De stijgende huizenprijzen leiden tot een creatiever gebruik van het bestaande vastgoed. Mensen kiezen er steeds vaker voor te investeren in hun eigen woning door te verbouwen in plaats van te verhuizen. Zo komt het met regelmaat voor dat woningen worden onderverdeeld in meerdere kamers of studio’s die vervolgens per stuk worden verkocht of verhuurd. In dit artikel zal worden uitgelegd hoe het precies zit met onderverdeling of ondersplitsing van het appartement in kamers of studio’s. Is dat altijd toegestaan op grond van de splitsingsakte?
Bestemming appartement in splitsingsakte
Op basis van de splitsingsakte moet worden vastgesteld of het is toegestaan het appartement onder te verdelen en/of onder te splitsen. In vrijwel iedere splitsingsakte is opgenomen wat de bestemming is van de individuele appartementen. Iedere eigenaar is verplicht om het appartement conform die bestemming te gebruiken.
In de meeste gevallen bepaalt de splitsingsakte dat het appartement is bestemd voor het gebruik als woning. De vraag is of het onderverdelen of ondersplitsen in kamers of studio’s in strijd is met deze woonbestemming.
Verbouwing appartement tot twee studio’s wel toegestaan
In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam stond deze vraag centraal.[1] Een eigenaar had zijn appartement verbouwd tot twee zelfstandige studio’s. De eigenaar verhuurde deze studio’s als woonruimte.
De VvE was het daar niet mee eens en besloot dit te verbieden. Volgens de VvE kon het nooit de bedoeling zijn geweest van de opsteller van de splitsingsakte om de –toch al niet al te grote- appartementen onder te verdelen in nog kleinere studio’s. Dit zou leiden tot een grotere belasting van de gemeenschappelijke ruimtes (trappenhuis) en zou het risico op overlast vergroten.
De rechtbank stelde echter vast dat de splitsingsakte geen verbod bevatte waar het ging om ondersplitsing of onderverdeling van het appartement in studio’s of kamers. Als de opsteller van de splitsingsakte dat wel had willen doen, dan had het voor de hand gelegen om daarover een expliciete bepaling op te nemen in de akte. Nu dat niet was gebeurd, was het bouwkundig splitsen van het appartement in twee studio’s niet in strijd met de bestemming woning en dus toegestaan. De VvE kon dit niet verbieden door middel van een vergaderbesluit.
Onderverdeling appartement in kamers niet toegestaan
Echter, de splitsingsakte kan het onderverdelen van een appartement in meerdere kamers of studio’s ook verbieden. Een voorbeeld daarvan is terug te vinden in een zaak waarover het hof Den Haag had te oordelen.[2] De bestemming van de appartementen werd in de betreffende splitsingsakte als volgt omschreven:
“een woning […] bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin”.
Volgens de rechtbank volgt uit deze specifieke omschrijving dat het appartement alleen mocht worden bewoond door de gebruiker al dan niet met zijn gezin. Uitsluitend de gebruiker, al dan niet met zijn gezin, mocht in het appartement wonen. Het gebruik door meerdere gebruikers, die geen gezin vormden met elkaar, was niet toegestaan, zo oordeelde de rechtbank. Dit betekende dat het onderverdelen van het appartement in verschillende kamers, die afzonderlijk werden verhuurd aan gebruikers die geen gezin vormden, niet was toegestaan. De VvE kon handhavend optreden jegens de eigenaar om deze vorm van gebruik te verbieden.
Dat het voorgaande (zeer) nauw let blijkt uit een latere uitspraak van de rechtbank Den Haag[3] in een vergelijkbare zaak. In de desbetreffende splitsingsakte stond aangegeven:
“Het privé-gedeelte, dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin.”
In tegenstelling tot het hof Den Haag oordeelde de rechter in deze kwestie dat een gebruik door meerdere gezinnen wél mocht. De rechter stelde vast dat de splitsingsakte spreekt van een meervoudsvorm (“hun”). In deze zaak werd verkamering dan ook wel toegestaan.
Dus? Splitsingsakte goed lezen!
Het is dus van belang om de splitsingsakte nauwkeurig te lezen. Als de splitsingsakte geen specifieke bepaling bevat over de bestemming van de appartementen en sprake is van een “gewone” woonbestemming, dan is onderverdeling of ondersplitsing van het appartement in kamers of studio’s in beginsel toegestaan. Het is voor de VvE dan lastig om dit te verbieden of aan banden te leggen. In het geval de splitsingsakte wel een specifieke bepaling bevat over de bestemming, dan kan het zijn dat onderverdeling of ondersplitsing van het appartement juist niet is toegestaan. De VvE kan dit gebruik dan eenvoudiger verbieden of daar –in samenspraak met de betreffende eigenaar- nadere voorwaarden aan verbinden.
[1] ECLI:NL:RBAMS:2022:326.
[2] ECLI:NL:GHDHA:2016:3719.
[3] ECLI:NL:RBDHA:2021:10750.
