1. AMvB: het VvE-besluit
1.1 Inleiding
De splitsing van een gebouw in appartementsrechten geschiedt met een notariële splitsingsakte, met daarin opgenomen een splitsingsreglement. De praktijk maakt hierbij vaak gebruik van modellen; de zogenaamde Modelreglementen. De KNB heeft in samenspraak met banken, verzekeraars en andere organisaties het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten ontwikkeld. Het eerste modelreglement kwam uit in 1953. Daarna volgden er meerdere, waarvan de belangrijkste zijn de modelreglementen 1973, 1983, 1992 en 2006. De meest recente versie stamt uit 2017.[62] Het (model)reglement en de statuten maken deel uit van de notariële splitsingsakte.
Na de splitsing in appartementsrechten verandert de splitsingsakte door gaans niet meer. In de praktijk blijkt dat het wijzigen van een splitsingsakte slechts weinig en moeizaam tot stand komt als gevolg van het daarvoor te volgen wijzigingsproces.[63] Daardoor is er in de loop der jaren een grote diversiteit aan regelgeving ontstaan die van toepassing is op de verschillende appartementencomplexen. Er zijn veel gebouwen met oude(re) splitsingsakten met reglementen en statuten die veelal niet meer aansluiten op de eisen van deze tijd, onder meer met betrekking tot toegankelijkheid, duurzaamheid en laadpalen. Maar ook bepalingen omtrent het bestuur van de vereniging van eigenaars (VvE) verouderen al snel.
In de praktijk van het beheer van VvE’s, of dat nu gebeurt door VvE-besturen zelf of met behulp van professionele VvE-beheerders, hebben bestaande appartementseigenaars niet veel aan de totstandkoming van een nieuw modelreglement. Het uitbrengen van een nieuw modelreglement heeft immers geen invloed op de reeds bestaande splitsingen (deze blijven onderworpen aan hun eigen reglement, zoals dat is opgenomen in hun splitsingsakte). De totstandkoming van een nieuw modelreglement betekent derhalve niet, voor de bestaande splitsingsakten, een automatische wijziging van het opgenomen reglement. Alleen door de splitsingsakte te wijzigen, kan een VvE een nieuw (gemoderniseerd) reglement in haar splitsingsakte laten opnemen.
Het systeem van een aktewijziging is ingewikkeld, tijdrovend en kostbaar. Een wijziging van de splitsingsakte is mogelijk met medewerking van alle appartementseigenaars, of, mits er medewerking van het bestuur is, met 80% instemming van de eigenaars. Ook kunnen appartementseigenaars die zich willen verzetten tegen een wijziging van de splitsingsakte, de weg naar de rechter bewandelen om zo de besluitvorming van de vergadering van eigenaars (hierna ‘vergadering’) aan te tasten. Ten slotte moeten alle beperkt gerechtigden (waaronder de hypotheekverstrekker) instemmen met een wijziging van de splitsingsakte. Kortom, een tijdrovende en kostbare procedure, die het wijzigen van de splitsingsakte eerder ontmoedigt dan aanspoort. Veel VvE’s zien daar dan ook contrecoeur vanaf.
De modelreglementen zijn in de loop der tijd door de KNB steeds weer aangepast en gemoderniseerd. Het MR 2017 is derhalve aangepast aan de eisen van deze tijd; hierin zijn diverse bepalingen ter verbetering, modernisering en verduurzaming verwerkt. Zo bevat het MR 2017 bepalingen inzake het plaatsen van laadpalen, het aangaan van een financiering, het plaatsen van een Wmo-voorziening in de gemeenschappelijke delen en het inzagerecht voor eigenaars. Ook de raad van commissarissen vindt hierin een plaats en het digitaal vergaderen en digitaal stemmen hebben eveneens een plaats gekregen in dit modelreglement.
1.2 Maatschappelijke en technologische ontwikkelingen
De maatschappelijke en technologische ontwikkelingen volgen elkaar in snel tempo op. Er zijn trends waarneembaar die door sommigen als disruptief worden aangemerkt, met name op het vlak van duurzaamheid en demografie. De overheid kan deze ontwikkelingen nauwelijks bijhouden in het wetgevingsproces. Voorbeelden daarvan zijn het elektrisch rijden (en vooral de daarvoor benodigde laadpalen), energieopwekkende installaties zoals zonnepanelen en het aardgasvrij maken van de gebouwde omgeving. Denk hierbij ook aan vergaande digitalisering (digitaal stemmen), privacybescherming (AVG en e-privacy) en lang(er) zelfstandig wonen. Met name de ontwikkelingen binnen het duurzaamheidsdomein en de gevolgen van het feit dat de gemiddelde leeftijd jaarlijks toeneemt en mensen langer zelfstandig (moeten) blijven wonen, hebben gevolgen voor de kwaliteit van de woningvoorraad in Nederland. Bestaande VvE’s, met een reglement dat vaak gebaseerd is op een van de oudere modellen, beschikken hierdoor niet over een set regels ter regulering van deze nieuwe ontwikkelingen. Dat is een gemis.
Wenselijkheid harmonisatie
Sommige delen van het recht zijn star en niet of nauwelijks te wijzigen. De regeling omtrent het wijzigen van de splitsingsakte (nodig vanwege de daarin opgenomen verouderde reglementen) is daarvan zoals gezegd een voorbeeld. Het verwerken van de genoemde maatschappelijke en technologische ontwikkelingen voor wat betreft appartementengebouwen komt hierdoor niet of nauwelijks in beweging. Dit komt ook doordat de rijksoverheid of gemeenten het wijzigen van een splitsingsakte in beginsel niet kan afdwingen. De inbreuk op het (private) eigendomsrecht van de appartementseigenaars vormt hiervoor de rechtvaardiging. Eén van de eigenaars kan de wijziging van de splitsingsakte ook niet afdwingen; alleen (een groep) eigenaars die tezamen meer dan de helft van de stemmen hebben, kunnen via de rechter trachten een wijziging van de akte af te dwingen. Om al deze redenen zijn harmonisatie en uniformering van de belangrijkste VvE-regels naar de eisen van de huidige tijd in zowel wetgeving als in een flexibel wetgevingsinstrument wenselijk. De wenselijkheid van harmonisatie, uniformering en modernisering bleek reeds uit onderzoek.[64] Het werken met verouderde reglementen kan in een VvE leiden tot onnodige conflicten en hoge(re) beheerskosten.
Daarnaast leiden de bepalingen in de oudere modelreglementen vaak tot conflicten omtrent de uitleg ervan. Het feit dat in de telkens nieuwere varianten van het modelreglement dezelfde of soortgelijke zaken anders geformuleerd worden, stimuleert conflicten over de juiste uitleg daarvan. De bepalingen die in de paragrafen hierna worden benoemd en waarvan voorgesteld wordt om bij algemene maatregel van bestuur (hierna AMvB) te regelen, zijn bepalingen die eigenlijk voor iedere VvE in Nederland behoren te gelden. Het betreft bovendien onderwerpen die relatief nieuw zijn en waarvan periodieke aanpassingen en/of aanvullingen aan de regelgeving in de verwachtingen ligt. Paragraaf 3 licht toe waarom een AMvB daarvoor het meest geëigende instrument is.
1.2.1 Laadpalen
Elektrisch rijden wordt de norm in de nabije toekomst. De ontwikkelingen ten aanzien van het elektrisch rijden gaan snel en daarom is het installeren van laadinfrastructuur essentieel. Naar verwachting zullen er in 2030 twee miljoen elektrische auto’s zijn, waarvoor 900.000 laadpalen nodig zijn. Ter vergelijking: in 2018 reden er circa 130.000 elektrische of hybride auto’s rond, die gebruik maakten van circa 38.000 openbare laadpalen.[65]
De besluitvorming voor een oplaadpunt bestaat uit verschillende onderdelen. Het begint met het plaatsen van het oplaadpunt zelf waar – afhankelijk van de splitsingsakte – wel of geen toestemming van de vergadering voor nodig is. Het oplaadpunt zelf is een installatie die een monteur op de gemeenschappelijke delen dient aan te sluiten op het energienet. Daarvoor is in vrijwel alle splitsingsakten een regeling opgenomen dat toestemming vereist is van de vergadering. De vergadering kan vervolgens voorwaarden verbinden aan de toestemming, bijvoorbeeld vanwege brandveiligheidseisen of vanwege een benodigde verzwaring van het energienet om het oplaadpunt te kunnen aansluiten.
De besluitvorming binnen een appartementencomplex vergt niet alleen (specialistische) juridische kennis. Door de verschillende besluitvormingstrajecten binnen de VvE voor de gemeenschappelijke delen en voor de privégedeelten is het voor VvE’s een lange weg om tot besluitvorming inzake oplaadpunten te komen.[66] Door de gekwalificeerde meerderheid die in de meeste splitsingsakten vereist is bij nieuwe installaties moet een groot aantal van de eigenaars instemmen met de wijziging. Niet iedere eigenaar verschijnt echter op de vergadering of ziet het nut van de oplaadpunten in, wat de plaatsing van oplaadpunten belemmert.
Oudere modelreglementen kennen geen regeling omtrent de mogelijkheid om in het privégedeelte van een appartementsrecht (op een parkeerplaats) een oplaadpunt te plaatsen. Het MR 2017 voorziet hier nu wel in door appartementseigenaars het recht te geven een oplaadpunt te plaatsen, zonder toestemming van de vergadering (de zogenaamde notificatieregeling of ‑plicht). Deze regeling zou, gelet op het maatschappelijke belang, voor alle VvE’s in Nederland van kracht moeten zijn. Deze regeling neemt namelijk een obstakel voor het elektrisch rijden weg. Zonder een oplaadpunt in de nabije omgeving van de woning is elektrisch rijden voor veel mensen geen interessante optie. Zoals hiervoor reeds is vermeld, is het wijzigen van de splitsingsakte voor dit onderwerp een kostbaar en tijdrovend proces en in sommige gevallen niet haalbaar. Eigenaren zonder een elektrische auto zullen immers de noodzaak van zo’n wijziging – met de daarbij behorende kosten – niet inzien en houden zo de besluitvorming binnen de vergadering tegen. De mogelijkheid tot het plaatsen van oplaadpunten in een AMvB uniformeert voor alle VvE’s de in Nederland geldende regelgeving op dit punt en daarmee ook de mogelijkheid tot het plaatsen van oplaadpunten. Zodra een eigenaar besluit om elektrisch te gaan rijden, kan hij dit doen zonder dat de VvE daarvoor toestemming hoeft te verlenen, mits hij aan bepaalde, in een AMvB te formuleren, voorwaarden voldoet. Dit zou elektrisch rijden voor iedere appartementseigenaar haalbaar maken.
De werkgroep WMANL heeft in mei 2019 een advies ‘Besluitvorming inzake energiebesparing en laadpalen bij verenigingen van eigenaars’ uitgebracht aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: Binnenlandse Zaken) met betrekking tot besluitvorming bij het nemen van energiebesparende c.q. duurzaamheidsbesluiten.[67]
Op 17 december 2019 verscheen een Kamerbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken waarin hij dit advies besprak.[68] In de brief geeft de minister aan het advies van de werkgroep over de notificatieplicht bij een privélaadpunt op een privéparkeervak over te nemen en de notificatieplicht in een AMvB te gaan regelen. Daarnaast geeft de minister aan dat hij een groepsnotificatie wil realiseren voor gemeenschappelijke laadpunten op gemeenschappelijke parkeervakken. De minister wil beide notificatieplichten verwerken in een AMvB, hetgeen door een wetswijziging van Boek 5 BW mogelijk zal worden. De voorkeur van de werkgroep WMANL om dit in een AMvB te regelen wordt in hoofdstuk IV nader toegelicht. In hoofdstuk V ‘‘De aanleg van laadpunten voor elektrische voertuigen in VvE’s’’ leest u een samenvatting van ons advies, de reactie van de minister erop en de vragen die daarbij nog open blijven staan.
1.2.2 Aardgasloos en energiebesparing
Het mogelijk maken van oplaadpunten is niet de enige urgente reden die een AMvB nodig maakt. De energietransitie is in een versnelling gekomen. In een versneld tempo moet de bestaande woningvoorraad van het aardgas af, dus ook appartementengebouwen. Bestaande wet- en regelgeving belemmert een vlotte besluitvorming en financiering binnen de VvE. Temeer omdat het veelal om gemeenschappelijke gedeelten of zaken zoals installaties gaat. De VvE heeft bijvoorbeeld geen mandaat voor een warmtenet als de verwarming in de splitsingsakte individueel is geregeld. De VvE heeft dus een handvat nodig. Het vastleggen van de taken en bevoegdheden van een VvE om te kunnen beslissen over privé-rookgasafvoeren moeten eveneens beter geregeld worden. Dit volgt uit een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.[69] In deze zaak oordeelt het hof dat het onder omstandigheden tot de taken en bevoegdheden van de VvE kan behoren om te beslissen over het vervangen van de privé-rookgasafvoeren bij de vervanging van alle individuele VR-ketels in HR-ketels. Ook is in jurisprudentie bepaald dat collectieve onderhoudscontracten van privé-installaties met een gemeenschappelijk veiligheidsdoel behoren tot de bevoegdheden van de VvE.[70] Deze zaken regelt de wet thans onvoldoende, maar zij zullen in de toekomst belangrijker worden. Zodra de appartementseigenaars de omslag naar gasloos kunnen maken in hun appartementsgebouw en de regelgeving op dit punt aangepast is, hoeft (het gebrek aan) regelgeving geen vertragende factor meer te zijn.
Ook voor de gebouwgebonden financiering in het kader van de verduurzaming is het nodig de regelgeving te moderniseren. Vanuit de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) komt het geluid dat het voor banken zeer wenselijk is dat alle regels met betrekking tot het aangaan van leningen aan VvE’s in Nederland gelijkluidend zijn. Banken willen deze gelijkluidendheid voor het succesvol tot stand brengen van financieringen aan VvE’s. Met andere woorden: alle VvE’s zouden onderworpen moeten zijn aan dezelfde regels met betrekking tot besluitvorming, stemrecht en dergelijke. Weliswaar zijn de regels met betrekking tot het mogen aangaan van een lening door VvE’s bij wet van 1 januari 2018 verduidelijkt, maar afdoende is dit nog niet. Een regeling in een AMvB, zodat voor alle VvE’s dezelfde regelgeving geldt, uniformeert voor alle VvE’s de geldende besluitvormingsregels. Door één uniforme regelgeving gelden vervolgens voor alle VvE’s dezelfde besluitvormingsregels.
De in de vorige paragraaf genoemde brief van 17 december 2019 van de Minister van Binnenlandse Zaken gaat eveneens in op de aspecten inzake besluitvorming waarover de werkgroep WMANL adviseerde. In het hoofdstuk IV wordt nader ingegaan op dit advies, de reactie van de minister daarop en de mondelinge behandeling van het onderwerp in de Tweede Kamer.
1.2.3 Lang(er) zelfstandig wonen
De Nederlandse bevolking vergrijst en zal in de (nabije) toekomst langer thuis moeten blijven wonen. Dit geldt temeer omdat de zorg in Nederland is gedecentraliseerd en er minder budget en faciliteiten beschikbaar zijn voor het verlenen van intramurale zorg. Dit betekent dat gebouwen toegankelijk gemaakt moeten worden voor (gebruikers van) rollators, rolstoelen en scootmobielen, waarvoor veelal voorzieningen aangebracht moeten worden. Deze trajecten lopen bij appartementengebouwen via de (vergadering van de) VvE. De eigenaars moeten meewerken aan het aanbrengen van deze voorzieningen in het gebouw. Niet iedere eigenaar zal de noodzaak van deze voorzieningen inzien, waardoor de besluitvorming moeizaam kan lopen. Dit kan leiden tot belemmeringen in de besluitvorming of zelfs tot het niet nemen of tegenwerken van besluiten.
Het MR 2017 heeft de nieuwe inzichten voor wat betreft scootmobielen – in tegenstelling tot de oudere modelreglementen – vertaald in nieuwe regels. Bij VvE’s met oudere modelreglementen gelden deze nieuwe regels echter niet. Een bepaling in een AMvB kan dit oplossen door alle regelgeving voor VvE’s omtrent dit punt te uniformeren. Zodra een eigenaar behoefte heeft aan ondersteuning of een andere voorziening in het gebouw zodat hij/zij langer zelfstandig kan blijven wonen, kan de eigenaar daarvoor toestemming aan de VvE vragen. Het stellen van nadere regels uniformeert de regelgeving en geeft VvE’s een handvat om dergelijke verzoeken omtrent voorzieningen, al dan niet in het kader van de Wmo, op een juiste manier af te handelen.
1.2.4 Beter beheer, beter functioneren
De regels voor bestaande VvE’s botsen met nieuwe ontwikkelingen. Bestaande VvE’s profiteren (dus) niet van nieuwe inzichten en nieuwe mogelijkheden. Ze missen daardoor instrumenten die in de huidige tijd wel nodig zijn. Bovendien verschillen de regels per VvE; iedere VvE heeft haar eigen splitsingsreglement. De praktijk voor VvE-beheerders en VvE-bestuurders heeft last van de niet-uniforme regelgeving onder de VvE’s en van het geheel ontbreken van instrumenten in oudere VvE’s. Bovendien blijkt uit de praktijk dat VvE’s over het algemeen heel goed een update van hun splitsingsreglement kunnen gebruiken, maar dat de instrumenten om dat eenvoudig te realiseren daarvoor ontbreken. Het enige beschikbare instrument is de zoals reeds aangegeven kostbare, tijdrovende en complexe procedure van wijziging van de splitsingsakte. De VvE kan dat niet op een andere wijze oplossen (er bestaat geen volwaardig zakenrechtelijk alternatief voor de appartementensplitsing nadat al tot splitsing is overgegaan). Hierdoor is men bij veroudering aangewezen op de bestaande – belemmerende – regels. Invoering van een AMvB bewerkstelligt dat op onderwerpen dezelfde regelgeving voor alle VvE’s in Nederland geldt. Dat is op dit moment nodig vanwege de huidige maatschappelijke en technologische ontwikkelingen, maar biedt ook ruimte aan het regelen van toekomstige ontwikkelingen. Een AMvB kan verouderde inzichten en terminologie veranderen, alsmede logische en soms noodzakelijke uniformering van regels, zonder daarbij de goede- renrechtelijke werking van de regels aan te tasten.
1.3 Flexibel instrument: Algemene Maatregel van Bestuur
Het privaatrecht kan de hiervoor genoemde knelpunten en maatschappelijke en technologische ontwikkelingen niet met de huidige mogelijkheden oplossen. Er bestaat behoefte aan een flexibel wetgevingsinstrument. Dit instrument komt tegemoet aan de wensen uit de praktijk, om het hoofd te bieden aan de maatschappelijke en technologische ontwikkelingen en om het VvE’s mogelijk te maken de nodige bijdrage aan de energietransities te kunnen leveren. Ditzelfde instrument kan eveneens worden gebruikt om de regels voor VvE’s op bepaalde onderwerpen te uniformeren, zodat voor alle VvE’s dezelfde regels gelden. Hiervoor is al aangegeven waarom het bij onderwerpen zoals oplaadpunten of Wmo-voorzieningen belangrijk is om voor alle VvE’s uniforme regels te kennen.
De flexibiliteit is nodig omdat de maatschappelijke en technologische ontwikkelingen snel veranderen op het gebied van onder meer verduurzaming. Die ontwikkelingen maken het noodzakelijk om over een flexibel instrument te kunnen beschikken dat kan aansluiten bij deze dynamiek en dat ook krachtig genoeg is om alle VvE’s ervan te laten profiteren. Uit eerder genoemde onderzoeken is gebleken dat er in het huidige recht geen volwaardige mogelijkheden bestaan om flexibel op deze ontwikkelingen in te spelen.
1.3.1 Wetswijziging is onvoldoende flexibel
Een wijziging van het Burgerlijk Wetboek kan hetzelfde resultaat bereiken. Na verloop van tijd loopt deze wijziging echter weer achter op de werkelijkheid. De confrontatie voor VvE’s met voortschrijdende ontwikkelingen zal opnieuw voor problemen zorgen. Een wetswijziging kan de sterk veranderende omstandigheden niet snel genoeg volgen. Een wettelijke regeling is naar zijn aard star en leent zich niet voor het regelen van en aanpassen aan (veranderlijke) details. Een wetswijziging is een traag en moeizaam proces dat niet goed past bij de snel veranderende behoeften van deze tijd, zeker wat betreft het wonen in een appartementengebouw met een moderne en goed functionerende VvE.
De wettelijke regels dienen generiek te zijn en ruimte te bieden om op een lager (wettelijk) niveau de uitwerking te laten plaatsvinden. Tegelijkertijd kunnen de regels van een lager niveau beter aansluiting vinden bij de technische (waaronder digitale) en maatschappelijke ontwikkelingen en inzichten.
1.3.2 Gelaagde regelgeving
Het VvE-besluit voegt een extra laag regelgeving toe, waardoor het voorstel op het eerste gezicht niet de beoogde vereenvoudiging van het appartementsrecht bereikt. Het doel is echter om de geldende regels uiteindelijk inhoudelijk simpeler te maken voor VvE’s. Deze wijziging in de vorm en mate van regelgeving door middel van een AMvB staat ten dienste van alle VvE’s, die daarmee daadkrachtiger worden en meer armslag krijgen zonder dat er grote verschillen bestaan tussen de VvE’s onderling. Het appartementsrecht kent bovendien reeds deze getrapte wijze van regelgeving, zoals vele terreinen van het recht dit overigens kennen.[71] In de getrapte regelgeving van het appartementsrecht vindt de uitwerking van generieke wettelijke regels plaats in de akte van splitsing, met daarin opgenomen het splitsingsreglement. Dit splitsingsreglement verwijst vaak naar een modelreglement. Maar deze modelreglementen hebben geen algemeen verbindend karakter, zodat er geen uniformering van regels is die voor iedere VvE gelden.[72]
1.3.3 Het VvE-besluit, een AMvB
Vanuit dit perspectief en de wens (of zelfs: de noodzaak) om reeds nu de maatschappelijke en technologische ontwikkelingen en het voortschrijdend inzicht in bestaande VvE’s toe te kunnen passen, stelt de werkgroep WMANL het VvE-besluit voor, in de vorm van een AMvB (hierna te noemen: het VvE-besluit). Met het VvE-besluit kan de minister algemeen verbindende regels stellen die gelden voor alle VvE’s in Nederland, ongeacht hun splitsingsakte of het van toepassing zijnde (model)reglement. Bovendien kan de minister direct aansluiten op actualiteiten in beleid en in de maatschappij. Met het VvE-besluit wordt voldaan aan de maatschappelijke relevantie en noodzaak voor appartementensplitsingen. Het biedt een instrument om verduurzaming ‘af te dwingen’.[73]
Het VvE-besluit lost voor de praktijk een groot knelpunt op. Het VvE-besluit biedt het grote voordeel van harmonisatie en modernisering van regelgeving voor alle bestaande VvE’s in één stuk regelgeving. Dit betreft niet alleen algemene en reglementaire bepalingen, maar ook specifieke bepalingen omtrent duurzaamheid, mobiliteit en dergelijke.
Een AMvB is gemakkelijker te wijzigen dan een wet. Daarin schuilt ook gelijk een gevaar: het proces van een wetswijziging is met meer (parlementaire) waarborgen omkleed dan een ministeriële regeling. Het is echter de vraag of de nadelen opwegen tegen de voordelen. In het recht wordt het instrument van de AMvB vaak ingezet om zaken sneller en efficiënter te kunnen regelen. De werkgroep WMANL meent dan ook dat juist daarom een AMvB geschikt is als instrument om de (snelle) maatschappelijke en technologische ontwikkelingen te kunnen volgen en faciliteren.
1.3.4 Nadere uitwerking van wettelijke bepalingen
Naast de noodzaak die samenhangt met de maatschappelijke en technologische ontwikkelingen, zijn er ook andere argumenten aan te voeren om te komen tot de introductie van een VvE-besluit binnen het appartementsrecht. Op de eerste plaats bevat Titel 9 van Boek 5 BW diverse artikelen die een nadere uitwerking behoeven. Een goed voorbeeld hiervan betreft art. 5:122 BW. Dit artikel bepaalt dat naast de vroegere appartementseigenaar ook de verkrijgende eigenaar aansprakelijk is voor de verschuldigde bijdrage ter zake van het verkregene. Over de context en de reikwijdte van het begrip ‘verschuldigde bijdrage’ bestaat in de praktijk nog weleens verwarring. Een nadere invulling van dit begrip past goed in het VvE-besluit. Hetzelfde geldt voor de ‘bruidsschat’ zoals art. 5:126 BW dit introduceert en die een nadere invulling krijgt in het voorgestelde VvE-besluit. Met andere woorden: het VvE-besluit is tevens inzetbaar voor de uitwerking van (nieuwe) bepalingen in Titel 9 van Boek 5 BW.
1.3.5 Reparatie
Ook reparatiedoeleinden behoren tot de mogelijke toepassingen van het VvE-besluit. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de instelling en regeling van een raad van commissarissen. De mogelijkheid om een raad van commissarissen in te stellen, regelde het oude BW in art. 876i BW. Deze regeling is echter niet overgenomen in het huidige BW (zie ook hierna bij de artikelsgewijze toelichting art. 9). Gewone verenigingen moeten sindsdien de mogelijkheid om een raad van commissarissen te benoemen indirect afleiden uit de art. 2:16 lid 2, 2:23a lid 3, 2:24a lid 1 sub b, art. 2:47 2:48 en 2:49 BW. Deze artikelen verwijzen namelijk naar een ‘commissaris’ of een ‘raad van commissarissen’, maar zijn niet allemaal ook van toepassing op VvE’s. Daarmee is het voor VvE’s onduidelijk of er nog wel een raad van commissarissen kan zijn en, zo ja, hoe zij die precies moeten regelen. Er zijn diverse VvE’s – vooral in serviceflatgebouwen – die een raad van commissarissen kennen of daartoe de behoefte voelen. In deze lacune in het BW is in de meest recente modelreglementen (art. 57 van MR 2006 en art. 62 van MR 2017) voorzien door een regeling voor de raad van commissarissen. Voor oudere splitsingen gelden deze modelreglementen echter niet. Een generieke uitwerking van de bepaling omtrent een raad van commissarissen in het VvE-besluit lost dit op voor de oudere VvE’s.
Zo zijn er ook modelreglementen (zoals die van 1973) die niet bepalen dat de VvE regels mag stellen over het gebruik van het privégedeelte. Dat betekent dat de VvE geen regels mag stellen over bijvoorbeeld het gebruik van vloerbedekking. Dit leidt nogal eens tot overlastsituaties. Om die reden is het goed om in het VvE-besluit een generieke regeling op te nemen over geluidshinder, zoals het gebruik van vloerbedekking.
Ten slotte is er in de praktijk behoefte aan een uniforme regeling voor VvE’s op diverse onderwerpen die niet direct de maatschappelijke of technologische ontwikkelingen raken. Zonder uitputtend te zijn, kan daarbij gedacht worden aan bijvoorbeeld het inzagerecht voor appartementseigenaars. Inzage in de stukken van de vereniging is een recht voor de eigenaars, maar in de praktijk blijkt het inzagerecht niet – of niet goed – geregeld. In enkele modelreglementen is het inzagerecht in het geheel niet geregeld, als gevolg waarvan een grote groep appartementseigenaars dit inzagerecht niet eens heeft. Daar waar het inzagerecht wel bestaat, gaat het vaak om een verouderde regeling. De vergaande digitalisering maakt ook een andere regeling van het inzagerecht mogelijk. Zo’n nieuwe algemeen verbindende bepaling voor het inzagerecht kan een plaats krijgen in het VvE-besluit.
1.3.6 Toekomstbestendig
Sinds 2012 staat het functioneren van VvE’s in de politieke belangstelling.[74] Slecht functionerende VvE’s zijn slecht voor de woon- en leefkwaliteit van wijken en buurten. Zoals hiervoor uiteengezet is, kan een VvE-besluit de noodzakelijke bijdrage leveren aan het beter functioneren van VvE’s, het mogelijk maken van het gebruiken van nieuwe maatschappelijke en technologische ontwikkelingen en de verduurzaming van VvE’s. In MR 2017 zijn al veel bepalingen opgenomen die aansluiten op de eisen van de huidige tijd. De werkgroep WMANL heeft zich bij de vormgeving van dit voorstel voor het VvE-besluit zo veel mogelijk laten inspireren door het MR 2017.
1.3.7 Ingrijpen in privaatrechtelijke rechtsverhouding?
Een groot (mogelijk) bezwaar tegen het VvE-besluit betreft het feit dat de overheid met een AMvB ingrijpt in een privaatrechtelijke rechtsverhouding tussen appartementseigenaars. Dit bezwaar weegt echter niet op tegen de eerdergenoemde argumenten. Het belangrijkste argument is de noodzaak en wens om alle VvE’s in één keer toekomstbestendig te maken. Alleen een wettelijke regeling kan dit bereiken. Het aanpassen van de reglementen kan de overheid niet overlaten aan de VvE’s. Dit zal immers niet leiden tot een generieke en werkbare regeling voor verduurzaming, alsmede andere actuele kwesties die voortvloeien uit maatschappelijke en technologische ontwikkelingen. Een wijziging van iedere ‘oudere’ splitsingsakte is immers een bijna onhaalbare klus, waarbij het maar zeer de vraag is of alle VvE’s deze wijziging ook zullen inzetten. Er zullen altijd VvE’s zijn die nut en noodzaak niet inzien of die de (hoge) kosten voor de wijziging van de splitsingsakte niet willen of kunnen betalen. Regeling via het VvE-besluit behoedt VvE’s voor (hoge) kosten en moeizame besluitvormingsprocedures.
Het VvE-besluit zal geen bepalingen bevatten die niet-eigen zijn voor VvE’s; het bevat alleen regels die in moderne splitsingsakten casu quo reglementen zouden staan.
Ook het argument dat een individuele eigenaar zich gedwongen moet voegen naar wat de meerderheid wenst, is niet relevant. In een VvE is het nou juist zo geregeld dat de minderheid zich moet voegen naar de wensen van de meerderheid, in het belang van en voor zover het gaat om het gebruik, beheer en in stand houden van het gebouw.
Het argument dat de eigenaar met een VvE-besluit geen invloed meer heeft op de regels die voor zijn VvE gelden, houdt evenmin stand. In de praktijk onderwerpt een eigenaar die een appartement koopt zich aan de regels zoals opgenomen in de splitsingsakte en in het reglement; hij kan niet individueel onderhandelen over de toepasselijke regels. Degene die het gebouw in appartementsrechten splitst, bepaalt de spelregels, niet de uiteindelijke eigenaars. Een belangrijke reden voor het invoeren van het appartementsrecht was nu juist dat die macht van de meerderheid in de voordien bestaande constructies veel te groot was. Het VvE-besluit zorgt er voor dat niet in alle gevallen de macht van de meerderheid het zwaarst weegt, maar dat in situaties van algemeen of maatschappelijk belang er van overheidswege regels worden gesteld.
1.3.8 Wat gaat voor en mogelijkheid tot afwijken
Het VvE-besluit prevaleert vanaf de inwerkingtreding boven wat de bestaande splitsingsakten (en hun meestal verouderde reglementen) vastleggen. Dit prevaleren zorgt ervoor dat de voorschriften die in het VvE-besluit zijn opgenomen ook op bestaande splitsingsakten van toepassing zijn. Dit voorkomt dat VvE’s zelf hun splitsingsakte moeten wijzigen.
Tot slot is het nog van belang te melden dat het VvE-besluit op verschillende plaatsen uitdrukkelijk de mogelijkheid biedt aan de VvE om in het huishoudelijk reglement aanvullende regels te stellen, zoals bijvoorbeeld in art. 2 lid 9 (oplaadpunten). Ook komt het voor dat het VvE-besluit aan de vergadering de mogelijkheid biedt om van een onderdeel van het VvE-besluit af te wijken, zoals in art. 3 lid 6 ten aanzien van de duurzaamheidsmaatregelen. In dat opzicht zijn niet alle regels een dictaat.
1.4 Passeeraanwijzing voor notarissen
De werkgroep WMANL stelt voor een passeeraanwijzing voor notarissen te formuleren. Deze aanwijzing zal een clausule voor in de splitsingsakte inhouden, waarin staat welke artikelen van het toepasselijke modelreglement (thans voor nieuwe splitsingen het MR 2017) niet van toepassing zijn door de werking van het VvE-besluit. Verder zal de aanwijzing een suggestie geven waar in de splitsingsakte deze het beste zou kunnen passen. Desgewenst kan de notaris deze clausule aanvullen met andere bepalingen uit het MR 2017 die niet van toepassing zijn voor de betreffende splitsing.
1.5 Inhoud van het voorstel
De in art. 5:111 lid 1 BW – grondslag voor het VvE-besluit – genoemde onderwerpen zijn zodanig benoemd, dat voor deze onderwerpen in ieder geval een regeling in het VvE-besluit opgenomen kan worden. De opsomming in het nieuwe lid 1 beoogt echter geen beperking. De bedoeling is een zo ruim mogelijke uitleg, waardoor een ruime toepassing en reikwijdte van regels in een VvE-besluit over de genoemde onderwerpen wordt bereikt. Het VvE-besluit beoogt dwingende voorschriften te geven omtrent een aantal onderwerpen. Het betreft onder andere bepalingen ter zake van verduurzaming van het gebouw (denk aan mobiliteit, oplaadpunten, energiebesparing) of ten behoeve van Wmo-voorzieningen. Afwijken hiervan is alleen mogelijk voor zover het VvE-besluit dit uitdrukkelijk mogelijk maakt.
2. Artikelsgewijze toelichting
2.1 De invoering van de AMvB in de wet (art. 5:111 BW)
Zoals gezegd, beoogt de invoering van het VvE-besluit te bereiken dat het VvE-besluit in formele en materiële zin boven de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement gaat. Om die reden is er voor gekozen om de delegatiebepaling voor het VvE-besluit onder art. 5:111 BW te plaatsen. Dit overigens met het besef dat hierdoor reeds onderwerpen worden benoemd die pas later in de wet (Titel 9 van Boek 5 BW) aan de orde komen.
Overwogen is om de Overgangswet Burgerlijk Wetboek toe te passen, in die zin dat een overgangstermijn van drie jaar zou gelden voor de gewijzigde wetgeving. Deze overgangstermijn van drie jaar past echter niet bij de ‘sense of urgency’ die de grondslag is voor de opzet van het VvE-besluit. Het doel van het VvE-besluit is om de gewijzigde wetgeving (bij invoering en mogelijk bij aanvullingen/wijzigingen in de toekomst) directe werking te geven, om daarmee de slagkracht van het VvE-besluit te benadrukken. Normaal gesproken bevat gewijzigde formele wetgeving een overgangstermijn. Dit gebeurt doorgaans zeker als deze nieuwe wetgeving boven bestaande regelgeving zoals het splitsingsreglement gaat (vergelijk art. 172 lid 2 Overgangswet nieuw BW). In het geval van het VvE-besluit is een overgangstermijn echter ongewenst.
Het wijzigen van een splitsingsreglement door een VvE is geen sinecure, ook niet voor de welwillende appartementseigenaar. Tegelijkertijd voldoen veel reglementen niet meer aan de (duurzaamheids)eisen van de tijd. Deze achterhaaldheid van reglementen vormt een rechtvaardiging voor het ingrijpen in de privaatrechtelijke verhouding tussen appartementseigenaars (zoals hiervoor in het algemene deel gemotiveerd). Het niet van toepassing verklaren van de gebruikelijke overgangstermijn staat in verhouding met genoemde ‘sense of urgency’. Daarom stelt de werkgroep WMANL voor om overgangsrecht (art. 172 lid 2 Overgangswet nieuw BW) niet van toepassing te verklaren.
Algemene reacties vanuit de maatschappelijke consultatie op de invoering van het VvE-besluit
Navolgend zijn de reacties van de geconsulteerde organisaties, voor zover deze van algemene aard zijn, opgenomen. In het algemeen merken wij op dat wij met dankbaarheid en met veel belangstelling de algemene reacties hebben gelezen. Wij begrijpen de zorg die enkele organisaties kenbaar hebben gemaakt. De wetgever heeft echter in het woondomein (denk aan het Bouwbesluit, het huurrecht en de – toekomstige – Omgevingswet) al vaker gebruikgemaakt van een gelaagde wetgevingsstructuur. Zeker daar waar slagvaardigheid nodig is, is een AMvB daarvoor een goed instrument. De praktijk leert dat veel VvE’s zich laten tegenhouden door de omslachtige en tijdrovende procedure en de kosten die de wijziging van een splitsingsakte met zich brengt. Als een VvE daartoe overgaat, dan is de notaris een goede raadgever. Vaak echter haakt de VvE ruim daarvoor al af. Hierbij is eveneens relevant dat in veruit de meeste gevallen de splitsing in appartementsrechten geschiedt vóórdat er sprake is van eigenaars. Van enige invloed of zeggenschap van de eigenaars van de appartementsrechten is dus geen sprake. Hun rest slechts het instrument van de wijziging als men later iets wil veranderen. De realisatie van de belangrijke wijzigingen voor het algemeen dan wel maatschappelijk belang blijven hierdoor uit. Dit overstijgende belang is voor ons de grondslag voor een AMvB. Onder 2.2 tot en met 2.11 zijn de reacties met betrekking tot de specifieke onderwerpen per artikel opgenomen, inclusief onze reactie daarop.
Mr. Y. van Ballegooijen en Netwerk Notarissen vragen zich op grond van art. 1 Eerste Protocol EVRM af of het VvE-besluit zijnde een AMvB wel, wat betreft alle in het voorgestelde art. 5:111 BW genoemde onderwerpen, rechtsgeldige voorschriften kan geven. De werkgroep WMANL reageert hierop als volgt. De kern van eigendom is volgens het EVRM afhankelijk van de economische waarde en de legitieme verwachtingen.[75] Het EHRM noemt het EVRM een ‘living instrument’.[76] Ploeger stelt ‘Elke, directe of indirecte aantasting van de waarde van een goed leidt tot een stoornis in de zin van artikel 1.’… ‘De enkele stoornis van het genot is nog geen schending van artikel 1.’[77] Een eigenaar heeft het recht op ongestoorde eigendom (‘peaceful enjoyment’). Deze maatstaf past het EHRM terughoudend toe.[78] Staten kennen een zekere ‘margin of appreciation’.[79] Leijten licht toe dat het pas aannemelijk is dat het om een inbreuk gaat, als het noodzakelijk is dat er een verstoring in de gebruiksbevoegdheid moet zijn. Een inbreuk op art. 1 Eerste Protocol EVRM moet volgens Leijten voldoen aan de volgende cumulatieve toetsingscriteria:[80]
A. Is er sprake van een eigendom (‘possession’)?
B. Zo ja, welke regel uit Sporrong & Lönnroth/Zweden is van toepassing?
C. Berust de inbreuk op een voldoende wettelijke grondslag (is de inbreuk rechtmatig)?
D. Zo ja, heeft de inbreuk een legitieme doelstelling in het algemeen belang?
E. Zo ja, is een redelijk evenwicht gevonden tussen de eisen van het algemene belang van de samenleving en de bescherming van de fundamentele rechten van het individu? Met andere woorden: was de inbreuk proportioneel?
Een negatief antwoord op de vragen C, D of E zal betekenen dat art. 1 EP is geschonden.
Een eigendomsrecht is nooit absoluut. Een appartementsrecht is bovendien te allen tijde gebonden aan een onverdeeld aandeel in de gemeenschap. Van Velten schrijft dat ingrijpende beperkingen op het gebruiksrecht van een appartementsrechteigenaar niet willekeurig kunnen zijn, omdat het verplichte lidmaatschap van de VvE voortvloeit uit de wet of het splitsingsreglement.[81] Mertens geeft aan dat het appartementsrecht op zichzelf geen inbreuk op het eigendomsrecht is.[82]
Het EVRM biedt ruimte voor een inbreuk op het eigendomsrecht, bijvoorbeeld door in een AMvB extra regels op te nemen. De vraag die overblijft, is in welke mate het is toegestaan om de gemeenschap voorrang te geven boven het eigendomsrecht (‘proportionaliteit’). Zolang er – populair gezegd – een hoger doel te dienen is, bestaat weliswaar een inbreuk op art. 1 Eerste Protocol EVRM, maar is die inbreuk zeer wel rechtmatig. Het appartementsrecht bestaat immers niet alleen uit eigendomsrecht, maar ook uit gemeenschapsrecht (naast verenigingsrecht). Dit gegeven rechtvaardigt de inbreuk op het eigendomsrecht. De Nederlandse wetgever is tenslotte de bevoegdheid gegeven om beperkingen aan te brengen op het eigendomsrecht, mits dit het algemeen belang dient.
Vereniging Eigen Huis herkent de bestaande jurisprudentie in het VvE-besluit en onderschrijft de noodzaak van het VvE-besluit gezien de maatschappelijke en technologische ontwikkelingen. Dit temeer gezien het moeizame en tijdrovende proces van het wijzigen van een splitsingsakte en/of reglement. Vereniging Eigen Huis merkt op dat de overheid met het VvE-besluit in de privaatrechtelijke verhouding tussen eigenaars kan ingrijpen en waardeert de mogelijkheid voor een VvE om van deze regels af te wijken, mits niet ten nadele van de appartementseigenaar. Dat laatste is in het onderhavige voorstel echter vervallen, omdat meerdere andere reacties aangaven dat deze bepaling te onduidelijk was. Als een VvE af mag wijken is dat nu in het VvE-besluit aangegeven. Vereniging Eigen Huis vraagt zich af hoe VvE’s te zijner tijd kennis verkrijgen van dit nieuwe VvE-besluit, nu de bepalingen in dat besluit prevaleren boven de reeds bestaande splitsingsakten. De leden van de werkgroep WMANL zullen zich te zijner tijd inspannen om via het magazine van VvE Belang en via de algemene media appartementseigenaars op de hoogte te brengen van het VvE-besluit. Los daarvan zullen de gebruikelijke kanalen worden gebruikt om wetswijzigingen te communiceren. De werkgroep WMANL bestaat uit diverse deskundigheden zoals het notariaat, de advocatuur, woningcorporaties en VvE-beheerders. Alle leden zullen hun persoonlijke netwerk gebruiken om te communiceren over de wijzigingen.
De Juristenvereniging Appartementsrecht (JvA) merkt op dat een AMvB wellicht té flexibel kan zijn. Een ministerie zou een AMvB wellicht al te gemakkelijk, zonder parlementaire toets, kunnen wijzigen, al naargelang dit ministerie nieuwe, voortschrijdende ideeën krijgt. De JvA hecht sterk aan de kracht van het eigendomsrecht en wil daaraan niet al te lichtvaardig concessies doen. Aan de andere kant is het een feit dat de VvE valt onder het verenigingsrecht, waarin een meerderheid nu eenmaal beslist en eigenaren zich moeten onderwerpen aan de wil van anderen. De eigenaar die wél wil verduurzamen, zou een beroep kunnen doen op sociale grondrechten (schone leefomgeving). Dat relativeert: waarom moet eigendom altijd voorgaan? De JvA vraagt voorts aandacht voor de implementatie. Hoe krijgt de implementatie vorm? Hoe stelt men VvE’s op de hoogte? Hoe gemakkelijk is het de AMvB te omzeilen met een wijziging van de akte? Mag dat?
Over de communicatie hebben wij ons hiervoor bij de opmerking van Vereniging Eigen Huis al uitgelaten. De werkgroep WMANL ziet geen bezwaar in het ‘omzeilen’ van de AMvB door een wijziging van de splitsingsakte. In dergelijke gevallen heeft immers een ruime meerderheid van tenminste vier vijfde van de appartementseigenaars en 100% van de beperkt gerechtigden zich dan vóór de wijziging verklaard. Het voorstel voorziet daar echter vooralsnog niet in. Het voorstel wil de bepalingen van het VvE-besluit boven de bepalingen uit de akte laten gaan. De splitsingsakte mag hiervan slechts afwijken, voor zover het VvE-besluit die mogelijkheid openlaat.
De leden van de VvE-platforms van Kjenning (Kjenning) zien dat met de invoering van een AMvB de overzichtelijkheid in de toch al complexe materie van het appartementsrecht verkleint. Kjenning begrijpt evenzeer de noodzaak om zaken te regelen waarin de oudere reglementen niet voorzien. Wij begrijpen de reactie zo dat de noodzaak om zaken te regelen de eventueel afnemende overzichtelijkheid legitimeert.
Netwerk Notarissen vindt verduurzaming van appartementencomplexen belangrijk, evenals het voor het hele appartementencomplex geldend maken van regels met betrekking tot bijvoorbeeld Airbnb. Voor dat laatste kent Netwerk Notarissen een ‘Airbnb-clausule’, die een VvE, na een zorgvuldige procedure, in de splitsingsakte kan laten opnemen. Het voorstel van de werkgroep WMANL voorziet vooralsnog niet in een regeling van kortdurende recreatieve verhuur, omdat de werkgroep meent dat een AMvB daarvoor niet het geschikte middel is. Een AMvB zou volgens Netwerk Notarissen voorts onvoldoende recht doen aan de zorgvuldige procedure die bij het tot stand komen en wijzigen van een splitsingsakte wordt gevolgd, alsmede aan de daaraan ten grondslag liggende rechtszekerheid en rechtsbescherming voor appartementseigenaars. Zij vraagt zich af, ook al is verduurzaming van groot belang, of de AMvB wel het geëigende middel is, en of wijziging van goederenrechtelijke regels via een AMvB überhaupt mogelijk is. In het voorgaande hebben wij reeds toegelicht hoe de werkgroep WMANL hierover denkt.
Ook vraagt Netwerk Notarissen zich af of met het wetgevingsinitiatief het zorgvuldige proces van wijziging van de splitsingsakte met een actieve rol van de notaris en de daaraan ten grondslag liggende rechtszekerheid niet miskent. Terzake is hiervoor reeds een opmerking gemaakt.
Netwerk Notarissen stelt vervolgens nog enkele interessante vragen over het met de banken bespreken van de invloed van de AMvB op de waarde en financierbaarheid. Welke democratische toets ligt ten grondslag aan de AMvB? Is het overrulen van maatwerk door een AMvB wenselijk? Heeft de AMvB directe werking en hoe verhoudt zich dat met de in het appartementsrecht gebruikelijke overgangsrecht van enkele jaren? Hoe verloopt de controle op naleving van de AMvB en hoe verhoudt zich dat tot de rechten van een opvolgend eigenaar (bijvoorbeeld bij overname van een niet conform AMvB geïnstalleerd oplaadpunt). Geldt er dan een informatieplicht? En hoe werkt het wanneer technologische ontwikkelingen leiden tot een wijziging van de AMvB? Zij vragen tot slot in hoeverre de voorgestelde wijzigingen aansluiten op de algemene klimaatwetgeving zoals het gasloos maken van woningen.
Wij hebben ons in het voorgaande reeds over een groot aantal opmerkingen uitgelaten, zoals bijvoorbeeld over de extra laag regelgeving voor appartementseigenaars. Voor wat betreft de opmerking over de mogelijkheid om in een AMvB wijziging van goederenrechtelijke regels aan te kunnen brengen, merken wij op dat de inhoud van de AMvB zoals door ons voorgesteld geen wijziging van eigendomsverhoudingen beoogt. De werkgroep WMANL stelt slechts voor om in een concreet geval (zoals bijvoorbeeld bij het artikel over het aanbrengen van een oplaadpunt) te volstaan met een notificatieplicht. Ook bestaat de mogelijkheid om een verduidelijking te geven op bestaande problemen uit de praktijk (zoals bijvoorbeeld bij het artikel over leidingen). Een belangrijk element van deze AMvB is dat deze regels beantwoorden aan problemen die VvE’s en hun besturen en beheerders ervaren en waarop de bestaande modelreglementen geen antwoord bieden. Maatwerk – al dan niet voorgesteld door de notaris als inhoudelijk expert – blijft mogelijk, doch slechts voor zover het VvE-besluit die mogelijk opent.
Een belangrijk bezwaar voor NVM is de onduidelijkheid of er maatwerk met eventuele extra restricties in de splitsingsakte nog mogelijk blijft. De voorgestelde AMvB gaat immers uit van regelend recht, dat wil zeggen dat afwijkingen ten nadele van de eigenaar niet mogelijk zijn. NVM constateert dat de nadere regelingen in het VvE-besluit, maatwerk van de rechter op basis van de omstandigheden van het geval beperkt, zodat de gewenste harmonisatie mogelijk tot ongewenste verstarring leidt. Zij adviseren net als Rijssenbeek het semi-dwingendrechtelijke karakter los te laten en per bepaling in het VvE-besluit op te nemen in hoeverre afwijking ervan mogelijk is. Dit advies hebben wij overgenomen.
NVM heeft evenals Rijssenbeek moeite met de delegatiebepaling in het voorgestelde wetsartikel waarmee het VvE-besluit wordt ingevoerd. Verdere delegatie dan een AMvB achten zij ongewenst. Ook aan dit bezwaar zijn wij tegemoetgekomen: de woorden ‘‘of krachtens’’ zijn verwijderd uit de delegatiebepaling.
2.2 Definities (art. 1)
Er zijn uitgebreide definities opgenomen van de in het VvE-besluit gebruikte termen, alsmede van enkele andere termen die in de praktijk mogelijk tot verwarring leiden.
NVM oppert meer definities toe te voegen, omdat de huidige termen op sommige punten afwijken van de wet en de vroegere modelreglementen. Dat hebben we niet gedaan. Sterker nog, we hebben voor de duidelijkheid juist definities laten vervallen. Wel hebben we waar mogelijk de definities strakker in lijn gebracht met de wettekst.
2.3 Oplaadpunten (art. 2)
In Nederland wordt elektrisch rijden gestimuleerd. Om elektrisch te kunnen rijden, zijn oplaadpunten nodig. Gebruikers van een elektrisch vervoermiddel stellen op prijs dat zij in de buurt van hun huis kunnen opladen. VvE’s gaan verschillend om met oplaadpunten in appartementengebouwen. Er is behoefte aan een richtlijn. In het MR 2017 is deze richtlijn voor het eerst uitgewerkt. Voorgaande modelreglementen bevatten hiervoor geen bepalingen. Om er voor te zorgen dat alle VvE’s – dus ook die met een ouder splitsingsreglement – profijt hebben van deze regeling, bevat het VvE-besluit deze regeling eveneens. De tekst komt voor een belangrijk deel uit het MR 2017.
De regeling betreft uitsluitend oplaadpunten op privéparkeerplaatsen. De regeling heeft niet mede betrekking op de situatie waarin een parkeerkelder of terrein niet in afzonderlijke appartementsrechten is gesplitst. De eigenaar van een appartementsrecht kan mogelijk een oplaadpunt willen plaatsen in de openbare ruimte. Denk bijvoorbeeld aan de buitengevel van het gebouw, in de nabijheid van een openbare parkeergelegenheid. In dergelijke gevallen kan de regeling naar analogie toepassing vinden door dit aanvullend op te nemen in de splitsingsakte.
De JvA vraagt aandacht voor een voorziening voor de verschillende soorten laadpalen. Zowel Aedes als Netwerk Notarissen vindt de AMvB een geschikt middel voor het regelen van oplaadpunten. Aedes vraagt extra aandacht voor de verschillende locaties waar een oplaadpunt kan komen te staan, en hoe om te gaan met een ‘oerwoud’ van laadpalen. Over laadpalen heeft de werkgroep WMANL een separaat advies geschreven voor het ministerie van Binnenlandse Zaken. Een weergave van dit advies is verderop in dit boek terug te vinden. Dat hoofdstuk licht eveneens toe wat de minister van het advies vond en dat hij tevens het voorstel van art. 2 van het VvE-besluit zal overnemen.
Kjenning vraagt aandacht voor de meerkosten voor het oplaadpunt waarvoor men de stroomcapaciteit moet uitbreiden, hetgeen het vastrecht jaarlijks fors laat toenemen. Zij zijn van mening dat een eigenaar het recht zou moeten krijgen een oplaadpunt aan te leggen. Kjenning heeft dit bij voorkeur aangesloten op de eigen elektra aansluiting, maar als laatste optie ook op de gemeenschappelijke meter. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is het met hen eens, zoals in een volgend hoofdstuk van dit boek wordt toegelicht. Wij hebben een verduidelijking aangebracht door de term notificatieregeling toe te voegen.
De eventuele kosten voor het verzwaren van de aansluiting en de hogere vastrechtkosten, alsmede de eventueel verhoogde verzekeringspremie, behoren wat Kjenning betreft voor rekening van de gemeenschap te komen. Dit in afwijking van het voorstel, waarin die kosten slechts ten laste komen voor de eigenaars die een laadpunt hebben. Om aan deze opvatting tegemoet te komen, kan een huishoudelijk reglement volgens het voorstel nadere regels geven.
Kjenning onderschrijft de gemaakte keuze om het bestuur invloed te geven op de wijze van aansluiting/installatie. Wel vinden zij het certificaat uit art. 2 lid 4 van het voorstel zozeer van belang, dat bij ontbreken ervan het bestuur het laadpunt zou mogen afkoppelen. Die sanctie hebben wij niet toe willen voegen, maar ook dit zou een huishoudelijk reglement na- der kunnen regelen. Aan lid 6 zien zij graag toegevoegd dat het laadpunt slechts verwijderd hoeft te worden wanneer daarvoor een redelijk belang bestaat. We hebben de formulering iets aangepast, maar in het appartementsrecht zijn de maatstaven van redelijkheid en billijkheid reeds van toepassing, zodat voor de door Kjenning gewenste toevoeging geen noodzaak bestaat.
NVM vraagt zich af of deze bepaling nodig is aangezien VvE’s reeds nu afspraken kunnen vastleggen in een vaststellingsovereenkomst. Wij zijn van mening dat VvE’s toch enorm geholpen zouden zijn met handvatten. Daarnaast mist NVM een regeling inzake kosten en aansprakelijkheid bij rechtsopvolging en/of overdracht van een appartementsrecht. Daartoe hebben we de tekst aangepast. NVM stelt voorts vragen over: de definitie van een oplaadpunt, ‘blijvend niet meer worden gebruikt’, eventuele restricties met betrekking tot de plaats van aanbrengen, wat een erkende installateur is en of deze er wel zijn. Ten slotte vraagt NVM zich af of er een sanctie is wanneer een eigenaar niet aan de bepaling voldoet. De tekst is naar aanleiding van deze vragen enigszins aangepast.
2.4 Energie (art. 3)
Een eigenaar van een appartementsrecht die een energie opslaan- of opwekkingsinstallatie (zoals zonnepanelen, maar in de toekomst zijn er wellicht ook andere installaties denkbaar) wil plaatsen, kan dit niet doen zonder toestemming of medewerking van de VvE. Deze installatie zal immers nagenoeg per definitie op een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw liggen. VvE’s gaan verschillend om met de plaatsing van (nu nog vooral) zonnepanelen. In de praktijk van VvE-beheerders is behoefte aan een richtlijn.[83] De bestaande modelreglementen bevatten geen regeling voor zonnepanelen of soortgelijke installaties. Daarom is het gezien het duurzaamheidsvraagstuk gewenst om hiervoor een regeling op te nemen in het VvE-besluit, zodat een gelijke regeling voor alle VvE’s gaat gelden. Om eenheid te brengen en duidelijkheid te geven, bevat dit artikel een regeling voor het plaatsen van zonnepanelen en andere installaties die energie kunnen opwekken of opslaan. De formulering is bewust ruim genomen om te voorzien in toekomstige behoeften bij nieuwe technologische ontwikkelingen.
Een eigenaar wil bij de verkoop van zijn appartementsrecht wellicht de (nu nog vooral) zonnepanelen overdragen aan de koper van zijn appartement. Ingeval tussen de eigenaar en de VvE een gebruiksovereenkomst bestaat, zal daarvoor iets geregeld moeten worden. Het VvE-besluit kan daarvoor geen bepaling bevatten, omdat een gebruiksovereenkomst onderdeel is van de privaatrechtelijke verhouding tussen verkoper en koper. De VvE is er echter bij gebaat zogenaamde ‘zwevende zonnepanelen’, ofwel zonnepanelen zonder aanwijsbare eigenaar, te voorkomen. Een oplossing hiervoor bestaat wellicht in de regeling van een ‘indeplaatsstelling’, zoals men ook binnen het huurrecht kent. Voordat dit kan werken, moeten de afspraken onderdeel uitmaken van het verkooptraject en moeten partijen deze afspraak vastleggen in de koopovereenkomst.[84] Kjenning vraagt aandacht voor de situatie dat er onvoldoende dak beschikbaar is om aan alle vraag naar zonnepanelen te kunnen voldoen, omdat Kjenning forse meningsverschillen daarover voorziet. Dit probleem kunnen wij helaas niet oplossen. Kjenning geeft er de voorkeur aan dat het dak bestemd is voor zonnepanelen die gemeenschappelijk te gebruiken energie opwekken. Dit ter voorkoming van geschillen en individuele eigenaars die het dak betreden. Ook hier geeft Kjenning er de voorkeur aan om een verhoogde verzekeringspremie om te slaan over alle eigenaars, terwijl wij van mening blijven dat die eigenaars die profiteren ook de lasten moeten dragen. De twee laatste voorwaarden waaronder de eigenaar medewerking moet verlenen aan tijdelijke verwijdering van de installatie kunnen volgens Kjenning vervallen (de periode met lage instraling en de compensatie in verband met verminderd rendement), wat we hebben verwerkt.
Netwerk Notarissen vindt de AMvB geen geschikt middel voor het regelen van zonnepanelen. Aedes daarentegen vindt de regeling wel aansprekend, ook al zal er enige administratie bij komen kijken.
2.5 Scootmobielen (art. 4)
Scootmobielen zorgen al enige tijd voor de nodige onrust binnen VvE’s. Gezien het beleid van de overheid om mensen lang(er) thuis te laten wonen, zal de behoefte aan scootmobielparkeerplekken in de toekomst alleen nog maar meer toenemen. Het VvE-besluit bevat thans een bepaling om tegemoet te komen aan die (toekomstige) behoefte. Deze bepaling regelt niet zozeer óf men een scootmobiel mag plaatsen, maar wel de locatie van de plaatsing. De VvE mag daarbij volgens het voorstel voorwaarden stellen aan de plaatsing en het bestuur is eveneens bevoegd om te handhaven. De Wet maatschappelijke ondersteuning legt in art. 2.3.7 Wmo VvE’s de verplichting op om zo veel mogelijk het plaatsen van scootmobielen in de gemeenschappelijke ruimte mogelijk te maken. Alleen ingeval dit de veiligheid van de andere eigenaars/bewoners in het gebouw in gevaar brengt, mag de VvE de toestemming weigeren. Het MR 2017 kent reeds een bepaling voor de plaatsing van scootmobielen. Deze bepaling hebben we echter niet geheel overgenomen, omdat deze een verdergaande regeling treft dan wij in dit VvE-besluit noodzakelijk achten.
Kjenning hecht groot belang aan de veiligheid; het voorstel bevat reeds een waarborg daartoe. Kjenning acht het recht op het stallen van een scootmobiel alleen geëigend bij een medische indicatie. Ook hier vinden zij dat de kosten (in dit geval van de elektra) voor rekening moeten komen van de gemeenschap. Tot slot bevelen zij aan om ook de kosten van verwijdering voor rekening van de betreffende eigenaar of gebruiker te laten komen. De opmerkingen van Kjenning hebben geleid tot aanpassing van de tekst. Uit de tekst blijkt nu duidelijker dat de VvE invloed krijgt op de stallingsplek en daaraan voorwaarden kan verbinden. Ook hier geldt wat ons betreft dat degene ten behoeve van wie de voorziening dient, de kosten ervan betaalt.
Netwerk Notarissen vindt de AMvB geen geschikt middel voor het regelen van scootmobielen, omdat in de rechtspraak een duidelijke lijn is ontwikkeld. Wij zijn desalniettemin van mening dat VvE’s gebaat zijn met dit handvat.
2.6 Financiën
2.6.1 Aard van de bijdrage (art. 5)
De praktijk heeft behoefte aan een nadere omschrijving van wat onder de opgave, bedoeld in art. 5:122 BW, valt. Zo bestaat er soms verwarring of het voorschot voor de nutsvoorzieningen al dan niet onder dit begrip valt. Hetzelfde geldt voor bij de VvE in rekening gebrachte kosten, die eigenlijk voor rekening van een eigenaar horen te komen en die de VvE dus doorbelast aan de eigenaar. Er mag wat ons betreft ook geen onduidelijkheid zijn over het feit dat de extra bijdragen, waartoe de vergadering van eigenaars beslist, ook onder de reikwijdte van art. 5:122 lid 3 BW vallen. Om de in de praktijk hieromtrent ontstane verwarring op te lossen, stelt de werkgroep WMANL het volgende voor: het VvE-besluit legt vast dat de nutskosten (energie en/of water), doorbelastingen en extra bijdragen eveneens behoren in de verklaring die het bestuur krachtens art. 5:122 BW moet afgeven bij vervreemding van het appartementsrecht.
Onder energie verstaan wij alle soorten energie: gas, elektriciteit, hout, en alle overige bronnen die mogelijk in de toekomst gebruikt worden voor verwarming, koelen of koken.
Netwerk Notarissen vraagt zich af of het echt zo onduidelijk is wat de huidige regeling onder bijdragen verstaat. Zij verwijzen naar wat in de splitsingsakte hierover is geregeld en dat ook de literatuur hierover vrij helder zou zijn. We herkennen dat onvoldoende en hebben het daarom toch van belang geacht om een nadere regeling op de nemen. Vanuit de praktijk hebben wij namelijk van de VvE-beheerders signalen gekregen dat de reikwijdte van bijdragen nog steeds niet voldoende duidelijk is waardoor veel discussie tussen notarissen, beheerders, eigenaren en VvE ontstaat. De VvE trekt bij deze discussie vaak aan het kortste eind. Daarmee draaien de andere eigenaars op voor de wanbetaling van een mede-eigenaar, hetgeen wij zeer onwenselijk achten.
NVM acht nadere regeling van de aard van de bijdragen daarentegen waardevol. NVM geeft hierbij aan dat de in de AMvB voorgestelde regeling net zo goed integrale inpassing in de wet kan vinden, en voegt daar graag ‘verbeurde boetes’ aan toe. Dat laatste hebben we toegevoegd.
2.6.2 Hoogte reservefonds bij uitponding ‘bruidsschat’ (art. 6)
De op de splitsende eigenaar rustende verwachting dat, in geval van bestaande bouw het gebouw gedurende een aantal jaren moet voldoen aan kwaliteitseisen,[85] legitimeert een zogeheten ‘bruidsschat’. De splitsende eigenaar behoort deze bruidsschat aan de bij de splitsing op te richten VvE te verstrekken. In de praktijk blijkt echter nogal eens dat de splitsen- de eigenaar verzuimt om bij uitponding van een gebouw een bruidsschat mee te geven. De nieuwe eigenaars in een voorheen verhuurd gebouw zien zich dan geconfronteerd met noodzakelijke onderhoudsuitgaven, die de verhurende eigenaar reeds lang had kunnen voorzien en daarvoor had kunnen reserveren, maar niet deed. De gewenste hoogte van de bruidsschat kan het VvE-besluit regelen. Dit voorkomt discussie omtrent de vraag of de splitsende eigenaar voldoende middelen heeft ingebracht.
De regeling sluit aan bij de voorwaarden voor de vulling van het reservefonds in art. 5:126 BW.
Het is overigens niet de bedoeling dat het niet-voldoen aan dit artikel door de splitsende eigenaar, de overdracht van het eerste appartementsrecht belemmert. Dit mag de transactiepraktijk bij uitpondingen niet blokkeren. De handhaving ter zake de (hoogte van de) bruidsschat ligt niet bij de betrokken notaris; dit is aan de VvE. Als het bedrag van de bruidsschat niet is verstrekt of niet toereikend is conform dit artikel, dan heeft de VvE een titel om juridisch op te treden tegen de splitsende eigenaar. Ter toelichting dienen de kwaliteitseisen, zoals genoemd in de uitvoeringsovereenkomst verkoop sociale huurwoningen 2020 t/m 2024, geldend in Amsterdam.[86] In sommige gevallen is een splitsingsvergunning vereist voor splitsing van woonpanden in appartementsrechten. Bij vergunningplichtige panden met woningen is de verkopende corporatie verplicht om een door B&W vastgestelde ‘verklaring’ in te vullen. In deze verklaring moet de corporatie aangeven dat de woningen aan de vastgestelde kwaliteitseisen voldoen, dan wel op grond van een investeringsplan binnen een termijn van tien jaar (of als dat eerder het geval is, wanneer de corporatie zijn meerderheid in de VvE verliest) hieraan zullen voldoen.
De gestelde kwaliteitseisen hoeven niet onmiddellijk op het moment van splitsing gerealiseerd te zijn. Een splitsingsvergunningverlening kan ook indien:
- door de corporatie een investeringsplan is vastgesteld, dat binnen een periode van tien jaar of als dat eerder het geval is voor het moment dat de corporatie de meerderheid in de VvE verliest, leidt tot de bovenstaande kwaliteit, dit ter beoordeling van de vergunningverlener;
2 de uitvoering van het investeringsplan geschiedt binnen genoemde periode en is volledig voor rekening van de corporatie; deze verplichting dient te worden opgenomen in de akte van verkoop en van overdracht;
- de corporatie binnen een maand na afloop van genoemde periode aan de gemeente rapporteert over de realisatie van de kwaliteitseisen (‘gereedmelding’).
Het voorstel voor art. 6 in het VvE-besluit regelt dat er ten eerste een passend en actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) bestaat. Tevens regelt art. 6 dat de eigenaars dit in dusdanige maten vullen en voor de eerste vijf jaar laten bijvullen, dat de eerste vijf jaar in ieder geval geen extra bijdrage voor een grote onderhoudsuitgave nodig is.
Netwerk Notarissen acht de voorgestelde toevoeging nuttig, maar vraagt zich tegelijkertijd af wat ‘toereikend gevuld reservefonds’ precies betekent. Art. 6 licht dit in zoveel woorden toe.
Kjenning stelt dat een eigenaar bij uitponden een MJOP met een looptijd van tien jaar en een lineaire dotatie zou moeten hebben. Wanneer dit tot een te hoge bijdrage leidt, dan kan de uitponder kiezen voor een bruidsschat of een lagere verkoopprijs, waarbij Kjenning de noodzaak tot kopersbescherming onderkent. Kjenning doet de suggestie een MJOP van ten minste twintig jaar te verplichten, omdat in deze periode nagenoeg alle grote werkzaamheden wel voorbijkomen.
NVM vraagt of de bepaling niet zal leiden tot zo beperkt mogelijke MJOP’s en of een betere waarborg voor het MJOP niet een betere oplossing zou zijn. Wij onderkennen het risico van te beperkte MJOP’s met een korte looptijd. Beide opmerkingen hebben echter niet tot een tekstwijziging in dit VvE-besluit geleid, mede gezien de stevige discussie die over te stellen kwaliteitseisen aan het MJOP reeds heeft plaatsgevonden bij de Wet verbetering functioneren VvE’s. Omdat deze discussie vrij recent heeft plaatsgevonden, achten wij het nu onvoldoende kansrijk om deze discussie te heropenen.
2.6.3 Beschikken over gelden in een reservefonds (art. 7)
In de praktijk is de werkwijze zoals opgenomen in de oude modelreglementen lastig uitvoerbaar. Daarin staat namelijk een bepaling als: ‘Over gelden van het reservefonds kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na machtiging daartoe van de vergadering, worden beschikt.’ Het MR 2017 corrigeert deze onhandigheid. In dit modelreglement is het bestuur van de VvE bevoegd te beschikken over het reservefonds. Betalingen ten laste van het reservefonds geschieden door twee gezamenlijk handelende personen, die de vergadering daartoe aanwijst. Er is hierbij aangesloten bij hoe dit gebruikelijk is in de dagelijkse praktijk van verenigingen en andere organisaties, namelijk dat twee personen betalingen fiatteren. Om er voor te zorgen dat alle VvE’s profijt hebben van deze regeling, is deze bepaling in het VvE-besluit opgenomen. De tekst is ontleend aan het MR 2017. Onder ‘personen’ verstaat dit artikel zowel natuurlijke personen (al dan niet eigenaar) als rechtspersonen.
Kjenning omarmt de gedachte in het voorstel om een vierogenprincipe te introduceren, en hoopt op een verplichting op banken ter facilitering hiervan. We hebben naar aanleiding van een vraag van NVM van het reservefonds een reservefonds gemaakt, om de bestaande praktijk te dienen waarin veel VvE’s meerdere reservefondsen hebben.
2.7 Inzagerecht (art. 8)
De praktijk wenst helderheid over welke eigenaar precies welke stukken van de VvE in mag zien. Ook hiervoor kent het MR 2017 een bepaling die voor alle VvE’s van toepassing zou moeten zijn. Daarom is deze bepaling opgenomen in het VvE-besluit.
Naar aanleiding van de opmerkingen van NVM hebben we de tekst enigszins aangepast zodat het bestuur bevoegd maar niet verplicht is om een website te gebruiken. We hebben ervoor gekozen om het bestuur de mogelijkheid te bieden aan de verplichtingen van art. 8 van het VvE-besluit (het inzagerecht) te voldoen door de gegevens die onder het inzagerecht van de eigenaar vallen ook digitaal dan wel elektronisch beschikbaar te stellen. Het bestuur heeft derhalve een keuze in het feitelijk ter beschikking stellen van de gegevens. Het kan ofwel kopieën ter beschikking stellen ofwel de gegevens via e-mail verstrekken dan wel deze op een door de eigenaar te raadplegen website plaatsen.
2.8 RvC (art. 9)
De mogelijkheid om een raad van commissarissen in te voeren regelde het oude BW in art. 876i BW. Deze regeling is echter niet overgenomen in het huidige BW. Dat was niet nodig omdat een verwijzing naar het toepasselijke artikel in Boek 2 was opgenomen, namelijk art. 2:47 (oud) BW. Met de invoering van de structuurregeling voor grote coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen in 1988 is dit artikel echter komen te vervallen.[87] De VvE heeft het hierdoor (weer) zonder een duidelijke regeling moeten doen, terwijl er nog diverse VvE’s zijn – vooral in serviceflatgebouwen – die een raad van commissarissen kennen. Deze lacune in het BW vullen het MR 2006 en 2017 op met een regeling voor de raad van commissarissen, maar voor oudere splitsingsakten gelden deze reglementen niet. Daarom wordt voorgesteld om een generieke bepaling omtrent de raad van commissarissen in het VvE-besluit op te nemen, zodat deze regeling ook voor oudere splitsingsakten zal gelden. Er is voor gekozen om in de wet de bevoegdheid van de VvE tot het instellen van een raad van commissarissen vast te leggen en dit nader uit te werken in het VvE-besluit. Ook deze tekst is ontleend aan het MR 2017.
NVM vraagt of deze bepaling niet overbodig is door het woord ‘statuten’ in het eerste lid. Deze regeling is echter juist bedoeld voor oude splitsingsaktes (waarin niet alleen het splitsingsreglement is opgenomen, maar ook de statuten van de VvE). Deze oudere splitsingsakten zijn immers gepasseerd toen de benoeming van de raad van commissarissen nog in de wet stond. NVM vraagt of en hoe er afwijking van de regeling mogelijk is. Daarin is voorzien in lid 5 van het voorgestelde artikel: bij huishoudelijk reglement kunnen bepalingen worden opgenomen omtrent bevoegdheden, taken en werkwijze van de raad van commissarissen.
2.9 Leidingen (art. 10)
In de praktijk is er vaak verschil van mening of bij een leiding die ten dienste staat van één privégedeelte (een individuele leiding), de kosten voor de betreffende eigenaar moeten komen of voor de gezamenlijke eigenaars. Eveneens bestaat er vaak discussie over de plek waar de gemeenschappelijke leiding overgaat naar privé, terwijl voorts op basis van de tekst in het MR 2017 discussie ontstaat over de vraag welke kwalificatie moet gelden voor ‘schade van betekenis’. Dit artikel in het VvE-besluit neemt de onduidelijkheid weg over voor wiens rekening de kosten komen en over wie over de leidingen het beheer voert. Ten overvloede merken wij op dat voor leidingen die ten dienste staan aan twee of meer appartementen, de VvE daarover het beheer voert en de schulden en kosten daarvan gemeenschappelijk zijn, tenzij de akte uitdrukkelijk anders bepaalt.
Kjenning onderschrijft de problematiek van de leidingen in gemeenschappelijke gedeelten, maar vindt dat individuele leidingen, ook als die zich in gemeenschappelijke gedeelten bevinden, voor rekening van de individuele eigenaar zouden moeten komen. Ook NVM denkt dat deze oorspronkelijk door ons voorgestelde regeling tot meer onduidelijkheid en dus procedures zal gaan leiden. Zij stellen vragen over de bouwkundige betekenis van termen. De bepaling is ontleend aan het MR 2017. Dit artikel is naar aanleiding van de reacties herschreven. De term ‘schade van betekenis’ komt hiermee te vervallen. Op dit moment is de heersende leer bij de vraag voor wie de schulden en kosten zijn van een reparatie of vervanging van een leiding, dat degene die het beheer voert over die leiding ook de schulden en kosten moet dragen. De plaats waar de individuele leiding zich bevindt en of de individuele leiding constructief in gemeenschappelijke gedeelten is verwerkt, bepaalt wie het beheer hierover voert.
De VvE voert in alle gevallen het beheer over de individuele leiding voor zover die zich buiten de privégedeelten bevindt. De schulden en kosten daarvan komen echter voor rekening van de individuele eigenaar. Bevindt de individuele leiding zich in een privégedeelte en is deze aldaar constructief verwerkt in gemeenschappelijke gedeelten, dan voert ook de VvE het beheer daarover. De schulden en kosten daarvan komen ook in dat geval uitsluitend voor rekening van de betreffende eigenaar.
Het antwoord op de vraag of een leiding ‘constructief verwerkt’ is, betreft een feitelijke, objectieve vaststelling. Allereerst moet worden vastgesteld of de leiding zich fysiek bevindt in gebouwdelen die volgens de omschrijving in de akte van splitsing zijn aangeduid als gemeenschappelijke gedeelten of zaken, zoals een dragende vloer. Vervolgens is relevant of de betreffende leiding daarin constructief is verwerkt. Daarbij is bepalend of vervanging, herstel of vernieuwing van de individuele leiding bouwkundig valt te realiseren zonder het toebrengen van wijzigingen en/of beschadigingen aan die gemeenschappelijke gedeelten. Is dat laatste niet het geval, dan is de leiding constructief verwerkt en is de VvE belast met het beheer. Het gaat hier om een feitelijke maatstaf, die objectief van aard is en onduidelijkheid voorkomt over de vraag wanneer sprake is van schade van betekenis.
Een voorbeeld ter verduidelijking. De vuilwaterafvoerleiding van een keuken lekt. De leiding is in de dragende betonnen vloer van de keuken van het appartement verwerkt. De individuele eigenaar is dan niet bevoegd om de gemeenschappelijke betonnen vloer open te breken om het lek te kunnen herstellen. Zowel het openbreken van de vloer als het herstel van de lekkage is dan aan de VvE voorbehouden. Omdat de lekkende leiding uitsluitend voor één appartement dient, komen de herstelkosten voor rekening van de betreffende individuele eigenaar. Hetzelfde geldt voor werkzaamheden aan individuele leidingen waarbij werkzaamheden buiten de privégedeelten plaatsvinden. In dat geval voert de VvE steeds het beheer, ook als de individuele leiding niet constructief verwerkt is.
Uit de regeling vloeit voort, dat de individuele eigenaar zelf en voor eigen rekening is belast met herstel, vervanging en vernieuwing van individuele leidingen. Dit is wederom afhankelijk van de ligging van de leidingen in de privégedeelten en of deze niet constructief zijn verwerkt in gemeenschappelijke gedeelten. Een dergelijke constructieve verwerking leidt, conform het reglement, tot een kostenverdeling onder de gezamenlijke eigenaars tezamen.
De regeling kan schematisch als volgt worden weergegeven:
2.10 Gebruik privégedeelte (art. 11)
Met uitzondering van het MR 1973 (en oudere splitsingsreglementen) kennen de modelreglementen de mogelijkheid voor de vergadering om in het huishoudelijk reglement regels te stellen over het onderhoud, gebruik en beheer van privégedeelten. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling betreft die met betrekking tot harde vloerbedekkingen, of liever gezegd een verbod op het gebruik van harde vloerbedekking.
De oude splitsingen missen volgens de praktijk deze mogelijkheid. Daarom leek het van nut om voor harde vloeren een uniforme regeling voor alle appartementensplitsingen in Nederland te hebben, door het opnemen van zo’n regeling in dit VvE-besluit. De concepttekst was ontleend aan het MR 2017.
Kjenning stelt voor om de regeling slechts voor nieuw aan te brengen harde vloeren te laten gelden. Verder vinden zij de eis dat de vloer door een erkend bedrijf aangelegd moet worden te zwaar. Tot slot stellen zij voor om de regeling ‘onderzoek kosten ongelijk’ aan dit artikel toe te voegen.
NVM geeft aan dat de regeling in het voorstel tot problemen zal leiden, omdat er geen algemene regeling denkbaar is die voor alle gebouwen van toepassing kan zijn. Het NVM stelt daarom voor om slechts op te nemen dat het huishoudelijk reglement nadere regels kan vaststellen. Die gedachte hebben we omarmd en de tekst van het oorspronkelijke voorstel daartoe aangepast. Met het gewijzigde voorstel is het voor iedere VvE mogelijk om bepalingen omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten in een huishoudelijk reglement op te nemen, ook die over harde vloeren. Er bestaat daarmee geen behoefte aan overgangsrecht voor bestaande harde vloeren. Voor reeds gelegde vloeren kan in het huishoudelijk reglement een eerbiedigende werking worden opgenomen, zodat de regeling gaat gelden voor nieuwe vloeren.
2.11 Kenbaarheid huishoudelijk reglement (art. 12)
Het is van belang dat de regeling van het huishoudelijk reglement, als dat er is, kenbaar is voor eenieder, in het bijzonder een opvolgend eigenaar van een appartementsrecht. Het MR 2017 gaat uit van een registratie in de openbare registers van het kadaster. Het is echter ook verdedigbaar om het huishoudelijk reglement in het Handelsregister te registreren. De VvE dient de gegevens van de vereniging, de bestuurders en de eventuele beheerder immers ook bij het Handelsregister in te schrijven. Niet altijd is een notaris betrokken bij het opstellen van een huishoudelijk reglement. Wij zijn van mening dat de VvE moet kunnen kiezen welke route voor haar het best te bewandelen is; het gaat om de kenbaarheid en flexibiliteit. Daarnaast is het van belang dat de kosten voor de VvE laag blijven, waardoor de drempel voor het feitelijk registreren wordt weggenomen. Dit artikel betreft een toevoeging op het oorspronkelijke concept en is dus niet in de consultatie betrokken.
Deze publicatie van mr. C.J.C.M. (Kees) Oomen, mr. C.N. (Claudia) Siewers, mr. I. (Ingrid) de Jong en R. (René) Brinkhuijsen verscheen eerder in deel 11 van de WPNR-boekenreeks Vervolg ‘Boek 5 BW van de toekomst’- Het ontwerpwetsvoorstel appartementsrechten (Sdu 2020, ISBN: 9789012406239).
Voetnoten
[62] Naast deze versies zijn er nog versies verschenen voor ondersplitsingen en serviceflats. Ook is binnen ieder modelreglement nog variatie mogelijk doordat er modelteksten zijn opgenomen voor bijvoorbeeld een toelatingsregeling.
[63] Zie o.a. N. Vegter, De vereniging van eigenaars (diss. Groningen), Den Haag: Boom 2012.
[64] Companen, Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen, Arnhem: Companen 2012, p. 32-33. Zie ook N. Vegter, De vereniging van eigenaars (diss. Groningen), Den Haag: Boom 2012, M.C.E. van der Vleuten, Onderzoek naar mogelijkheden tot modernisering van wet- en regelgeving in het kader van het verbeteren van het functioneren van VvE’s, Heerlen: Open Universiteit 2014.
[65] Gegevens afkomstig uit: ACEA, making the transition to zero-emission mobility, enabling factors for alternatively- powered cars in the EU, september 2019, https://www.acea.be/uploads/publications/ACEA_progress_report_2019.pdf
[66] Zie ook H. Koster, in: L.C.A. Verstappen & F.J. Vonck, (red.), Duurzaam wonen (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2019, p. 127.
[67] WMANL, Besluitvorming inzake energiebesparing en laadpalen bij verenigingen van eigenaars 2019, https://www.wmanl.nl/wp-content/uploads/2019/08/AD- VIES_besluitvorming_mei-2019-laadpalen-en-verduurzaming.pdf
[68] Kamerstukken II 2019/20, 30.196 en 32.847, nr. 692.
[69] Hof ’s-Hertogenbosch 18 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3713, AR 2016/2440.
[70] Hof ’s-Hertogenbosch 16 januari 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BC3828.
[71] Denk aan het huurrecht, het omgevingsrecht, de Warmtewet enzovoort.
[72] Zoals Companen in 2020 reeds constateerde, Companen, Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen, Arnhem: Companen 2012, p. 32- 33.
[73] Zie ook B. Hoops, in L.C.A. Verstappen & F.J. Vonck (red.), Duurzaam wonen (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2019, p. 78 en 82.
[74] Companen, Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen, Arnhem: Companen 2012.
[75] A.E.M. Leijten, Artikelsgewijs commentaar Art. 1. 1e Protocol EVRM, Sdu Commentaar EVRM, Sdu Uitgevers: Den Haag.
[76] EHRM 25 april 1978, Tyrer t. Verenigd Koninkrijk, par. 31; EHRM 12 maart 2003, Öcalan t. Turkije, par. 193, zie ook T. Barkhuysen, M.L. van Emmerik & H.D. Ploeger, De eigendomsbescherming van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en het Nederlandse burgerlijk recht (preadviezen VBR), Deventer: Kluwer 2005, p. 19.
[77] H.D. Ploeger, ‘Eigendom in het licht van het EVRM’, WPNR 2000/6419, p. 687.
[78] A.E.M. Leijten, Artikelsgewijs commentaar Art. 1. 1e Protocol EVRM, Sdu Commentaar EVRM, Sdu Uitgevers: Den Haag. C.1.1.
[79] A.E.M. Leijten, Artikelsgewijs commentaar Art. 1. 1e Protocol EVRM, Sdu Commentaar EVRM, Sdu Uitgevers: Den Haag C.1.
[80] A.E.M. Leijten, Artikelsgewijs commentaar Art. 1. 1e Protocol EVRM, Sdu Commentaar EVRM, Sdu Uitgevers: Den Haag C.2.
[81] A.A. van Velten & F.J. Vonck, Appartementsrecht en aanverwante rechtsfiguren voor de privaatrechtelijke vormgeving van bouwwerken (preadvies VBR), Den Haag: IBR 2016, p. 24.
[82] R.F.H. Mertens, Appartementsrecht en de welstandsbepalingen: een rechtsvergelijkende studie (diss. Maastricht), Deventer: Kluwer 1989, p. 87.
[83] Zie ook J.W. Beijk & R.N.G. van der Paardt, in: L.C.A. Verstappen & F.J. Vonck (red.), Duurzaam wonen (preadviezen KNB), Den Haag: Sdu 2019, p. 240-242 over onder andere de btw-perikelen bij zonnepanelen en verhuur van zonnepanelen of WKO-installaties. Zij bevelen aan om de regeling rondom btw te vereenvoudigen.
[84] Dit is uiteraard ook van toepassing op een gebruiksovereenkomst ten aanzien van andersoortige installaties ten gevolge van nieuwe technologische ontwikkelingen.
[85] Zie bijvoorbeeld art. 6 van de Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huur- woningen 2020 t/m 2024 in Amsterdam, en hoofdstuk 7 paragraaf 5 van de Nadere regels Huisvestingsverordening Amsterdam 2020.
[86] Uitvoeringsovereenkomst Verkoop Sociale Huurwoningen 2020 t/m 2024 in Amsterdam, art. 6.
[87] Wet van 16 juni 1988, Stb. 305.