De VvE heeft bij overeenkomst van 5 december 2015 aanneemster opdracht verstrekt tot renovatie/onderhoud van het appartementencomplex C.. De uitvoering van het werk is vanaf 13 juli 2016 gedurende een periode van meer dan twee maanden ononderbroken vertraagd door een conflict binnen de technische commissie van de VvE, tussen D. en de overige leden van die commissie. Als gevolg van dit conflict is D., die tot dan toe in overwegende mate de contacten met aanneemster, E., de gemeente en G. onderhield, afgetreden als voorzitter van de algemene ledenvergadering (hierna: alv) en als lid van de technische commissie. Aanneemster vordert betaling van de afrekening ex par. 14 lid 10 UAV 2012. De VvE stelt dat aanneemster tekort is geschoten in de op haar op grond van par. 14 lid 3 rustende verplichtingen.
Op grond van de stukken is gebleken dat D. tot het moment van aftreden feitelijk is opgetreden als projectleider, waarbij aanneemster er te goeder trouw van mocht uitgaan dat D. als voorzitter van de VvE de bevoegdheid had om in het kader van de uitvoering van de overeenkomst namens de VvE met haar, aanneemster, te handelen. Dit blijkt in het bijzonder, maar niet uitsluitend, uit de door aanneemster aangehaalde correspondentie tussen D. en G. respectievelijk tussen D. en de bestuurder van de VvE (H.). Arbiter acht in dit verband ook nog relevant dat D., naar tussen partijen niet in geschil is, tijdens de alv van 26 mei 2016 een toelichting heeft gegeven op de door hem met aanneemster gevoerde onderhandelingen.
Het conflict binnen de technische commissie betreft naar het oordeel van arbiter – in de relatie tussen aanneemster en de VvE – een voor rekening van de VvE komende omstandigheid. Gelet hierop was aanneemster gezien het bepaalde in paragraaf 14 lid 8 UAV 2012 bevoegd om het werk bij brief van 11 oktober 2016 in onvoltooide staat te beëindigen.
Uit de overgelegde brief van de bestuurder van de VvE, waarin deze namens de VvE reageert op de door aanneemster verstuurde afrekening ex paragraaf 14 lid 10 UAV 2012, blijkt, anders dan de VvE stelt, genoegzaam dat de VvE, althans haar bestuurder, die afrekening heeft ontvangen.
Uit de door partijen overgelegde correspondentie blijkt voldoende dat het door de VvE genoemde bedrag van € 11.456,80 betrekking heeft op het – uiteindelijk door de VvE weer ingetrokken – voorstel om de kosten van de eindafrekening tussen partijen te delen, op grond waarvan de VvE een bedrag verschuldigd zou zijn van € 10.899,38, welk bedrag volgens aanneemster vermeerderd diende te worden met de huur van de stempels ad € 557,42 (€ 10.899,38 + € 557,42 = € 11.456,80). Van een stijging van de eindafrekening/vordering van € 11.456,80 naar € 22.356,18 is, anders dan de VvE kennelijk meent, dan ook geen sprake.
Aanneemster heeft, zoals gezegd, tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de VvE aanneemster ter zake van de gestelde tekortkomingen nimmer in gebreke heeft gesteld en dat er om die reden geen sprake is van verzuim aan de zijde van aanneemster. De VvE heeft die stelling onweersproken gelaten.
Dat aanneemster tekort is geschoten in de op haar ingevolge paragraaf 14 lid 3 UAV 2012 rustende verplichtingen, is arbiter tegenover de gemotiveerde betwisting van aanneemster overigens niet, althans onvoldoende gebleken. Arbiter merkt hierbij nog op dat aanneemster terecht heeft gesteld dat het benodigde stempelplan ten tijde van de stillegging van het werk door de VvE (althans door D.) nog in onderzoek was bij G.. De stelling van de VvE dat aanneemster voorafgaand aan de uitvoering van het werk gehouden was een onderzoek in te stellen naar de gebreken aan het beton vindt zijn weerlegging in de overeenkomst.
In de overeenkomst is onder meer opgenomen ‘het uitvoeren van alle betonreparaties aan zowel de voor als achtergevel’. Met betrekking tot dit specifieke punt is in de overeenkomst, onder 2., het volgende vermeld:
‘De reparaties omvatten niet alleen de visueel zichtbare reparaties, maar ook de noodzakelijke herstellingen die zichtbaar worden bij het verwijderen van de dekvloeren van de galerijen aan de achterkant van het complex. De noodzakelijke herstellingen die pas zichtbaar zullen zijn bij het verwijderen van de oude lagen, zullen als meerwerk verrekenbaar zijn.
Derhalve zal de reparatie aan het beton niet eerder plaatsvinden, dan nadat alle oude lagen van de galerijvloeren zijn verwijderd tot op de oorspronkelijke betonlaag (…).’
Evenmin is tegenover de gemotiveerde betwisting van aanneemster gebleken dat zij onredelijke voorwaarden zou hebben gesteld aan het hervatten van haar werkzaamheden. In het bijzonder is dit niet af te leiden uit de brief van aanneemster van 3 september 2016, dit mede bezien in het licht van de in de technische commissie en de alv ontstane onenigheid omtrent het functioneren van D. waarmee aanneemster werd geconfronteerd. Overigens heeft de VvE haar stelling inzake de door aanneemster gestelde ‘vreemde eisen’ niet nader geconcretiseerd en heeft zij in zoverre niet voldaan aan de op haar rustende stelplicht.
Arbiter overweegt voorts dat de VvE in haar memories en tijdens de zitting, los van de hiervoor besproken verweren, de hoogte van de door aanneemster opgestelde afrekening van het werk (inclusief de afzonderlijke posten waaruit die afrekening is samengesteld), en de hoogte van de kosten van de huur van de stempels, niet, althans onvoldoende specifiek, heeft betwist. Aldus dient uit te worden gegaan van de juistheid van die eindafrekening, die naar arbiter heeft geconstateerd, overigens niet geheel aansluit op de in paragraaf 14 lid 10 UAV 2012 beschreven systematiek van de afrekening.
Het vorenstaande brengt met zich dat aanneemster betaling toekomt van het in conventie in hoofdsom gevorderde bedrag van € 22.356,18 (€ 21.798,76 + € 557,42) en het in reconventie gevorderde bedrag van € 34.494,46 inzake de kosten van het alsnog aanbrengen van de juiste onderstempeling wordt afgewezen.
Scheidsgerecht: ir. M.A.M. Beljaars
Gemachtigde eiseres in conventie, verweerster in reconventie, aanneemster: mr. A.A.M van Exsel
Gemachtigde verweerster in conventie, eiseres in reconventie, de VvE: C.C. Ruijsbroek
RvA 1 juni 2018, No. 36.128
