiter zal aanneemster veroordelen tot het aanleggen van een ontsluiting naar het fietspad. Deze ontsluiting zal moeten voldoen aan de aannemingsovereenkomsten, dat wil zeggen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Aan aanneemster zal een termijn voor de uitvoering worden gegund van drie maanden na datum vonnis. In het verlengde hiervan zal aanneemster worden veroordeeld tot oplevering van het buitenterrein drie maanden na datum vonnis.
Aan de VvE komt geen beroep toe op de garantieregeling. Het buitenterrein is uitgesloten van garantie op grond van artikel 3 onder f van Bijlage A bij de Woningborgregeling. Los daarvan geldt dat de garantie pas ingaat na de oplevering en het buitenterrein is nog niet opgeleverd.
Arbiter veroordeelt aanneemster binnen drie maanden na de datum van dit vonnis een ontsluiting naar het fietspad aan te leggen en het buitenterrein op te leveren.
Scheidsgerecht: ir. G.J.W.M. van Bebber
Gemachtigde eiseres, de VvE: –
Gemachtigde verweersters, B, C en D (aanneemster): mr. P. Vermeij
Bron: RvA 27 januari 2021, No. 81728
