Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18 mei 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:4763).
VvE treedt niet buiten het bereik van de statutaire doelomschrijving serviceflat door de kosten voor zorg- en serviceactiviteiten aan de eigenaren door te belasten.
Een appartementseigenaar stelt dat de zorg- en serviceactiviteiten die door de VvE worden aangeboden buiten het bereik van de statutaire doelomschrijving van de VvE vallen. De VvE zou om die reden de kosten die daaraan verbonden zijn niet aan de eigenaren kunnen doorbelasten. Volgens de appartementseigenaar dient uit de splitsingsakte te worden herleid wat het gemeenschappelijk belang van de eigenaars is, maar nu daarover in de akte van splitsing niets nader is omschreven zou dit volgens de appartementseigenaar meebrengen dat het gemeenschappelijk belang slechts ziet op het ordentelijk onderhoud en beheer van het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw en de grond. De appartementseigenaar vordert daarom een verklaring voor recht dat de VvE door het faciliteren van diensten zoals zorgtaken, de exploitatie van een winkel, het faciliteren van recreatie en het doorbelasten van deze kosten bij leegstand binnen het gebouw aan haar leden buiten het bereik van haar statutaire doelstelling treedt.
De VvE betwist dat zij buiten haar wettelijke of statutaire bevoegdheden treedt. De zorg- en servicediensten zijn vanaf het begin van de oprichting van de serviceflat door de VvE aangeboden en verwijst daarbij naar haar statutaire naam. Zij wijst verder op artikel 5:112 BW dat bepaalt dat een VvE ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars. Dit is voor de VvE opgenomen in artikel 42 van het splitsingsreglement en de kosten daarvan zijn geregeld in artikel 9 van dat reglement, aldus de VvE.
Het hof volgt het standpunt van de VvE. Het hof stelt daarbij voorop dat het bij de beoordeling van het geschil een kwestie van uitleg betreft. Naast het beheren van het gebouw staat in artikel 42 van het splitsingsreglement ook het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaar. Met het aanbieden van de zorg- en servicediensten treedt de VvE niet buiten het bereik van haar statutaire doelomschrijving, namelijk: ‘het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars’, aldus het hof. Redengevend daarvoor is volgens het hof dat uit de naamgeving van de VvE in artikel 42 lid 1 van de splitsingsakte blijkt dat het in dit geval een vereniging van eigenaars van een serviceflat betreft. Met een serviceflat wordt volgens het hof naar algemeen spraakgebruik bedoeld een woonvorm met (zorg-)faciliteiten die vaak vooral is bestemd voor senioren. Onder de ruime omschrijving ‘gemeenschappelijke belangen van de eigenaars’ van een dergelijke serviceflat valt naar het oordeel van het hof de door de VvE gefaciliteerde zorgtaken, de exploitatie van de winkel en de gefaciliteerde recreatie. Het hof concludeert dat de VvE door het faciliteren van diensten zoals zorgtaken, de exploitatie van een winkel, het faciliteren van recreatie en het doorbelasten van deze kosten bij leegstand niet buiten het bereik van haar statutaire doelomschrijving treedt. In het bijzonder doet ze dat niet waar het gaat om ‘het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars’. De vraag of de kosten die worden gemaakt bij de behartiging van deze gemeenschappelijke belangen geheel voor rekening van de gezamenlijke eigenaars kunnen worden gebracht conform de breukdelen in de akte van splitsing, is een vraag die niet aan het hof is voorgelegd, zodat zij zich daarover ook in de uitspraak ook niet uitlaat. Daarmee lijkt de hof ruimte te laten voor het mogelijk afwijken van de breukdelen ten aanzien van de verdeling van de gezamenlijke kosten binnen de VvE.